房企并購季：融創、世茂們的“勝者通吃”游戲

中國房地產的銷售市場已進入紅海廝殺時代。

無論是恒大總裁夏海鈞所說的“15萬億大餅”，還是融創中國董事會主席孫宏斌估算的“16萬億存量”，都表明開發商的銷售蛋糕基本固定，所有的份額都在這中間產生，個體公司要有增量，就只能去搶別人的；若不能上升，便面臨危險。

融創、世茂、金科等房企，目前來看是這一階段的勝出者。在2019年，他們扮演了收購者的角色，而泛海、泰禾、新城、鄧鴻，則是他們口中的“獵物”。其中，融創更是當仁不讓，連年成為“并購王”。

巨頭們的并購和轉型，不僅讓他們在存量市場占據高位，也讓他們在下一個時代的運營競爭賽道領先，資源、資金、政策，都在向“勝者”集中。

或許他們當下唯一應該在意的，是風險的防范和資金的安全。

多起并購爆發

2019年的并購市場來得更為猛烈。

開年的1月21日，融創中國公告，以125.53億收購北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目，成為房地產并購的第一大單。

臨近年末，當市場以為這已是今年最大的房地產并購時，孫宏斌又扔出一顆炸彈：11月27日，融創公告收購成都環球世紀和時代環球51%股權，對價約153億。

股權交割30日后，融創可得股權分配利潤36.43億，來自于收購標的已售未結的利潤；此外，還有超額利潤35億，按此計算，融創拿下51%股權實際出資僅為118億，若算上超額利潤，則只有81億。

截至目前，融創今年在并購市場的金額已近300億元，繼續蟬聯行業“并購王”。

今年還有一家房企在并購市場風頭正勁，那就是世茂。上半年，在不到三個月的時間里， 世茂先后完成對泰禾、明發、萬通、粵泰旗下11個項目的收購，累計斥資126.8億元。

世茂成為今年流動性緊張的泰禾的“接盤俠”，上述收購中對泰禾集團項目的收購就達7個， 交易對價約為77億 。

截至目前，世茂今年在并購上花費的金額已達150億。在年初的業績會上，世茂副主席、總裁許世壇表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自并購，將拿回款的50%買地。

7月份，新城控股遭遇“黑天鵝”，公司不得不轉賣項目紓困，金科成為新城重要的接盤方之一。

7月24日，金科股份發布受讓房地產項目公司股權的公告，擬平價收購新城控股下屬6家房地產項目公司股權，成交總額約為17.21 億元。交易完成后預計可為金科新增建筑面積102.22萬平方米的土地儲備。

金科股份聯席總裁方明富表示，房企土地獲取方式不是單一，招拍掛獲取土地由于政策調控限價措施，甚至有一些項目不賺錢或者微利，收并購從某種程度上項目效益更加可控。

融創與成都環球世紀的交易，更是僅次于收購萬達文旅那筆交易，共涉及成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個項目，總建筑面積約為3071.6萬平方米，可售建筑面積約為2771.6萬平方米，約占總建筑面積的90%。截至公告日，未售建筑面積約為2390.1萬平方米。

考慮已達成意向協議的潛在土儲，融創共獲得總建筑面積約為6658.8萬平方米，其中可售建筑面積約為6304.9萬平方米，約占總建筑面積的95%。

通過并購，并購方可以實現土地儲備的迅速擴張，支撐未來銷售大幅度的增長。

孫宏斌透露，此前融創收購萬達文旅花費約438億，目前已實現銷售1600億，后續還有幾千億的貨值可售。

正是這些收購，讓融創在過去兩年來快速晉身行業四強，并支撐其未來進一步增長。

今年前10月，融創銷售4339億，同比增17％，僅次于碧桂園、恒大、萬科。

頭部房企的新賽道

經過近5年來波瀾壯闊的市場演變，中國房地產的格局發生了巨大變化，前50強、30強房企坐標初定，到2019年年底，規模沒有進入千億的房企，未來很難再有彎道超車的機會。

而在鞏固了自己傳統優勢的同時，頭部房企在轉型運營和多元化上也迅速卡位，在新的賽道上搶先，“勝者通吃”的戲碼上演。

以融創為例，銷售保持了第四并顯著增長，孫宏斌又大幅加碼和升級康養、文旅產業。

11月27日，在收購了鄧鴻的成都環球世紀后，孫宏斌說，“融創在文旅產業將天下無敵”。

很快地，除了融創文旅城，環球融創會展文旅集團也已成立，其持有及管理的會議、展覽中心逾200萬平方米，是全國最大的會展類項目持有及運營商，融創因此成為國內會議會展項目持有和運營的龍頭。

另一個房企巨頭萬科，也早已不是傳統的開發商。截至目前，萬科在商業、租賃、物流等領域，規模也已經數一數二。

保利在物業服務領域建立了強大的社會、政府和城市網絡；華潤、龍湖在商業布局上，租金收入已開始大幅超越同行。

碧桂園和恒大，則立志在智能機器人和新能源汽車領域占位，以龐大的地產資本，撬動新技術和新市場。

與剛剛在香港上市的阿里類似，阿里四大業務除了核心商業盈利外，其他如云計算、數字媒體及娛樂、創新業務都在成長期，房企巨頭們的轉型業務，目前也基本不賺錢，亦在培育階段。

雖然看好文旅、會展兩個板塊，都是10萬億的規模，但融創也做好了短期內不賺錢的打算，“我們現在做文旅也好，包括會展、康養也好，短期內都是不怎么賺錢的，我看的是更長遠的，5年、10年以后的事。”孫宏斌說。

11月28日，萬科董事會主席郁亮在昆明也表示，“萬科（長租公寓）爆不了雷，長租公寓不說賺大錢，（目前）能有穩定的收益我們就覺得非常好。”

因此，這種面對未來的轉型，需要持續的開發業務的輸血、支持，更是中小房企不能承受之重。

隨著存量市場的衰落，未來房企的盈利模式和結構，也將發生重大改變。開發業務和運營業務的盈利能力，將重構房企的價值體系。