林德良的“殺手锏”：“三位一體”運(yùn)營(yíng)突破規(guī)模天花板

在商業(yè)地產(chǎn)的眾多業(yè)態(tài)中，什么樣的產(chǎn)品才能穩(wěn)定穿越經(jīng)濟(jì)周期，并在后疫情時(shí)期率先恢復(fù)？林德良的答案是：寫字樓。

尋求資產(chǎn)的保值增值，是開發(fā)商做項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的初衷。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商主要有三種運(yùn)作模式。一類公司以賺取價(jià)值鏈前端的開發(fā)收益為主要目的，第二類公司通過“以售養(yǎng)租”模式滾動(dòng)開發(fā)綜合體項(xiàng)目。第三類企業(yè)就是以越秀地產(chǎn)為代表，通過將物業(yè)注入REITs，開發(fā)企業(yè)能一并享受開發(fā)期收益和長(zhǎng)期的穩(wěn)定資金回報(bào)。

REITs每年可以為投資者創(chuàng)造穩(wěn)定的回報(bào)，這是最吸引資金的地方。從越秀房托分派收益率看，自2005年起，越秀房托持續(xù)保持100%及以上的分派，歷史基金分派收益率整體保持在5%以上。

2020年，在疫情影響下，越秀房托仍然取得了符合預(yù)期的業(yè)績(jī)。縱觀其中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)，寫字樓業(yè)態(tài)收入仍逆勢(shì)同比增長(zhǎng)3.5%，穩(wěn)定保持發(fā)展韌勁。

寫字樓是容易穿越經(jīng)濟(jì)周期的產(chǎn)品。越秀房托所持有的物業(yè)組合中，寫字樓資產(chǎn)占比超過50%。2020年，越秀房托旗下寫字樓項(xiàng)目保持穩(wěn)定，上半年寫字樓營(yíng)收仍上漲1.2%，寫字樓整體出租率也穩(wěn)步上升達(dá)到82.9%，同比增長(zhǎng)17.1%，收入總額同比增長(zhǎng)3.5%至4.7億元。武漢越秀財(cái)富中心出租率在疫情后仍能逆勢(shì)突圍，同比增長(zhǎng)17.1個(gè)百分點(diǎn)。

“明星項(xiàng)目”廣州IFC寫字樓表現(xiàn)依舊卓越，上半年收入同比增長(zhǎng)1.2%，順利通過 BOMA國(guó)際360認(rèn)證，成為亞太地區(qū)首個(gè)獲得BOMA COE+360 雙認(rèn)證的REITs資產(chǎn)項(xiàng)目。

據(jù)介紹，廣州IFC是華南首個(gè)采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)管理室內(nèi)空氣品質(zhì)的超高層寫字樓。記者實(shí)地觀察到，廣州IFC樓內(nèi)設(shè)有5個(gè)室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)站，通過云平臺(tái)和移動(dòng)終端的數(shù)據(jù)傳輸，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)大廈內(nèi)外PM2.5、二氧化碳濃度、空氣溫度濕度等等，確保寫字樓始終保持舒適健康的環(huán)境。

在商辦服務(wù)方面，越秀房托前線運(yùn)營(yíng)商還全新升級(jí)了“YEService越商務(wù)”服務(wù)體系。

在資產(chǎn)和服務(wù)的“硬件+軟件”共同提升的同時(shí)，越秀房托每年還會(huì)對(duì)旗下的物業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)估。據(jù)悉，資產(chǎn)評(píng)估按增長(zhǎng)率、物業(yè)估值、NPI回報(bào)率三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行，排名靠后的物業(yè)可能會(huì)有選擇的機(jī)會(huì)。

資產(chǎn)管理還要前置到開發(fā)環(huán)節(jié)。比如廣州國(guó)際金融中心，總建筑面積45萬平方米，同時(shí)擁有寫字樓、零售、酒店公寓等多個(gè)業(yè)態(tài)。在項(xiàng)目開發(fā)的前期，已經(jīng)需要用資產(chǎn)管理的理念去做房產(chǎn)證的策劃。對(duì)于綜合體而言，每層分證和每單元分證都有其散售的溢價(jià)，而公攤面積如何分布處理，都是需要詳細(xì)規(guī)劃的細(xì)節(jié)。

這是資產(chǎn)管理在前期開發(fā)端、招商時(shí)段的體現(xiàn)。

早在越秀房托收購上海越秀大廈之前，林德良專門上網(wǎng)調(diào)查了租戶對(duì)寫字樓的反饋，了解這棟寫字樓曾經(jīng)被投訴最多的問題，包括硬件維修、服務(wù)體驗(yàn)等等。上海越秀大廈的行業(yè)客戶群體曾經(jīng)以配套、物流、航運(yùn)業(yè)為主，跟隨自貿(mào)區(qū)的劃定，越秀房托對(duì)上海項(xiàng)目主動(dòng)進(jìn)行重新定位，將客戶畫像轉(zhuǎn)型為關(guān)注成長(zhǎng)性金融貿(mào)易企業(yè)。

考慮到這一類企業(yè)的辦公特點(diǎn)與需求，越秀房托在收購上海越秀大廈后，累計(jì)投入超過1000萬元，開展逾10項(xiàng)資本性改造，每年投入升級(jí)改造，持續(xù)為項(xiàng)目保值增值。真正做到“一體化”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)管理與基金管理一體化、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產(chǎn)改造一體化。

自收購以來，上海越秀大廈租金從7.2元/平方米/日爬升到8.6元/平方米/日。2019年期末出租率更是保持在92.2%，估值增長(zhǎng)16%，反映了收購后基金管理人對(duì)資產(chǎn)管理的成效。

談及越秀房托的核心競(jìng)爭(zhēng)力，林德良認(rèn)為“三位一體、開運(yùn)金、主動(dòng)管理”都是運(yùn)營(yíng)提升的關(guān)鍵要素。他堅(jiān)信，基于越秀“地產(chǎn)+金融”雙平臺(tái)互動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，越秀房托的“三位一體”可以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。