優客工場毛大慶：中國有大量不動產急需資本化

      “未來的十年、二十年間，中國急需培養一批能夠真正讓不動產和各類基金對接的運營型企業。”在近期的“博鰲·21世紀房地產論壇”上，優客工場創始人毛大慶作了主題為《敏捷辦公的多維度戰略衍生路徑》的演講，他表示，存量物業市場不斷擴大，以及對資本化的需求，使得不動產運營型企業更有價值。

優客工場創始人毛大慶。資料圖

2015年3月，毛大慶從萬科集團高級副總裁任上辭職，創辦共享辦公企業優客工場。迄今，優客工場已布局數十個城市，成為中國最大的聯合辦公空間運營商。

按照毛大慶的理解，經過過去多年來房地產市場的快速發展，以及人口老齡化趨勢的到來，使得中國大量存量物業面臨資本化的需求。而運營型企業的價值，除了對接這種需求，還包括提供符合商業發展邏輯的新型辦公方式。

這種適用于中小企業和青年一代的辦公方式即為共享辦公。近年來隨著需求的細化，又細分為彈性辦公、移動辦公和敏捷辦公等形態。其特點為低成本、少限制、社群化、即插即用等。

“房住不炒”的根源

當前，“房住不炒”已經成為我國房地產調控政策的重要指導思想。毛大慶表示，我國存量市值470多萬億元的住宅存量物業，加上220多萬億在投建的住宅物業，未來的住宅存量物業達到了700萬億。

而在未來10-20年里，我國人口將面臨快速老齡化，“我們到底存不存在著強大的、讓前面近千萬億的存量住宅物業繼續資金化和資本化的存續滾動能力？這恐怕也是我們今天在談住宅領域類‘房住不炒’的根本原因，因為繼續炒下去，恐怕這個‘雷’會越滾越大。”毛大慶說。

同樣的，在非住宅領域，自2013年后，土地出讓中的非住宅比例越來越高。在難以通過散售的方式出手的情況下，大量的持有型不動產不僅面臨資本化壓力，也面臨著和使用者及未來的消費習慣如何對接的問題。

因此，毛大慶指出，未來的十年、二十年間，中國急需培養一批能夠真正讓不動產和各類基金對接的運營型的企業。

“運營型公司的培育是一個非常艱難的過程，但是運營型公司如果不去培育，未來這一大堆的存量不動產非常難以資本化。”他說。

疫情加速聯合辦公趨勢

在眾多非住宅物業品類中，辦公樓是存量最大的一類。按照毛大慶的理解，在和使用者的對接上，這部分物業有不小的進化空間。

一方面，年青一代的辦公習慣開始轉變，他們更加注重辦公室的“社區化”；另一方面，“大量的互聯網企業和新興企業在落地時首先選擇的是彈性辦公、移動辦公和敏捷辦公的場所，而不再去寫字樓里面租賃一塊花上半年、一年的時間裝修，自己買家具。”

毛大慶表示，城市化過程中新興的勞動者是80后、85后、90后。這批“互聯網原住民”，對于辦公場景的選擇肯定不是原來傳統的辦公室。“即便不是優客工場，也肯定是更加有彈性、更加靈活、更加社交化、更加科技化的辦公室。”

另外，從企業結構上，中國約有1.1億個法人主體，約四成為中小企業和小微企業。這些企業將是彈性辦公、移動辦公和敏捷辦公的主要來源。毛大慶預計，到2023年，將有2280萬人使用聯合辦公空間，聯合辦公的市場規模將達到1.03萬億。

在這個過程中，疫情的影響不可忽略。“疫情之后我們注意到兩個現象，一個是大量的企業開始更加關注靈活的租約，而不再想花一個很大的錢、裝修一個辦公室，（否則）當人員變動、業務變動的時候會非常被動。二是辦公設施的完善，開放的辦公場景，統一服務管理的辦公室，還有云端協作、遠程辦公被越來越多地使用。”

從運營商的角度來看，根據沙利文研究報告，從2018年開始，中國服務式辦公將逐漸從“單一的租金模式”開始轉向“租金+服務收入的綜合模式”。

毛大慶認為，在未來的3-5年里，一個優秀的辦公運營服務商最大的能力：一是能夠通過運營賦能大量的存量商辦樓宇；二是通過平臺加入更多服務的資源，增加非租金類的收入。“這是非常重要的轉化過程，也是一家運營公司能夠真正破繭成蝶的重要轉化過程，能不能成功就在于此。”

對于優客工場的發展目標，毛大慶提出四個要求：一是變成中國領先的敏捷辦公連鎖服務商。二是變成中國辦公資產的專業管理者和金融服務商，這是對接REITs跟金融的橋梁。三是成為一個企業聚合價值平臺，而不僅僅是租房子的人。四、成為中國新生代企業案例的教育機構。