深センの集団「打新」の下のビル市の虛火監(jiān)督管理は厳しく供給され、住宅売買者が「斷崖」のリスクに直面することを増加させた。

「深センにいて、家を見ないで家を買わないで、泰山の頂上に立って、景色を見ないで、自分の攜帯電話に保存されている人気ドラマを見つめているように」。

深センのある家を買うグループの中で、誰かがこの言葉を投げ出して、呉林(仮名)は心が引き締まって、急いでまた自分の口座を見て、資金がまだ屆いていないことに気づいて、思わず少し焦っていました。

呉林は江蘇省から來た「炒房客」で、先年深センで家を買ったが、最近は「打新」に參加して、もう1セット買いたいと思っている。

「打新」は今年深センのビル市で最も人気のあることで、番號を振って、新しい家を買い占めることに參加した。3月の疫病が緩和されてから、招商灣璽をはじめとする新盤入市は、住宅購入者の「包囲」に遭遇した。殘念な人もいれば、驚く人もいれば、冷ややかな皮肉もある。誰もが、この熱波に包まれている。

新しい背後には、昨年11月に豪邸稅が廃止され、深センのビル市は明らかな上昇を迎え、特に寶中、光明などの地域では、複數(shù)の新居の中古住宅の価格が逆転し、人々にお金を稼ぐ機會が來たと感じさせた。

新しいことをしてから本當にお金を稼ぐには、中古市場の流通と価格にかかっています。実際、深センの中古住宅は昨年から共同で炒め、出荷を引き上げる風潮があり、新房市場の繁栄に協(xié)力している。

関係部門はすでにこのような現(xiàn)象に注目し、看板の価格が高く、炒め物のリスクがあることを示し、一部の仲介機関を処罰し、一部のコミュニティを批判した。

新しいことをすれば必ずお金を稼ぐことができますか?深センの住宅価格は“永遠に落ちません”ことができますか?切符を包む人はいません。人々はかつて北京の住宅価格が「堅調(diào)」だと思っていたが、実際には北京の住宅価格はすでに3年間下落した。昨年の豪邸稅の前に、深センの大部分の地域も2、3年下落したが、今でも深センはすべての區(qū)位が上昇しているわけではない。

深センの関係部門の中古住宅に対する監(jiān)督管理が厳しくなり、土地と新築住宅の供給が増加するにつれて、需給矛盾が緩和される見込みであり、3年間の販売が投資サイクルを延長するなど、「新規(guī)」でお金を稼ぐ空間が縮小し、リスクが増加している。

「打新」進行時

呉林はもう何年も深センのビル市のこのような興奮を感じていない。前回は2015年だったようです。

彼女はいくつかの住宅購入群を加えて、友達と同時にいくつかの皿に注目しています。6月18日、寶中にある新錦安海納公館が突然5軒の住宅源を発売し、2日間で約1000人が集まった。

新錦安海納公館は新錦安壹號公館の2期で、チェーン家の情報によると、壹號公館の中古住宅の昨年末の成約価格は11萬元で、現(xiàn)在は看板価格が13萬元以上で、海納公館の8萬元以上の新館の価格と比べて明らかになった。

今、新しい朝を打つのはすでに深セン人の専屬の福祉ではありませんて、どのビルに関わらずすべて地方の人の“新しいことを打つ”の影があります。

呉林はこの間ちょうど深センに住んでいたので、ニュースを聞くとすぐに準備に行きました。彼女は記者に、現(xiàn)場はにぎやかだが、みんな仏系だと感じている。この5軒のスイートルームは千人近くがくじに當たる確率が低いと思っているが、大半は付き添って走っている。揺れたら考えて、揺れなくてもいいと思っている。

呉林さんは去年もこの皿に來たことがあることを後悔しています。その時、価格を聞いても買いませんでした。深センでそんなに高い価格で今年もまた上がるとは思わなかったので、今回も戸型が無理に受け入れられるようになったので、運を試してみたいと思っていました。

一方、彼女はまた喜んで、數(shù)年來深センはインターネットの方面の仕事に従事して、いくつかのお金を稼いでも“新しいことをします”に參加して、當時南山區(qū)の豪快な空を買って、今住宅価格はずっと上昇しています。彼女はもう仕事をしていないので、半分は深センに住んでいて、半分は江蘇に住んでいます。

前の2年間の豪邸強盜とは異なり、昨年末から現(xiàn)在までの住宅価格が上昇したため、今年の深センの多くの需要盤にも「操作」の空間があった。海納公館のほか、先週、金融街が深センに入った最初のプロジェクトである融御華府も目をもうけ、準備をしていた住宅購入者は前日の夜、長蛇の列に並び、政府に緊急に停止され、オンラインで再び來た。

融御華府のほか、砂井海岸城、潤四などの「ネット赤盤」は今年の投資家が期待している「打新」目標だ。

深センビル市の「打新」現(xiàn)象は古くから行われており、最初に打たれた「ネット紅」は2014年に開場した華潤城潤府の1期である。當時の平均価格は4萬/平方メートルで、2年后の華潤城の2期平均価格は7.5萬/平方メートルで、2018年の潤三平均価格は8.5萬/平方メートルで、チェーンプラットフォームは5月の中古住宅の看板価格がすでに16萬+に達したことを示して、昨年末に成約した1セットの3室2ホールも1平14萬+に達して、新しい金を儲ける効果は驚くべきです。

2018年から豪邸も「打新」し、深センの土豪たちは三々五々地面にしゃがんで招商雙璽の揺れを待っていた。

2019年、深セン灣華潤瑞府8000萬1軒のマンションは數(shù)分以內(nèi)に「秒光」された。同じように500萬ドルの資金を必要とする深業(yè)中城も奪われた。今年、招商灣璽は3つ開き、疫病も富豪がマスクをして並んで部屋を奪う足どりを阻むことができなかった。

価格逆転の誘惑

華潤城というネットの赤盤の成長史から、深セン人が「新を打つ」原因を透視することができる:金儲け効果。

まず深センは土地と新居の供給が常に不足しているため、中古住宅市場の流通性は他の都市より強い。新しい家は価格制限政策の存在のため、往々にして周辺の中古家よりもっと安くて、低価格で何年ぶりに買って売って、逆さにかけて発生した利益の空間が少なくて百萬余りは千萬に達して、買うのはこのような人がすべて知っている道理を稼いで、誰が一度試してみたくありませんか?

昨年11月、深センは豪邸稅を廃止し、數(shù)十萬人から百萬人以上の稅金を減らし、中古住宅の新たなブームを迎え、現(xiàn)在も消えていない。國家統(tǒng)計局のデータによると、5月の深センの中古住宅価格は先月より1.6%上昇し、全國2位になった。

潤四を買う準備をしている住宅購入者は記者に対し、手元の資金はずっと余裕があり、家を買うのは通常1回の支払いだと話した。2016年には金持ちで定員もあり、半島城邦3期の家が彼女の前に置かれたが、當時は不動産投資が頼りにならないと思って買わなかったが、同級生が買ったのは今では1200萬ドル上昇した。彼女はうらやましくて、そこで今1軒の家を売って急いで定員を空けて、“新しい”潤四を打つつもりです。

深センの住宅価格の長期的な上昇を支える要素は、地価もある。2015年末、泰禾は尖岡山で8萬/平近くのビルの地価を撮影した。昨年、深センの史詩級の土拍、光明のいくつかの土地の価格はすべて4萬/平方メートルに上がった。

他の一線都市とは異なり、深センの住宅購入資格が最も取得しやすい。呉林のような外地人は深センで家を買う資格の敷居も高くなく、本科以上は直接定住することができ、すぐに買うことができる。あるいは會社名義で買います。

中原、貝殻などの仲介機関の関係者によると、この2年間、ますます多くの外國人が深センの発展の見通しを見て深センに家を買いに來たという。一部の北京、上海、広州などの人は戸籍を深センに移して家を買う。

深センの仲介業(yè)者によると、「新資金を調(diào)達するために、レバレッジで資産をこじ開けた人が多い」という。甘俊摂

隠れた不動産チェーン

実際、深センでは、完全で成熟した不動産チェーンが形成されており、資格、ローンから家を買う、家を売るまで、一連の機関が運営されています。

新しくなってからの現(xiàn)金化が鍵で、中古住宅市場の価格です。この方面では、深センではすでに一部の地域の一部の団地の中古住宅所有者が共同で住宅価格を売買する現(xiàn)象が現(xiàn)れている。

昨年末、深センの中古住宅の所有者は妖怪を作り、団體を抱いて値上げし、最後に住建局に指名されたのは、舌を巻く「大芝居」だった。昨年11月、恒裕浜城のオーナーグループは深セン地産圏を狂ったように伝え、「D戸型オーナーは指揮を聞いて、2600萬まで統(tǒng)一的に看板を掲げ、この數(shù)を下回って売らない」、「來週2700萬、ありがとう」と伝えた。

恒裕浜城の集団値上げは、星の火のように、前海、寶の中から、碧海、龍華まで、十數(shù)の団地のオーナーグループが「値上げ同盟」を計畫し始めた。

すぐに、監(jiān)督管理はこのことに気づき、恒裕浜城、鳳凰里団地の関連所有者が約束され、団地の中古住宅のネット署名も一時停止された。

疫病の期間中、ビル市は寒くなったが、3月の疫病が緩和された後、炒め方が再び噴き出し、多くのビルが値上がりした。深センの複數(shù)の不動産仲介業(yè)者は、華潤城の1-3期の中古住宅の価格が突然急騰し、最高20萬/平方メートルに達し、多くが18萬/平方メートルになったことを発見した。春節(jié)前、オファーは12-13萬/平方メートルだった。

當時の貝殻網(wǎng)中古住宅プラットフォームのデータによると、看板価格が急騰したのは華潤城だけでなく、南山區(qū)の後海、蛇口、前海、深セン灣區(qū)ではなく、所有者たちが先を爭って看板価格を高め、陽光海浜のオファーは12%前後上昇し、三湘海は15%前後上昇し、恒裕浜城の2期は15%前後上昇した。

南山に隣接する寶安中心區(qū)もそれに倣って、抱団が値上がりして、多くのビルは春節(jié)前に7-8萬/平方メートルで、すべて10萬/平方メートルまで掛けて、壹方城、凱旋城、幸福海岸などのビルはすべて上昇幅が明らかです。

深セン不動産仲介協(xié)會の調(diào)査によると、一部の団地のオーナーが集団で住宅価格を引き上げるのは、「高評価高貸」の方式を通じて、経営擔保ローンを獲得し、ローンから出たお金をビル市に投入するためで、その中の経験のある投資家は、資金の監(jiān)督管理を避けるために、ローンを10人以上に回した。

4月から、看板価格が高騰したため、いくつかの団地が深セン市不動産仲介協(xié)會に「點呼」され、南山は20萬平方メートルを超え、光明は7萬平方メートルを超えた住宅源が撤去された。

これらの協(xié)會はまた、一部のビルが「炒められた」背後には、一部の投資會社、メディアと不動産仲介業(yè)者など多くの利益者からなる機構化チームの利益チェーンがあり、このビル市の「虛火」を助長していると指摘した。彼らは、このような出荷を引き上げると、インターネットに接続され、リスクが発生するのではないかと心配している。

広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員によると、「深房理詐欺事件」も最近、ビル市の投資が人々の心に深く入り込み、骨髄に深く入り込んでいることを示している。深センの「大V」チェーンの下には數(shù)え切れない投資客がいる。

深センの仲介者によると、「新資金を調(diào)達するために、多くの人がレバレッジで資産をこじ開け、転手後の高位現(xiàn)金を期待し、鉢をいっぱい稼いだ」という。

深セン中原研究センターのデータによると、深センビル市のレバレッジ率はずっと高位にあり、ここ數(shù)年來全國をリードし続けている。2019年、深センの住民部門のレバレッジ率は83.2%に増加し、北上広をリードし、全國平均(60.4%)より20%上昇した。2020年第1四半期、深セン住民部門の中長期貸付金は544.93億元増加し、2017、2018年の高値に戻った。

深センでは、このような「大V」と會員がまだたくさんいます。大Vの深房理に萬元の會費を納めた後、蟹姉は深房理の指導によって、偽の結婚を通じて住宅購入資格を獲得し、経営ローンや小額ローンなどのレバレッジを重ねて住宅購入に成功しました。深セン金融弁公室と銀監(jiān)局は半年延期した企業(yè)ローンの新政を発表し、カニ姉の資金チェーンを斷裂させ、住宅炒めの夢を破滅させ、購入した700萬人以上の不動産が小ローン會社に凍結され、彼女はオークションで橋ローンを返済するつもりだ。

カニのお姉さんのようなルームメイトは、すべての貯蓄を出して、すべてのクレジットカードを貸越して、レバーを極致に加えてルームを炒めて、小さな博大を企んでいます。

確実に儲かるわけではない

深センビル市の投資投機住宅購入は近年、他の都市よりずっと高い。深セン不動産研究センターのデータによると、2015-2016年の住宅価格の上昇が最も盛んだった時、投資性住宅購入の割合は20%から40%に上昇し、さらに高かった。投資客の中で非深戸籍の割合は40%前後だ。最も人気のある年を除いて、深センビル市も30%の投資客の割合を持っていることが多い。

今年3月以來、深セン中原の推定によると、入市の投資需要の割合は40%前後だ。

しかし、こんなに多くの投資家は、2年前ほど自信を持っていません。例えば、彼らは最も火のついたネット赤盤潤四に対して予想された分化があった。

深センの複數(shù)の不動産仲介業(yè)者の推測によると、潤四の定価は10萬/平方メートル以上で、中古住宅の13-14萬の成約価格に比べて、依然として一定の利益の空間が存在しているが、その後の上昇の空間は、不確実性に満ちている。

時間コストから見ると、潤四交樓は約2年かかり、その後、証明書の発行と3年の販売期間を加えると、最速でも5年で販売でき、保有する時間コストと資金コストは以前より高い。

総合的に見ると、一部の投資家は、潤四ができるだけ家の切符を手に入れ、レバレッジを重ねて資金を調(diào)達するために払った高価なコストは、もうそんなにお得ではないと考えている。

現(xiàn)在、炒められている光明區(qū)域では、新築住宅の価格は5萬元以上/平方メートルで、各種のコストを加えて、その後、7萬8萬元ぐらいまで売らなければならない。この上昇幅が來るかどうか、いつ到著するか、多くの家を買う人は実は心の中に底がない。

李宇嘉氏は、「深房理詐欺」が反映した問題として、例えば偽離婚と偽結婚、偽借入定員、経営ローンが不動産市場に進出し、仲介、大V、メディアが保有している炒め風が日増しに盛んになっている。実質(zhì)的な行動をしなければならないので,鍋を振ってはいけない。

易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監(jiān)も、深センは新たなリスクを防ぎ、住宅価格を悪意的にあおり、「お茶代」を違法に受け取るなどの行為を厳しく処理し、不動産市場の虛火を抑制するのに役立つと述べた。

政策面でのリスクも高まっている。國は「不動産は炒めない」と繰り返し強調(diào)し、ここ2カ月、深セン政府は中古住宅の監(jiān)督管理も頻繁にグレードアップし、住宅価格の引き上げ、看板価格の虛高などの不良行為を厳粛に処理し、経営ローンなどのレバレッジの違反操作を厳しく調(diào)べた。

監(jiān)督管理が厳しくなるほか、深セン政府は今年、住宅用地と商品住宅の供給を大幅に増加させ、深センの住宅需給矛盾が効果的に解決されれば、「新しい」投資家もより大きなリスクに直面するだろう。

風向きが変わったのを見て、呉林はためらい始めた。彼女は潤四製品、位置、価格はいずれも潤三に及ばず、投資して利益を得る空間はそんなに大きくないと思っている。

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