實地地產高管再震蕩 “三條紅線”下黑馬難當

      實地地產，這家正在IPO路上的華南房企再一次因為高管變動成為業界關注的焦點。

     2021年2月19日，有媒體報道稱“春節過后實地地產13名高管集體辭職”，其中包括副董事長兼總裁劉森峰、執行總裁兼CFO李斌、副董事長兼聯席總裁羅劍威、副總裁兼成渝區域總裁張煒、資金副總裁劉軍、營銷副總張羽晴等。

實地地產于2月21日發布澄清聲明表示，報道涉及的前員工是在去年不同時間點離職，并非文中所稱春節后集中離職，此外大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個人原因辭職。

盡管是公司的“主動行為”，但大規模的人事變動依然讓外界對這家房企的發展動向存在疑慮。多名接近實地地產的人士告訴21世紀經濟報道，被勸退的高管，多數是業績不達標引起。

這是一個進退維谷的局面。正面理解，有“黑馬夢”的實地地產用標準化、高規格的業績目標約束職業經理人本無可厚非，然而房地產行業告別最好的時代已是業界的共識，更何況“黑馬”難尋，實地地產近年的業績表現與發展模式更算不上出挑的典型。它還沒有找到能夠駕馭的發展模式。

實地地產用高規格業績目標約束職業經理人無可厚非，但房地產行業告別最好的時代已是業界的共識。鄭迪坤 攝

高管再震蕩

從規模上來看，實地地產是一家存在感不強的小型房企。據克而瑞統計，實地集團2020年全口徑銷售額為257.4億元，剛剛躋身行業TOP100。

除了因為擬IPO不得不將財務數據接受資本市場審視之外，這幾年它留給業界的形象，大抵可以勾勒為，“地產二代”創立的企業、想玩科技的地產公司，還有“人員頻繁變動”的刻板印象。

在市場傳出“13名高管”離職之后，一名了解實地集團的人士告訴21世紀經濟報道，“大部分都是被炒的”。而另一名曾與實地地產有過合作的乙方高管則指出，“（實地地產）變化是挺多的，我們接觸他們的總經理級別流動很大，而且多數是業績達不到就要離職。”

另據界面新聞，去年8月才加入實地的原鴻坤地產營銷部總經理張羽晴在任職幾個月后就離職，其主要原因就是不適應公司的做事風格。

在雇主市場上，這些都不是正面的描述，但實地地產沒有主動改變這種印象的意愿。在回應“高管集體離職”事件時，實地地產仍稱，“對一個快速成長中的企業，人員進出實屬正常。”

在“13名高管集體辭職”事件之前，實地地產最近一次因為高管去職被關注，是2020年12月副董事長兼總裁劉森峰辭任一事。

劉森峰這名行業的“明星經紀人”，自2019年10月正式加盟實地集團之后，僅任職一年多時間，且從2020年下半年開始，市場就多次傳出劉森峰已離職實地地產的消息。

更早之前，實地地產還曾因為跨界引入職業經理人帶來人事動蕩而受到業界的廣泛評論。

實地地產上一輪高管頻繁變動發生于2017年，彼時實地地產董事長，富力地產聯席董事長張力之子張量引入了原百度副總裁李明遠任實地地產總裁一職，隨后引發了公司超過10名總經理級別以上的員工離職。

種種過往，都對實地地產在人才市場上帶來消極的影響。一名曾經面試過實地地產中層管理崗位的人士告訴21世紀經濟報道，“聽說了實地的人員流動很大，都做不了幾個月就換一批人。而且一直說是科技企業，也請過百度的來當領導，但是很離地，覺得不如踏踏實實做地產?！?/p>

要做“黑馬”不容易

實地地產張量有一個“黑馬夢”，即便從方方面面來看，它都是有待進一步提升的小型房企。

克而瑞數據顯示，2017-2020年，實地地產取得的銷售金額分別為201.1億元、158億元、119.6億元以及257.4億元，分別排名地產行業第89位、第122位、第153位以及第100位。

但張量并不滿足于此。據《財經》報道，2018年，張量一度上調了實地地產內部銷售目標，劍指1200億元。從百億跨越到千億，這是短期內很難達成的目標，實地地產至今距離千億依然遙遠，但這可以部分解釋，實地地產高管頻繁被勸退的動因。

小型房企的風險抵御能力相對較低，從負債數據來看，實地地產亦然。據其招股書，2017-2019年，實地地產凈資產負債比率分別為3809%、533%及225%，即便快速下降，也仍處于行業的最高區間。在融資新規“三條紅線”之下，中小房企要實現彎道超車的“黑馬夢”，越來越難了。

實地地產首次IPO的招股書已經在2020年11月20日失效，截至目前實地地產也暫未再次遞表。

如若不論實地地產的財務表現，從另一個角度來看，它在房地產行業中也是特別的存在，它是主打“智慧人居”，走科技地產路線的企業。

張量的愿景是，將實地打造成“地產界的蘋果公司”，在實地地產的員工眼中，他們更傾向于將這家公司看作是“互聯網企業”而非“地產公司”。擁抱科技，這種發心無可指摘。然而它的“科技人居”形象，在行業之中也并非無可取替的角色。

廣州市房協專家委委員黃韜對21世紀經濟報道分析稱，“由于積累的時間還不夠，同時科技當中的含量以及它的差異化不算很突出，只能說它的發展中注重科技，但是實際來看，實地還沒有作出很有特色的科技地產，還沒有很明顯區分于其他開發商的一個特征?！?/p>

一個可供觀察的案例是，在行業之中，實地之外將“智慧人居”作為發展核心的還有美的置業，因為背靠家電龍頭美的集團，它的特色反而更鮮明。而實地地產的確還需要時間沉淀自己、證明自己。

實地地產或許更應該認識到，房地產行業已經告別最好的時代，“黑馬”難尋，對于債務面并不樂觀、產品觀又不突出的它來說，腳踏實地地做一家“小而美”的房企，或許才是最優解。