疫情下的地產基金投資：市場短期承壓，在投項目管理成最大難點

“對地產基金來說，主要面臨的問題是存量項目的運營管理。在存量市場，如果你運營的是成熟型物業，租金需要面對減免，甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老舊物業的升級改造，需要面對升級改造無法復工等問題。在增量市場，地產項目的開發、銷售等環節也面臨難題。”近日，弘基金創始合伙人兼CEO孫銘辰在接受21世紀經濟報道采訪時說。

最近一段時間，突如其來的新冠疫情對各行各業都產生著影響，房地產行業也受到較大的沖擊。本該熙熙攘攘的購物中心、寫字樓，人流量大幅減少。業內所期盼的“金三銀四”樓市小陽春，在短時間內預計也難以出現。

在這種情況下，地產基金如何把控投資節奏、調整投資策略？疫情周期中，又涌現出怎樣的細分市場投資機會？

市場短期承壓，長期趨于穩定

五牛控股合伙人馬林慶對21世紀經濟報道表示，與2003年的非典疫情相比，此次新冠肺炎疫情所面臨的經濟環境、政策背景、房地產行業發展階段有很大不同，疫情對房地產市場帶來的影響也不太一樣。

2003年時，非典雖然影響了當年二季度部分城市的房產銷售。但在疫情過去后，房產銷售在三四季度迅速回調，全年的銷售增速達30%。如今，中國房地產市場體量更大，增速變慢，受到的疫情影響會更加直接。可能不僅僅是一季度的銷售數據下降，全年的增速也都將放緩。

“但是中國房地產市場經過多年的發展和歷練，行業的韌性也更強，房企應對危機的手段也更加豐富。”馬林慶說。現階段，市場面臨的是比較嚴厲的調控政策。如果臨時打開一些流動性，在土地市場、銷售端、融資端有更多政策支持，市場調節的空間將更大，能夠緩解疫情帶來的短期壓力。

對地產基金投資來說，馬林慶表示，從資產類別的角度來看，首先，受影響最大的是商業地產。商業地產原來是線下人群的聚集場所，有零售、餐飲、娛樂等多種業態。但現在不鼓勵大家出門，短期內對商業地產的租戶、物業方都帶來較大影響。

第二，辦公物業受影響相對較小。雖然企業復工有所推遲，但目前一二線城市的大量企業已經在逐步恢復辦公、生產，國家也對中小企業提供了扶持政策。在疫情平緩后，寫字樓的租賃情況、資產表現會回歸穩定局面。

第三，住宅市場可能短期會有一定的波動性，但長期受到的影響會比較小。馬林慶表示，一般樓市在三四月份會有“小陽春”，這個需求在短期被抑制，但在疫情穩定后會陸續釋放。

“尤其是剛需住宅和改善型住宅的需求釋放，人們會意識到更好的小區環境、房型設計、物業管理對生活的重要性，有醫療健康保障配套的住宅項目將會受到追捧。”他說。

另外，疫情可能會對物流地產有利好的推動作用。因為隨著電商銷量的帶動，廠商的生產力度、電商的備貨力度都在加大，對優質倉儲物業的需求增多。同時，隨著生鮮電商的發展，對冷鏈冷庫的需求也更加旺盛。

在投項目管理成最大難點

對地產基金本身來說，在募投管退四個環節中，資產管理是面臨壓力最大的環節。

孫銘辰表示，“對地產基金來說，主要面臨的問題是存量項目的運營管理。在存量市場，如果你運營的是成熟型物業，租金需要面對減免，甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老舊物業的升級改造，需要面對升級改造無法復工等問題。在增量市場，地產項目的開發、銷售等環節也面臨難題。”

“對弘基金來說，我們是相對幸運的。因為我們在去年就實現了目標項目的順利退出，給投資人帶來了不錯的回報。”他說。

弘基金因為堅守投資價值本位，所投項目均已在2019年成功退出。但因疫情的原因，公司新基金的募集籌備等事宜受到了實質性的影響。孫銘辰坦言，本來公司在年底時已經接待了來自韓國等外資的投資方，對中國潛在房地產投資項目進行了實地考察和探討。但現在由于疫情的影響，雙方不得不暫緩投資事宜。

“現在是海外投資人從樂觀變成了謹慎觀望，國內投資人從樂觀變成了有心無力，投資參與者的望而卻步，目前是對我們基金管理平臺來講，影響是顯著的。”他說。

而弘基金目前在做的，首先是保障員工的安全，遵守國家的防疫管控措施，讓大家先暫時在家辦公，并且持續與海內外投資人保持溝通。同時，弘基金也利用海外資源購置海外防疫物資，力所能及地捐助疫區。

“五牛控股2月開工以后，投資節奏還是保持在高效穩健的狀態，因為前期的項目儲備也比較早，現在基本上按照當年的投資計劃，對項目的投資、風險管理等各個任務都在有序推進。”馬林慶說。

雖然疫情影響下房地產市場出現短期波動，但五牛控股的投資大方向不會調整。一方面，公司還是跟頭部的開發商加強項目合作，因為它們有技術、品牌、現金儲備、人才儲備，受疫情影響相對比較小。

另一方面，由于疫情影響，國家對很多行業都有利好的扶持政策。五牛控股會關注政策窗口帶來的投資機會，以及一些價值暫時被低估的優質項目投資機會，深入參與到行業整合過程中。

“比如有些一二線城市由小開發商持有的商業地產，它可能受疫情的影響短期內現金流吃緊撐不下去了。還有身處武漢的區域性房企，可能因為疫情而遇到比較大的困難，但武漢的房地產發展趨勢是很好的。這些方面的機會，都在我們的關注范圍內。”他說。

疫情后的行業進化與投資策略調整

對于疫情之后的房地產市場發展趨勢，馬林慶認為，未來，房地產市場格局會進一步分化，一二線城市和重要都市圈的吸引力會進一步提升。開發商對產業、教育、醫療配套的理解會有所變化，消費者本身對房屋設計、物業管理等方面的要求也會進一步提升。

第二，房地產行業的科技滲透率會提升。“原來的房地產模式還是相對比較簡單的，大多數開發商是做工程，要進行成本控制。但現在對開發商來說，科技人才、金融人才會越來越重要。如何通過VR技術的應用進行線上引流，如何降低突發性事件帶來的影響，都是開發商需要考慮的。”他說。

第三，對地產基金來說，五牛持續看好龍頭房企的剛需和改善型住宅項目，以及同時具備資產運營和融資能力的商業地產和寫字樓項目。之前基金的投資可能更多強調位置和品質，但疫情過后，大家對商業地產和寫字樓的功能設計、設施設備完整性、物業管理水平、現金流情況等會有更高的要求。

綜合來說，五牛控股在2020年將順應市場變化和政策導向，持續專注金融服務與產業賦能，挖掘更多中長期投資機會。

孫銘辰補充說，疫情或將加強人們的房本位思想。對一線城市、省會城市工作的外來人口來說，會更加希望在工作所在地擁有自己的房產，享有業主的權利。對商業地產來說，如果撐過這段艱難時期，未來或將迎來人們報復式消費帶來的利好。

“在寫字樓方面，可能有些新經濟企業在疫情過后，把線上辦公變成一種常態。但對金融等行業來說，更需要的是面對面交流，寫字樓仍存在剛需性。”他說。