優(yōu)客工場毛大慶：中國有大量不動(dòng)產(chǎn)急需資本化

      “未來的十年、二十年間，中國急需培養(yǎng)一批能夠真正讓不動(dòng)產(chǎn)和各類基金對接的運(yùn)營型企業(yè)?！痹诮诘摹安棥?1世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶作了主題為《敏捷辦公的多維度戰(zhàn)略衍生路徑》的演講，他表示，存量物業(yè)市場不斷擴(kuò)大，以及對資本化的需求，使得不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營型企業(yè)更有價(jià)值。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶。資料圖

2015年3月，毛大慶從萬科集團(tuán)高級副總裁任上辭職，創(chuàng)辦共享辦公企業(yè)優(yōu)客工場。迄今，優(yōu)客工場已布局?jǐn)?shù)十個(gè)城市，成為中國最大的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營商。

按照毛大慶的理解，經(jīng)過過去多年來房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，以及人口老齡化趨勢的到來，使得中國大量存量物業(yè)面臨資本化的需求。而運(yùn)營型企業(yè)的價(jià)值，除了對接這種需求，還包括提供符合商業(yè)發(fā)展邏輯的新型辦公方式。

這種適用于中小企業(yè)和青年一代的辦公方式即為共享辦公。近年來隨著需求的細(xì)化，又細(xì)分為彈性辦公、移動(dòng)辦公和敏捷辦公等形態(tài)。其特點(diǎn)為低成本、少限制、社群化、即插即用等。

“房住不炒”的根源

當(dāng)前，“房住不炒”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要指導(dǎo)思想。毛大慶表示，我國存量市值470多萬億元的住宅存量物業(yè)，加上220多萬億在投建的住宅物業(yè)，未來的住宅存量物業(yè)達(dá)到了700萬億。

而在未來10-20年里，我國人口將面臨快速老齡化，“我們到底存不存在著強(qiáng)大的、讓前面近千萬億的存量住宅物業(yè)繼續(xù)資金化和資本化的存續(xù)滾動(dòng)能力？這恐怕也是我們今天在談住宅領(lǐng)域類‘房住不炒’的根本原因，因?yàn)槔^續(xù)炒下去，恐怕這個(gè)‘雷’會(huì)越滾越大?！泵髴c說。

同樣的，在非住宅領(lǐng)域，自2013年后，土地出讓中的非住宅比例越來越高。在難以通過散售的方式出手的情況下，大量的持有型不動(dòng)產(chǎn)不僅面臨資本化壓力，也面臨著和使用者及未來的消費(fèi)習(xí)慣如何對接的問題。

因此，毛大慶指出，未來的十年、二十年間，中國急需培養(yǎng)一批能夠真正讓不動(dòng)產(chǎn)和各類基金對接的運(yùn)營型的企業(yè)。

“運(yùn)營型公司的培育是一個(gè)非常艱難的過程，但是運(yùn)營型公司如果不去培育，未來這一大堆的存量不動(dòng)產(chǎn)非常難以資本化?！彼f。

疫情加速聯(lián)合辦公趨勢

在眾多非住宅物業(yè)品類中，辦公樓是存量最大的一類。按照毛大慶的理解，在和使用者的對接上，這部分物業(yè)有不小的進(jìn)化空間。

一方面，年青一代的辦公習(xí)慣開始轉(zhuǎn)變，他們更加注重辦公室的“社區(qū)化”；另一方面，“大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和新興企業(yè)在落地時(shí)首先選擇的是彈性辦公、移動(dòng)辦公和敏捷辦公的場所，而不再去寫字樓里面租賃一塊花上半年、一年的時(shí)間裝修，自己買家具。”

毛大慶表示，城市化過程中新興的勞動(dòng)者是80后、85后、90后。這批“互聯(lián)網(wǎng)原住民”，對于辦公場景的選擇肯定不是原來傳統(tǒng)的辦公室。“即便不是優(yōu)客工場，也肯定是更加有彈性、更加靈活、更加社交化、更加科技化的辦公室。”

另外，從企業(yè)結(jié)構(gòu)上，中國約有1.1億個(gè)法人主體，約四成為中小企業(yè)和小微企業(yè)。這些企業(yè)將是彈性辦公、移動(dòng)辦公和敏捷辦公的主要來源。毛大慶預(yù)計(jì)，到2023年，將有2280萬人使用聯(lián)合辦公空間，聯(lián)合辦公的市場規(guī)模將達(dá)到1.03萬億。

在這個(gè)過程中，疫情的影響不可忽略。“疫情之后我們注意到兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)是大量的企業(yè)開始更加關(guān)注靈活的租約，而不再想花一個(gè)很大的錢、裝修一個(gè)辦公室，（否則）當(dāng)人員變動(dòng)、業(yè)務(wù)變動(dòng)的時(shí)候會(huì)非常被動(dòng)。二是辦公設(shè)施的完善，開放的辦公場景，統(tǒng)一服務(wù)管理的辦公室，還有云端協(xié)作、遠(yuǎn)程辦公被越來越多地使用。”

從運(yùn)營商的角度來看，根據(jù)沙利文研究報(bào)告，從2018年開始，中國服務(wù)式辦公將逐漸從“單一的租金模式”開始轉(zhuǎn)向“租金+服務(wù)收入的綜合模式”。

毛大慶認(rèn)為，在未來的3-5年里，一個(gè)優(yōu)秀的辦公運(yùn)營服務(wù)商最大的能力：一是能夠通過運(yùn)營賦能大量的存量商辦樓宇；二是通過平臺加入更多服務(wù)的資源，增加非租金類的收入?！斑@是非常重要的轉(zhuǎn)化過程，也是一家運(yùn)營公司能夠真正破繭成蝶的重要轉(zhuǎn)化過程，能不能成功就在于此。”

對于優(yōu)客工場的發(fā)展目標(biāo)，毛大慶提出四個(gè)要求：一是變成中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商。二是變成中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商，這是對接REITs跟金融的橋梁。三是成為一個(gè)企業(yè)聚合價(jià)值平臺，而不僅僅是租房子的人。四、成為中國新生代企業(yè)案例的教育機(jī)構(gòu)。