疫情下的房地產B面：組織震蕩與裁員暗流涌動 架構“優化”加速

供職于一家小型房企的張勁（化名）正面臨兩難局面。一方面，公司業務發展不順利，加上已經被拖欠6個月近30萬元的獎金，令他萌生了辭職的念頭；但同時，熟識的獵頭告訴他，目前企業普遍縮減編制，無合適的策劃銷售類崗位。

房地產業因其需求的剛性和常態化的周期波動規律，有著相對較強的耐受力，但疫情帶來的震蕩仍然隱隱作痛。21世紀經濟報道多方了解到，房企正經歷的薪酬波動和人事動蕩，有房企甚至未發放中層以上管理人員2月份的薪水。部分房企，區域公司的裁員范圍可達30%以上。

“疫情成為房企優化管理的‘加速器’。”業內人士表示，隨著行業競爭的激烈，近兩年，房企紛紛在進行組織架構和管理模式調整，從而提高管理效率和人均效能。新冠肺炎疫情的爆發，使這一進程陡然加快。

對于很多從業者來說，雖然過程殘酷，但現實已難以扭轉。

“主動離職”與自愿降薪

張勁所供職的公司，銷售額不足百億，近幾年的業務拓展頗為艱難。據介紹，其公司拖欠獎金的情況從去年就已出現，很多中高層管理人員未能拿到年終獎。疫情期間，由于業務停滯，員工普遍只能領到基本工資。

受新冠肺炎疫情影響，降薪、欠薪在房地產界頗為普遍。

2月27日，凱德集團率先宣布，董事會和高管層自愿降薪，其董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5%-15%。所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪。其他員工不受影響。此舉措將在6個月之后或者疫情平穩后重新評估。

與凱德的“開誠布公”不同，多數房企的薪水調整是在“內部操作”的。據21世紀經濟報道記者了解，總部位于北京的全國60強房企，未能發放中高管人員的2月工資。由于該公司還在進行招聘，此舉令一些求職者望而卻步。另有不少公司從2月開始，對高管的工資打七折到八折發放。

此前，一家名為中迪禾邦的四川房企被曝無力支付2020年1月和2月的工資，要求員工主動離職，并延期領取工資。

“主動離職”是房地產業的默認“行規”。對于公司來說，相比“辭退”，這樣能承擔更少的賠償金額；對于員工來說，沒有“被辭退”的記錄，能更容易找到下一份工作。

今年3月初，華夏幸福環京區域某城市公司的員工李軒（化名）接到通知，公司要求他“主動辭職”。李軒所在的部門原有15人，此次裁撤后僅余5人。據他估算，該城市公司的裁員比例達到30%。甚至出現整個部門都被裁掉的情況。

據稱，這是華夏幸福提升人均效能、推行組織扁平化的舉措。

“優化”的邏輯

現金流是房企的“生命線”。雖然債務違約尚不是普遍現象，但由于銷售大幅下滑，加之部分商業地產運營商對商戶實施了租金和物業費補貼，今年第一季度，房企的經營現金流普遍不及去年同期。

3月6日，上海清算所披露文件顯示，以“地產+文旅”為主業的新華聯控股應于當日兌付的2015年度第一期中期票據不能按期足額兌付本息，已構成實質性違約。3天后，中信國安集團的一筆債務也出現實質性違約。

上海清算所披露的文件指出，“受新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力因素的影響，新華聯控股所屬文化旅游、商業零售、景區景點、酒店餐飲、石油貿易等業務遭受重創，1-2月減少經營回款超過60億元。”

融資方面，自去年11月以來，放款慎重、審核嚴格的大環境始終未改變。

張勁表示，從去年開始，公司一直在尋找融資渠道甚至戰略投資者，但始終未果。到今年1月，公司已經走到債務違約的邊緣。項目上的每一筆銷售款到賬后，都會被迅速劃歸總部，用來償還即將到期的債務，員工工資和獎金的發放反而被放到次要位置。

疫情發生后，各地政府部門出臺了不少對房企的支持政策，但在從業者看來，這多屬于應對疫情的合理化措施，對現金流的改善效果不明顯。

根據國家統計局的數據，今年1-2月，全國房地產開發企業到位資金20210億元，變化幅度由2019年的“增長7.6%”，變為“下降17.5%”。

因此，除放緩對外投資的步伐外，壓縮人力成本便成為重要選擇。某知名房企員工向21世紀經濟報道表示，公司在“勸退”電話中的說辭為，“公司遇到困難”“人員出現冗余”“萬不得已”，等等。他表示，去年自己的績效完成良好，在部門中的排名也并非墊底，但仍在被“優化”之列。

疫情加速架構調整

實際上，自萬科于2014年正式推行“事業合伙人”開始，房地產企業優化管理架構的風潮就逐漸興起。除了對“事業合伙人”制度的效仿外，也有很多房企對管理架構進行硬性削減。

“這些年房企規模增長得特別快，但‘大公司病’也開始滋生。”北京某知名央企開發商負責人向21世紀經濟報道表示，隨著樓市調控常態化和行業競爭白熱化，房企越來越注重管理效率的提升。在從粗放走向精細的過程中，人員調整不可避免。

該人士說，管理扁平化、增強激勵機制是主要的調整方向。在管理模式上，主要表現為削減管理層級、充分授權、項目負責制；在薪酬結構上，主要表現為“低底薪+高績效”。

這種調整也使得人員流動大大加快。據不完全統計，2019年全年，房企集團層面高管人事變動超過400人，涉及房企超過150家。變動頻率、涉及高管層級都甚于往年。

在公司的日常調整中，每年歲末年初都是“人員優化”的時機，這期間也是房地產基層員工跳槽的高峰期。

2020年歲末年初的新冠肺炎疫情，顯然加快了這一進程。上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，由于管理架構調整通常也伴隨著業務類型、區域布局的調整，因此往往是溫和的、漸進式的。但新冠肺炎疫情帶來的外部壓力，會讓情況變得十分迫切。

“如果有些人早晚都是要被裁的，那么在極端情況下，不如一次性都裁掉。”前述央企地產商表示。

他表示，房地產行業優化管理、提高效能的大勢已不可避免。