年底拿地窗口期來臨？房企分化趨勢明顯

12月19日，南京出讓10幅土地，其中城中、江寧橫溪、祿口等區域的9幅地塊以底價成交，江寧上秦淮G94地塊，經過23輪競拍，被融信以樓面地價19018元/平方米拿下，相比此前高峰期的地價微降973元/平方米。

業內人士解讀為拿地窗口出現。近期底價出讓的情況在不少城市上演，房企正在利用這次拿地窗口期重新調整賽道，新一輪洗牌逐漸清晰。梳理部分房企財務指標，不難發現年底房企融資大增，多用于買地、收并購。

中原地產研究中心數據顯示，截至12月18日，房企海外融資超過700億美元。進入12月，在11月單月超過50億美元的融資基礎上，超過10家房企發布了超過20億美元的融資計劃。

“年底出現了一個拿地低點，但中長期還要觀察，目前中央調控政策還沒有松動跡象。“一名奔向千億規模的上市房企高管認為，未來是否出現一定程度的放松，取決于是否真正落實因城施策。但市場不會像過去那樣大起大落，這一點中央態度很明確。

大拓融資渠道

中原地產首席分析師張大偉分析認為，2019年房企美元債刷新紀錄，這是由于房地產行業資金緊張，房企大量發行美元債導致的，多家企業首次發布美元融資。

部分房企融資難度增加，但大部分企業的融資成本依然平穩，對于經營穩健的企業來說，融資成本降低仍是趨勢。但對于杠桿率較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

房企融資成本分化，利率在6%-15%之間。如中海發行1筆10年期4.5億美元債,年息率僅3.45%，是債券發行利息最低的中資房企。融創、碧桂園等大房企利率也走低。

一名金融機構人士分析認為，弘陽努力拓寬融資渠道，頗有做大規模之意，盡管銷售規模排名已進入行業前60位，但前百強的房企也只有做大規模才能不掉隊，才能不斷借到錢。“這是環環相扣的。”這名人士指出，房企在這輪賽道轉換中拼盡全力，做規模房企，勢必要犧牲一些利潤。對于機構融資而言，與房企的交易通常是以股權進行，因此對于擴張中的房企，仍將它們列為難度高的交易對手看待。換言之，行業前30的房企比較受機構歡迎，前十中以融創與碧桂園為最受歡迎合作方，另有兩家企業由于負債高與創始人涉案，被大部分私募列入高風險企業名單。

中小型房企融資利率高，融資創新不斷。如弘陽近期發行20億ABS，從發行人為弘陽商業保理(深圳)有限公司、深圳前海瀾海商業保理有限公司可見，弘陽利用其商業租金收入作為底層資產做了一個應收賬款融資，拓寬融資渠道。按照融資規模推算，弘陽的商業年租金收入大約10億元。機構人士分析，這類融資利率在8%-12%，比開發貸貴卻比私募便宜。據透露，這也是“723”ABS新政后首個無存量獲批的新儲架式資產證券化項目。

張大偉等業內人士認為，最近房企明顯關注資金鏈安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，所以最近幾個月，針對房地產融資的政策都在規范與收緊。信托與海外融資，都在規范而不是全面暫停，對于中小房企尤其是高負債率房企來說，未來融資難度較大，但對大型企業影響相對有限。

房企融資的底氣部分來自于銷售向好。中原地產研究中心數據顯示，截至日前，有32家標桿房企公布了2019年前11月銷售額，合計56027億，同比上漲18.6%。部分房企業績爆發，如恒大單月銷售刷新歷史紀錄。32家房企2018年合計銷售額52538億，也就是說，前11 個月，大部分主流房企已經超過過去一年的銷售額。

土地市場分化

與上述融資情況對應的是，截至12月17日，2019年50大城市合計賣地3.97萬億，同比上漲16.3%，全國有30個城市賣地超過500億，刷新歷史紀錄。

房企土儲地區也有分化。其中出現了14個千億賣地城市，排名前三的是：杭州2709億，上海1822億，蘇州1683億。此外，還有昆明、溫州等16個城市賣地超過500億。在50個城市里68%的城市2019年賣地同比上漲。

結合第三方機構數據看，市場分化也體現在土地市場，部分一線熱點城市開始出讓部分與之前明顯不一樣的土地。土地掛牌供應有所增加。從賣地城市積極性看，大部分城市依然在增加土地出讓。整體看，樓市調控政策也出現了微妙變化，針對房價上漲明顯區域，調控加碼持續，最典型的蘇州，出現了多次密集微調。

拿地房企相對集中在非民企。

不同城市間也明顯分化。地方政府調整了部分土地政策，最近幾個月，各地土地市場約束條件減少，包括部分城市的土地限價、土地保證金、土地配套保障房都有所調整，疊加部分城市的限價政策微調，開發商拿地積極性提高。

張大偉認為，融資、土地市場的變化，反映了房企需要補充土地儲備，包括部分企業的戰略布局增量加大。最近還有新上市房企增加土地儲備。從市場變化看，第二梯隊房企搶地堅決。

拿地窗口期的出現，也是房企對未來房地產市場走勢預判分化的結果，房企對非優質土地定價下調。但對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。

從總體土地市場看，三線城市成交額下調，最近三四線城市成交依然低迷，房地產企業把更多資金投入到一二線城市，也是出現一二線土地市場升溫的主要原因。張大偉認為，明年不排除有進一步微調樓市政策出現。

收并購潮起

值得關注的是，大部分房企的流量上漲速度明顯快于權益，合作項目越來越多，部分企業明顯價格調整促銷，如珠三角一線城市周邊城市群的一些供應集中區域。房企為了規模化，最后1個月依然努力“搶收”。

2019年前11月房企銷售也出現分化。相比2018年同比上漲超過50%，2019年大部分企業以平穩為主，部分企業漲幅明顯放緩。大部分企業業績平均同比只上漲了18.6%。布局三四線城市的房企銷售下降明顯。

這一波收并購潮中，主角的雙方特點鮮明。世茂、弘陽等晉級目標明顯的房企近期活躍于收并購市場。收并購的另一方——瀕臨危機的房企則不惜賣項目求生。

世茂經歷了2015-2017年的銷售低潮，2018年以1761.2億元排名第11位。進入2019年，世茂大舉展開收并購，據其收購泰禾集團、明發集團、粵泰股份、萬通地產等項目金額統計，金額已達200億元，還有很多未到披露階段的交易正在進行中。近日，世茂已聯手機構進場做盡調，有意收購福晟集團相關資產。

弘陽則在近期不斷拓寬融資渠道，據該公司人士表示，房企融資正是為了抓住年底這一波拿地機會。

綠城和新湖中寶最近的一次合作，恰好映射了收并購雙方的心態。進入下半年，新湖中寶賣地動作頻頻，由于有息債務在2019年有所增長，一年內到期債務壓力增加，新湖中寶不得不出售地塊緩解現金流、調整財務結構。

年中時，新湖中寶將長三角地區20幅土地以67億元轉讓給融創之后，日前，又以36億元將新湖上海明珠城項目35%的股權售予綠城。

值得關注的是，截至12月11日，綠城獲取土地56幅，土地投資額約739億元，新增貨值超1700億元，新增可售面積近700萬方。綠城積極補倉優化供貨節奏，在一線城市土地資源日益稀缺的情形下，綠城再次進入上海內環區域并獲得一塊純住宅用地，不僅可為綠城帶來超過100億的貨值，增加在上海地區的土地儲備，還有助于進一步提升綠城在上海市場的品牌影響力。