南京樓市調控背后的博弈：萬人搖號與高價地項目“捂盤”

繼杭州、寧波等之后，長三角中的南京也加入了新一輪樓市調控城市之列。

7月底，南京市發(fā)布《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及土地出讓、剛需購房、離異人群限購、熱門樓盤銷售管理等多個方面。其中最引人關注的是，對于夫妻離異后買房的限定。通知明確，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

一石激起千層浪。而這一切源于今年自復工復產以來，南京樓市出現了萬人搖號、高價地頻出、高價盤捂盤惜售等異常情形。

近期一個位于南京江北核心區(qū)的江畔都會上城，共計223套精裝房源，最終由11890組購房者參與搖號，中簽率不到2％。在南京，與之類似的“萬人搖”樓盤還不少。

不過，相比長三角中的另一省會城市杭州的全城熱銷，南京則只有部分高性價比的項目熱銷，整體并沒太熱。據中指研究院數據顯示，南京今年上半年，商品住宅成交354.61萬平方米，同比增長11.78%；成交均價28554元/平方米，同比增長4.21%。

那么，南京為什么要進一步收緊樓市呢？

萬人搖號與超低中簽率

與杭州相近的是，南京樓市也出現了萬人搖、超低中簽率等現象。

事實上，2018年開始，南京樓市的中簽率就趨低。2018年12月，江北高新神盤亞泰山語湖共有13105組購房者參與報名，本次開盤共64套房，中簽率低至0.48%，創(chuàng)下當年最低中簽率。

進入2020年，南京市區(qū)性價比較高的樓盤持續(xù)保持較低中簽率。據不完全統(tǒng)計，上半年南京最難買的10家樓盤主要分布于江北核心區(qū)、河西中，中簽率最低的是位于江北核心區(qū)的揚子江金茂悅，只有1.8%。該項目均價3.18萬元/平方米，僅推出176套，報名人數多達9772人。與之情況差不多的其他中簽率低的項目，都有同一個特點：推出套數非常少，只有100套左右，這就很容易導致低中簽率。

一名南京業(yè)內人士分析指出，南京很多樓盤現在都采取“擠牙膏”式開盤，一方面可以制造熱盤現象，另一方面大部分項目地塊在兩年前高價獲取，希望通過多批次推盤的方式提高預售價。有些高價地一直不開盤，就是因為政府限價太嚴格，導致房企開盤必虧，只能硬生生拖延開盤，等待一個可以回本的時機再開盤。

以上海建工開發(fā)的海玥萬物為例，這個項目在今年3月份就有市場傳聞，首開均價6.7萬元/平方米，而這幅地塊在2016年2月獲取的時候，樓板價為4.2萬元/平方米，為南京最高價地塊。海玥萬物的樣板間也在今年3月份開放，需要驗資500萬元才可以預約參觀。

然而，6月中旬的時候，上海建工對外通知稱，由于系統(tǒng)維護及電梯安全等相關調試工作的原因，暫時關閉樣板房。業(yè)內人士透露，海玥萬物已經在政府預告的開盤計劃中，大概率今年內會開盤。

高價地頻頻拖延開盤

與海玥萬物同樣在2016年拿地、同處一個區(qū)域的葛洲壩南京中國府已領取1號樓房源銷許,共計57套房源,均價6.39萬元/平方米，首開戶型面積230、290平方米。據了解，項目樓板價4.5萬元/平方米，開盤首付3成，驗資金額420萬元，首開一售而空。這就是拖延開盤之后的高價地給南京樓市帶來的影響。

2016年，南京房價漲幅排在全國前幾位，開發(fā)商不停進場拿地，信心滿滿。其實這一批高價地正是南京當前被套最厲害的地塊。高杠桿拿地之后遭遇限價令和市場下行而折戟，這樣的案例在南京比比皆是。

據統(tǒng)計，2016年南京住宅和商住用地共成交63宗，其中50宗樓面價超萬元/平方米，23宗樓面價超2萬元/平方米，如今，幾十個即將入市的高價地塊項目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。

2016年4月15日，北京京奧港集團以47.6億元的價格摘得麒麟板塊科技創(chuàng)新園中心地區(qū)的G09地塊，樓板價2.23萬元/平方米，溢價率高達163%，成為當時的區(qū)域新高。2017年9月11日，該樓盤開出首批房源時的均價僅為2.59萬元/平方米，只比樓面地價高出大約3500元/平方米，成為當年南京首個被套的高價地項目。由于2017年南京已進入調控周期，該項目即便以虧本的價格也沒有帶來預想的銷售額。由于銷售不佳、借款到期、虧欠工程款等原因，該項目2017年底陷入停工狀態(tài)，后被藍光地產收購。

實際上，按照京奧港集團原本的計劃，拿地后一年內迅速以單價4萬/平方米將該項目推向市場。不料該項目拿地僅十天后，4月25日，南京出臺限價政策，該項目所屬的江寧區(qū)被限制開盤價不超過3萬元/平方米。在限價令影響下，京奧港未來墅從原計劃的精裝修改為毛坯出售。前述業(yè)內人士指出，高杠桿拿地、再疊加項目虧損、去化速度慢，這個項目最終只能易手收場。

2016年9月，經過128輪舉牌，當時意氣風發(fā)的融信，在南京拿下了仙林湖G58地塊，總價達58.20億，溢價率79%，成交樓面價24957元/平方米，刷新仙林湖最高地價。據業(yè)內人士測算，售價要達到4萬以上才有利可圖。

融信預計給出的開盤時間是2018年6-7月，當年年底交付。但因為遭遇限價，這個項目遲遲難以開盤。直至2019年4月，首開銷許價格區(qū)間2.18萬-3.49萬元/平方米，中簽率8%。

近兩年，因為限價，諸多豪宅和高價地項目因為定價過高拿不到預售證，或者不愿意接受政府給的預售價格，寧愿錯過開盤時間也遲遲不入市。即便可以入市，也會選擇多次開盤的方式引流+漲價。也因此，不少房企選擇退出南京市場，這兩年沒有在南京拿過地。上坤置業(yè)創(chuàng)始人兼CEO朱靜曾在2019年表示，南京進駐成本比較高，市場競爭過大，以上坤目前的實力，暫時不會進駐，未來也會觀察合適的進入機會。

南京被套的高價地，究其原因，一是2016年一線和部分熱點二線城市房價突飛猛漲，房企預期過高拍出非理性價格；二是房價大漲后，熱點城市限購限貸限售等調控政策加碼，樓市進入降溫期；三是2017年多個城市出臺“限房價、限地價”政策，這讓高價地入市時定價受阻。

值得關注的是，當前的南京土地市場依然火爆。7月份土拍市場熱度不減。7月10日，南京迎來土拍新政后首次拍賣，引來40余家房企競拍，8幅土地收金137.74億元，5幅達上限價。

此輪調控背后，其實是各地市場自疫情后的市場回暖超過預期。

而投資客專挑一些高價地周邊二手房倒掛最嚴重的項目入手，賺價差。如今限購收緊，一定程度上可以擊退樓市投資客。另一方面一旦限購、開發(fā)商資金面調控從嚴，南京能否擠出水分，讓樓市回歸買方市場，又是另一個課題了。