未來房地產市場將是超大型項目天下？

如果沒有意外，今年中國的新房銷售會沖上16萬億，再次創下歷史新高。

然而這也大概率會是新房市場的最高峰，未來的開發商，將如融創孫宏斌、恒大夏海鈞所言，在這15-16萬億紅海中廝殺。

他們已是最樂觀的。保利發展預測，未來的新房市場規模將在10萬億左右，有激進者如藍綠雙城的曹舟南甚至預言，這個蛋糕將縮水至5萬億。

所有有遠見的開發商都在尋找新的藍海、新的增量，他們不約而同地開始加碼產業地產。

文旅和康養成為近兩年大型開發商爭相進入的領域。12月，融創、金地前后腳來到青島，砸下重金，布局康養產業。

一些開發商則大幅度跨界，將觸角伸向更遠的地方。碧桂園研發智能機器人，恒大、寶能投資新能源汽車等，都是地產資本介入制造業、實業的真實案例，它們也已經與多家高校和研究機構結成同盟。

當資本與科研、人才、夢想碰撞，將會對產業產生深遠的影響。開發商們的未來，就在這場豪賭中。

青島產業樣本

青島西海岸，一望無際的美麗海景線，大片待開發的土地資源，正在成為這個城市多種產業試驗的先行區。

11月，繼青島東方影都、文旅城之后，融創再次來到這里，與清華大學聯手打造醫學中心。

融創中國董事會主席孫宏斌透露，融創將在青島投資3000億，目前已投1500億。

不到一個月，12月4日，孫宏斌再次來訪，在這里宣布融創進軍康養，還有了自己的品牌“融愛家”。

孫宏斌稱，山東是醫養結合示范省，青島是我國區域醫療中心，2019年青島也提出了建設長江以北地區一流醫療中心城市的目標，非常適合發展康養。

青島已是融創目前投資量最大的地區。孫宏斌透露，明年5月份，融創在青島的首個康養項目阿朵小鎮將正式投入運營。

該園區總占地約 113 畝，采用CCRC 可持續照料模式，滿足長住養老及短住旅居客戶的頤養需求。

在康養服務上，融創與日本美邸（MCS）養老服務公司合作，快速提升養老服務方面的運營能力。

孫宏斌話音甫落，12月初，金地集團也來到青島西海岸，簽下三個產業項目。與融創類似，金地將在西海岸交通商務板塊，打造集居住、旅游、醫療、養生養老于一體的多層次全齡化康養社區。

此外，擬在橋頭堡國際商務區投資綜合居住、教育、醫療、商業綜合體等配套項目；現為舊村及工業園區的隱珠街道項目，金地擬對其進行改造升級，打造集體育、娛樂、生活、體驗為一體的產業聚集區和消費聚集區。

山東是金地省域布局深耕的重點區域之一。青島作為金地戰略深耕城市，西海岸新區更是金地戰略中的重中之重。

2017年10月，金地首次進入西海岸新區，短短兩年時間內，金地已經在新區布局了5個項目，在建面積121萬平方米，累計投資達55億元人民幣。

未來很多年，金地將持續在青島增加投資。金地集團董事長凌克認為，青島市政府三灣三城的發展規劃，拉開了“大青島”的發展格局。未來，西海岸新區有望成為國際化的產城融合的典范。

兩條腿走路

早在幾年前，萬科董事會主席郁亮就宣稱房地產行業進入白銀時代，那時，孫宏斌老是懟他，說還是黃金時代。

到了今年，孫宏斌也變了。在最近的幾次露面中，他強調，今年新房銷售規模大概會在16萬億，之后會從增量市場向存量市場轉變，這不是指二手房市場，而是一手房市場的存量，開發商就都很難做了。

2019年，開發商們還是僅僅抓住這最后規模競爭的機會，銷售排行榜前10、前30的劇烈變化，折射著他們的生存焦慮。

根據克而瑞排行，前11月，恒大超越萬科位居第二，世茂也擠進了前十，龍湖則從前十跌落；而進入千億陣營的房企，也增加到了27家，預計到年底將達到30家，行業集中度再次提升。

另一方面，大型開發商們又不得不兩條腿走路，轉型多元化，無論是地產相關還是跨界，他們都和產業、實業有了關聯。

據21世紀經濟報道統計，排名前30的開發商、千億級別的房企無一例外開始轉型運營，無論是碧桂園的智能機器人和科技小鎮、無人工廠，萬科的產辦和舊改，恒大的新能源汽車，還是融創的文旅、康養和阿朵小鎮，華潤的5G產業園，舊改和產業園區成為開發商繞不過去的坎。

就根本而言，開發商的轉型，無一不是試圖通過產業撬動大型項目，進行綜合開發運營。未來的房地產市場，將是超大型項目的天下。

融創和金地們在青島的動作，就是這一趨勢的生動演繹，通過引入產業，與地方政府合作，獲取項目和發展的資源。

目前，恒大、碧桂園、萬科、華潤、中海等龍頭房企，都在城市運營轉型中植入科技、產業，所投入資金以數千億計。

房地產資本已強力介入高科技產業，智能家居、智慧商業、綠色建筑等之外，科技、產業園區成為落地重點，和工業企業、科研院所合作幾乎成為標配。

資深房地產研究人士嚴躍進指出，在這個過程中，要警惕以產業之名做地產之實，賣房了事。歷史上，曾有大批的城市產業園區荒廢、爛尾，就是這種思路的惡果。

此外，開發商要在開發和多元化之間做好資金配比、力量平衡。

如龍湖每年拿出回款10%來做持有物業，金地每年在多元化的投資也早已超過銷售額的5%。凌克認為，這個比例不能太大，否則會影響ROE等指標。