樓市半年考：房價轉為“穩中有落” 投資端熱度不減或支撐下半年銷售

2021年上半年的房地產市場，經歷了一場市場升溫與調控“維穩”的雙重變奏。

7月15日，國家統計局發布今年1-6月的樓市相關數據，今年上半年，全國商品房銷售面積同比增長近三成，銷售額同比增長近四成，繼續刷新歷史同期紀錄。受此影響，房地產投資、開竣工、資金來源等指標繼續保持不錯的增速。

上半年的市場熱度，是由去年年末的學區房升溫而引發。到今年第二季度，部分城市因一二手房價格倒掛而出現非理性升溫。此后，一系列調控政策推出，市場再度恢復平穩，房價也逐漸回歸理性。

根據國家統計局的解讀，今年6月，70大中城市房價漲幅由此前的“穩中有升”、“趨穩”，變為“穩中有落”。

在此過程中，市場預期也逐步回調。多數機構認為，隨著信貸環境的收緊，房地產市場的預期正在回調，下半年的市場將繼續趨于理性，房價漲幅有望繼續收窄。

銷售向好的三個原因

統計局的數據顯示，今年上半年，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1—6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1—6月份增長31.4%，兩年平均增長14.7%。

今年以來，房地產市場一直保持著交易熱度，不僅月度交易規模明顯高于往年同期，市場預期也頗為高漲。在部分東部城市，消費者一度出現恐慌性入市，并引發市場亂象。整個上半年，房地產銷售創同期歷史新高。

中原地產指出，有三個原因促成這一現象：第一，信貸整體寬松，2021年1-6月，居民戶中長期信貸數據刷新歷史紀錄。第二，因一二手房價倒掛，部分城市出現了“打新潮”，刺激了市場需求。第三，疫情后，購房需求集中釋放，加之海外投資銳減，資金回流，使市場需求進一步累積。

分區域來看，東部和中部地區仍是熱度最高的區域，上半年銷售面積增速均超過30%，銷售金額增速均超過40%。西部地區和東北地區的銷售面積增速均在20%以下。

銷售向好，也使得其他指標保持較好的增速。今年上半年，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%，近兩年平均增長8.2%。房屋施工面積和開竣工面積均保持正增長。

多數機構認為，投資端的熱度不減，與熱點城市的“兩集中”供地政策有關。從今年4月開始，22個熱點城市先后實施土地集中公告和集中出讓，并對整體土地市場的熱度帶來刺激。按照現有的開發周期，首批土地有望在年內形成銷售業績，因此開發商的拿地和投資熱情頗高，這既刺激了新開工、投資兩項指標的提升，也有望支撐下半年的銷售。

多數機構認為，全年來看，今年房地產銷售規模很可能再度創下歷史新高，并有望向20萬億的規模發起沖擊。

在資金端，上半年房地產開發企業到位資金102898億元，同比增長23.5%。其中，受銷售向好的影響，“定金及預收款”增幅高達49.7%。

從“趨穩”到“穩中有落”

雖然上半年交易熱度頗高，但為維持市場穩定，調控政策也在不斷落地。

據中原地產的統計，今年上半年，監管層和各地出臺的樓市調控政策達到286次，其中以住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房為主。

6月是政策發布的最密集階段。貝殼研究院統計顯示，6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15城發布20次房產調控政策。

與此同時，在各種原因影響下，信貸環境也有所收緊。前述機構監測的72城房貸利率顯示，6月首套房貸款利率為5.52%，二套房貸款利率為5.77%，分別較1月上浮23和21個基點；6月72城房貸平均放款周期為50天，較5月延長2天。

這些政策不僅對銷售起到了一定的抑制作用，也開始影響到市場預期。按照貝殼研究院首席市場分析師許小樂的觀點，市場整體預期正在回調，購房者的熱情已經有所下降。

因此，臨近年中之時，市場終于趨于平穩。具體體現在，雖然交易量仍維持高位，但房價漲幅明顯收窄。

統計局發布的另一組數據顯示，今年6月，一線城市新房價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同，二、三線城市新房價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅均回落0.1個百分點。二手房價格方面，各能級城市維持持平和微漲狀態。

從國家統計局對房價的解讀中，不難看出變化的趨勢。今年一季度，70大中城市價格漲幅還處于“有升有降”的狀態。到第二季度，漲幅分別為“穩中有升”、“趨穩”和“穩中有落”。

華東某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，各項調控政策帶來的資金壓力，加上“限價令”的限制，漲價空間基本被堵死，相反，上半年已有不少企業實施降價促銷。如果資金鏈繼續承壓，“以價換量”的情況還會繼續。

許小樂認為，這種情況應是大概率事件。一方面，政策環境仍然從緊，局部新房市場熱度較高的城市可能收緊調控，如調整二手房指導價等。另一方面，信貸環境收緊，預計整體預期還將進一步回調。他表示，預計市場將進一步趨于理性，后期房價整體漲幅也會繼續收窄。