金地的產(chǎn)業(yè)夢想

大概沒有哪家房企的掌舵人，像金地集團(tuán)董事長凌克這么關(guān)注產(chǎn)業(yè)，提起世界、中國的產(chǎn)業(yè)變遷和發(fā)展，如數(shù)家珍。

12月3日，凌克攜金地集團(tuán)核心管理層，包括總裁黃俊燦，高級副總裁徐家俊、陳長春，膠東公司總經(jīng)理王為軍等人，罕見地共同現(xiàn)身青島。

他們是為青島西海岸新區(qū)而來。金地集團(tuán)與新區(qū)管委會簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在此開發(fā)三個項(xiàng)目，均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

金地將為西海岸導(dǎo)入體育、教育、康養(yǎng)、醫(yī)療等資源，推動人工智能、智能制造、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)落地，預(yù)計總投資超過500億。

幾年前，金地就進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，迄今為止已運(yùn)營20個產(chǎn)業(yè)園。這家曾號稱為“萬保招金”四大龍頭之一的開發(fā)商，沒有陷入單純的規(guī)模之爭，而是將眼光放到了更遠(yuǎn)的未來。

從深圳、上海，再到青島，乃至美國，金地演繹了一家中國房企探尋產(chǎn)業(yè)變遷，主動牽引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并探索產(chǎn)融結(jié)合、開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的故事。

2019年前11月，據(jù)克而瑞排行榜，金地銷售1752億，排名15。對“金地速度是否慢了”的疑問，凌克不以為意，他的關(guān)注點(diǎn)更在增量市場。

在凌克看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)仍是辦公樓，是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的延伸，“辦公是房地產(chǎn)除住宅之外的第二大生意，”在這個新的賽道上，金地要力爭上游。

第二大生意

深圳南山高新區(qū)，金地威新產(chǎn)業(yè)園，一片繁忙景象。

這里集中了6家世界500強(qiáng)和17家上市公司，包括英特爾、亞馬遜、松下、阿里巴巴、大疆創(chuàng)新等知名公司；2018年稅收同比增長19%，達(dá)到6億元。

這是金地的第一個產(chǎn)業(yè)園，如今已成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的樣板。凌克對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說：“英特爾、亞馬遜華南的研發(fā)中心、大疆總部都在這里，除了這些特別知名的公司，還有很多中型的公司。”

深圳之外是上海。據(jù)凌克介紹，在上海，金地已經(jīng)落地閔行科創(chuàng)園、虹橋科創(chuàng)園、嘉定智造園、寶山智造園等多個產(chǎn)城融合項(xiàng)目，還有兩大文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)——上海8號橋和三鄰橋項(xiàng)目。

2018年，金地的產(chǎn)城項(xiàng)目又在南京落地，獲取了位于南京國家級軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地的南京雨花科創(chuàng)中心項(xiàng)目。

此次落子青島，又是金地產(chǎn)業(yè)開發(fā)運(yùn)營的一大突破。凌克透露，在青島的項(xiàng)目中可售面積很少，都是持有運(yùn)營，將來要引入產(chǎn)業(yè)公司。

金地產(chǎn)業(yè)園區(qū)亦在海外布局，尤其是高科技集中的美國。

7年前，萬科判斷住宅開發(fā)規(guī)模即將見頂，遂轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，尋找增長的“第二曲線”；7年來，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型風(fēng)盛，幾乎所有的開發(fā)商都在尋找自己的新路徑。

金地也不例外，凌克找到的路徑是地產(chǎn)相關(guān)多元化，從住宅延伸到辦公。

凌克認(rèn)為，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)本質(zhì)上還是辦公樓，只是業(yè)態(tài)不一樣，辦公樓是地產(chǎn)生意里面的第二大生意，第一大是住宅，第二大就是辦公樓；辦公樓又分兩種，第一種就是純粹的辦公樓，第二種就是產(chǎn)業(yè)的辦公樓。”

截至目前，金地集團(tuán)開發(fā)和運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目接近20個，累計園區(qū)面積200多萬平方米，布局區(qū)域覆蓋中國長三角、珠三角、環(huán)渤海以及美國紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯、圣何塞和圣地亞哥等地。

然而一個繞不過去的問題是，過去4年，在貨幣高發(fā)之下，住宅市場經(jīng)歷了一個超級大牛市，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、新城等一批高周轉(zhuǎn)的黑馬冒了出來，規(guī)模、增速大幅超越了萬科、保利、中海、華潤、金地這樣的老牌地產(chǎn)公司。

金地是否錯失了住宅開發(fā)的機(jī)會窗口？規(guī)模增速是否太慢了？凌克著急嗎？

凌克聽到這樣的問題立刻回應(yīng)，“金地的銷售額并不差。不能只看規(guī)模，還要看凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、利潤等指標(biāo)。”

他不太關(guān)注金地的銷售排到第幾，長遠(yuǎn)來看，他認(rèn)為地產(chǎn)的幾類大生意都要做，“住宅、辦公樓、公寓，這些我們?nèi)慷紩プ觯€要到全世界去做，這就是金地公司。”

凌克稱，金地現(xiàn)在開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都很成功，“首先引入的產(chǎn)業(yè)是技術(shù)含量比較高的產(chǎn)業(yè)；第二這些公司的經(jīng)營情況很好，也給當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造了很好的稅收。”

到產(chǎn)業(yè)中去

幾年前，北師大金融教授鐘偉就指出，“房地產(chǎn)公司應(yīng)該思考如何加載產(chǎn)業(yè)，將來運(yùn)營商會‘吃掉’開發(fā)商。”

房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營，邏輯簡單明了，但實(shí)際操作卻難上加難。

加載產(chǎn)業(yè)，意味著開發(fā)商們要進(jìn)入、沉浸到自己完全陌生的領(lǐng)域，這是一場脫胎換骨的折磨。

目前市場上，很多所謂產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，本質(zhì)仍為房地產(chǎn)，以出售物業(yè)反哺持有物業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的先鋒華夏幸福，財報中的收入來源仍大多是銷售。

凌克這幾年腳步遍及中美多個城市。他認(rèn)為，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營必須要懂產(chǎn)業(yè)，其中最核心的就是，弄明白產(chǎn)業(yè)變遷和發(fā)展的規(guī)律。

在他的觀察中，產(chǎn)業(yè)大概有三種遷移：第一種是按照人才遷移。以美國為例，“在美國做生命工程、醫(yī)療，往前推二十年是波士頓，但是今天看就不止了，舊金山、圣迭戈、奧斯丁旁邊也有很多生命工程的公司，因?yàn)榕f金山、圣迭戈的大學(xué)醫(yī)學(xué)系比較好，這就是人才帶來產(chǎn)業(yè)的改變。”

第二是按產(chǎn)業(yè)的梯度遷移，比如從深圳到東莞、再到內(nèi)陸城市；第三是有一些特別的大公司，帶出來一個城市的產(chǎn)業(yè)改變，比如說亞馬遜之于西雅圖，阿里巴巴之于杭州。

凌克認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)總是不斷地由貴的地方逐步往便宜的地方走，“遷移還是有規(guī)律的，最后研發(fā)中心會在中心城市，比如舊金山全是公司總部加研發(fā)中心，深圳那么高的成本，再去做一個生產(chǎn)車間就貴了；一些小一點(diǎn)的研發(fā)中心和生產(chǎn)基地，就來到菲尼克斯、德州、青島這類城市。”

金地的產(chǎn)業(yè)園布局也符合這樣的路徑，從深圳、上海，再到南京、青島等地。主要招商的產(chǎn)業(yè)為人工智能、生物醫(yī)藥、智能制造等。

凌克告訴記者，在選產(chǎn)業(yè)進(jìn)入園區(qū)時，還是傾向于高端產(chǎn)業(yè)，“高端產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)的辦公樓最有競爭力，它們更穩(wěn)定，租金也高。但也會做產(chǎn)業(yè)鏈的全配套，配一些廠房。”

青島的三個項(xiàng)目，分別位于橋頭堡國際商務(wù)區(qū)、交通商務(wù)區(qū)和隱珠街道，金地將投資配套項(xiàng)目，導(dǎo)入不同的產(chǎn)業(yè)資源，比如康養(yǎng)、文體等，打造產(chǎn)城融合生態(tài)圈。

在房企多元化發(fā)展的大背景下，不少房企都選擇進(jìn)軍科技前沿領(lǐng)域，如碧桂園斥資百億研發(fā)智能機(jī)器人，恒大投資新能源汽車等。

金地的定位非常清晰，還是開發(fā)商、運(yùn)營商，而非自己去做產(chǎn)業(yè)實(shí)體。雖然旗下也有智能軟件公司，但金地不會激進(jìn)地進(jìn)軍前沿科技，只會去投資或合作。凌克感慨，“今天的電動車多難賣啊？”

盈利的閉環(huán)

每一種生意都有它的盈利模式，住宅開發(fā)就是拿地蓋房再賣掉，賺的是土地升值的差價，是一種即售模式。

而產(chǎn)業(yè)園區(qū)就不一樣了，它需要持有運(yùn)營。凌克認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利，主要來源于租金收入和資產(chǎn)升值。

“產(chǎn)業(yè)做成功的標(biāo)志之一是租金收益率，金地目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般的租金收益率都在7%-8%；如果開發(fā)一個純辦公樓，只需要5%-6%就可以。因?yàn)橐阉u掉的時候，買方出的價往往更高。”凌克說。

造成這一區(qū)別的主要影響因素是流動性和出租率，他解釋，辦公樓更容易流動，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“接盤俠”少一些；另外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是大租戶，一個租戶如果退了，出租率就會受很大影響。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生意，最后做得成不成功，對發(fā)展商來說，就是看租金收益率或者把它賣掉的溢價。

而在運(yùn)營的培育期，需要沉淀大量的資金，必須產(chǎn)融結(jié)合。金地早就設(shè)立了房地產(chǎn)私募基金穩(wěn)盛投資，可以投資產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；金地的員工跟投，也投入了產(chǎn)業(yè)，可有2倍杠桿。

此外，金地還與多個外部資方進(jìn)行股權(quán)合作。凌克透露，在青島的投資中便引入美國阿波羅基金，雙方各自持股50%。

金地還投資了四只產(chǎn)業(yè)基金，分別是AMINO Capital（豐元創(chuàng)投）、元禾谷風(fēng)、Mission Bay Capital、清源創(chuàng)投，涉及人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算、芯片研發(fā)、生物科技、合成藥物、基因檢測等領(lǐng)域。

凌克表示，金地作為開發(fā)商，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最終目標(biāo)并不是持有運(yùn)營，“還是要賣的，哪一個開發(fā)商會把所有的物業(yè)全部拿在手上？”

在賣之前，凌克同意，運(yùn)營價值越高的資產(chǎn)價值越高，“租金表現(xiàn)得越好，賣的價就越好。”

凌克透露，金地在圣何塞開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園賣給了谷歌，自有資金的收益率估計是25%。

在國內(nèi)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)售目前比較困難。凌克指出，有一種人是做資產(chǎn)管理，他們希望長期持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如保險公司。它們就是合適的接盤方。

在過去，保險公司只愿意投資和接盤北上廣深等一線城市的資產(chǎn)，如今形勢轉(zhuǎn)變，北上廣深收益率變低，成都、武漢和杭州等城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷擴(kuò)大，保險公司接手資產(chǎn)的意愿也變強(qiáng)了。

他也期待REITS模式的“出售”和退出。美國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大公司，最后都是做REITS，辦公樓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店、公寓全部都是REITS，“遲早中國也會有這個的。”

凌克認(rèn)為，REITS需要控制負(fù)債率和風(fēng)險。REITS是把資產(chǎn)分割成金融產(chǎn)品，賣給了普通老百姓，所以不允許過度高周轉(zhuǎn)，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)意味著高杠桿、高負(fù)債，那這個公司的風(fēng)險就大了。

新的競爭力

一家公司的業(yè)務(wù)與風(fēng)格，往往與創(chuàng)始人、領(lǐng)導(dǎo)人密切相關(guān)，凌克崇尚穩(wěn)健之道，金地的運(yùn)作也以“穿越經(jīng)濟(jì)周期”為核心出發(fā)點(diǎn)。

當(dāng)碧桂園今年沖擊8000億，萬科、恒大6000億，融創(chuàng)也上了5000億時，凌克并不想盲目地沖擊規(guī)模。

衡量一家公司長久的競爭力，更需要看ROE、凈利潤，以及新的盈利模式和能力。

對開發(fā)商而言，最核心的資源仍然是土地和資金。將視野擴(kuò)展到全行業(yè)，一二線城市增量土地萎縮，公開招拍掛地價高企，幾個大型房企巨頭，都在通過各種方式獲得持續(xù)發(fā)展的土地資源。

比如，萬科花了很多精力在舊改和TOD為代表的大型復(fù)雜項(xiàng)目上，試圖為傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)帶來新的增長曲線。

又如，碧桂園要做智能機(jī)器人和科技小鎮(zhèn)，恒大借新能源汽車大建廠區(qū)，融創(chuàng)和萬達(dá)爭相拿文旅項(xiàng)目，華夏幸福也有產(chǎn)業(yè)新城，這些都可以得到地方政府的青睞。

而類似央企招商蛇口、華潤置地、中海地產(chǎn)這類，他們通過母公司背景以及長久的片區(qū)運(yùn)營能力，也能與地方合作，拿到大型項(xiàng)目。

換言之，未來房企在主流城市中的項(xiàng)目獲取將是非招拍掛的，甚至壟斷式的。“未來可能一家公司每年靠幾個超大型項(xiàng)目，就能跑在前面。”深圳一家大型開發(fā)商人士說。

金地通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲取項(xiàng)目資源，是否可以成為這家公司新的競爭力？讓它在房地產(chǎn)下半場競爭中突圍？

對此凌克表示，拿地偶然因素多，金地有教育、醫(yī)療、文化體育等產(chǎn)業(yè)能力，可以去到不同的地方，在某些大型開發(fā)區(qū)里提供配套服務(wù)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源，出發(fā)點(diǎn)“是為當(dāng)?shù)卣鉀Q問題”，而非拿地。

“我們并沒有那么高的期望，總是要去提供綜合性的產(chǎn)品，通過這種方式拿地大概是30%，70%還是希望招拍掛拿地。”

不過顯然，通過多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營，金地已經(jīng)具備了更多面向未來的競爭力。最終，凌克認(rèn)為，中國開發(fā)商的目標(biāo)就是成為凱德，在開發(fā)＋資產(chǎn)管理的模式下，“公寓和辦公樓REITS的市值比住宅都大，管理資產(chǎn)1300多億新幣。”凌克說。