資金洶涌 樓市躁動 杭州打新又現“萬人搖”？

       杭州大概率又出現“萬人搖”。即將在6月下旬加推二期的濱融府，目前報名認籌人數已經超過14000人。按照常規流程，即便篩選掉不符合條件的客戶，這個項目大概率會是“萬人搖”。

杭州上一次“萬人搖”出現在4月27日開盤的博杭博語華庭。換言之，不出意外，2個月后，新的“萬人搖”樓盤即將橫空出世。

與之對應的是，杭州還有一批“紅盤”預售證等待審批。5月底，21世紀經濟報道獨家獲悉，杭州正在醞釀新的買房規則，或會參考上海的計分制，但具體內容有待官方公布。有杭州的業內人士向記者證實，杭州最近有一批紅盤預售證蓄勢待發，可能就是等新的調控政策出臺。

然而，直至今日，杭州新的買房規則還沒有正式出臺，而多個“紅盤”預售證也一直未發放。

6月24日，在濱融府售樓處現場，前去遞交認籌材料的張曉君（化名）看到了一群正在與銷售理論的客戶，有人告訴她，樓盤銷售為了“勸退”客戶，對他們此前遞交的材料百般“挑刺”，但最終結果，要等6月24日-6月25日審核結果。

這一突發事件背后，是杭州過于火爆的樓市。此前新盤江河匯報名認籌吸引了7635戶家庭登記，中簽率為5.65%；新盤御潮府吸引了5041戶家庭登記，中簽率為7.5%。

一二手房價嚴重倒掛

伴隨新盤中簽率屢創新低的是，杭州一二手房價格倒掛屢創新高。比如濱融府限價5.4萬元/平方米，周邊二手房價8.4萬元-9萬元/平方米。以一套建筑面積100平方米的房子匡算，一二手房價差在300萬以上。

隨著今年一批高端新盤的陸續交付，杭州新一輪倒掛行情又起。這些板塊包括未來科技城、申花、城東新城、蕭山市北以及九堡、祥符。

搶房者的“穩賺”心理來自于杭州二手房的“單邊上漲”行情。5月份，從未來科技城、奧體、三墩北到橋西，紛紛上演二手房價格狂飆的戲碼。比如海德公園一套83平方米的房子，3月掛牌價295萬，5月底漲價了45萬，短短兩個月超過了15%的漲幅。

二手房“單邊漲價”的誘因在于一手盤的入市。“現在的杭州，除了濱融城的‘萬人搖’，其他板塊的樓盤也紛紛創下搖號中簽率新低。”張曉君（化名）對21世紀經濟報道記者表示，新房交付之后進入二手房市場，相當于直接進入漲價通道，“這樣的房子搶到就是‘賺到’，有條件的都想去搖號碰碰運氣”。

4月15日，申花板塊的九龍倉華發天薈加推房源，79套房源共吸引了3991組客戶登記，其中，人才277組，無房家庭868組。換言之，這次開盤整體中簽率只有1.98%，無房家庭中簽率為2.7%。該項目中簽率數據創了申花板塊的新低。

除了臨安、富陽區，杭州中簽率低于10%的限售樓盤也越來越多，郊區板塊新盤中簽率也開始創新低。5月，杭州郊區下沙的金沙湖板塊，“春風金沙”推出235套房源，吸引了3148戶報名，中簽率7.47%；此前的2月份，春風金沙中簽率在30.31%。位于蕭山的蜀山板塊，“朝聞花城”開盤172套，登記人數卻有2562戶，是上一次開盤（807戶）的3倍之多，中簽率從8.92%降到了6.71%。

而據杭州某中介機構的不完全統計，杭州不少二手房價格去年至今價格翻倍的很多，有的甚至已經漲了7萬元/平方米。

反觀深圳，出臺了二手房指導價之后，二手房成交很快進入速凍期。“杭州有一個潛規則，二手房掛牌價不高于12萬元/平方米，所以你掛11萬元/平方米也是可以的。”未來科技城一家中介門店業務員向記者透露。

杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳認為，要動態去看流入杭州樓市的資金。杭州今年1月底新增房源突然猛增，江河鳴翠只推出幾百套房源，均價達到七八萬元/平方米，都有近萬人認籌，說明市場中的房票很多但實際上可選的樓盤不多。總體看，杭州改善需求越來越難，改善人群每次推新盤能買到的比重可能50%都沒有。中簽率低，導致房票積壓在手上。

資金涌入下的魔幻變奏

杭州為了防止資金涌入樓市導致失控，嚴控新盤預售證發放節奏。一年間，杭州樓市也發生了翻天覆地的變化。比如去年，申花板塊沒有所謂的“紅盤”，新房均價5.4萬元/平方米，還有項目出現過流搖；今年就成了“萬人搖”板塊。

值得關注的是，最近杭州嚴查抵押違規經營貸，引發投資客不小的震動。

從事互聯網電商行業的王寧（化名）去年5月購買了申花板塊某個高端盤，7月將其名下另一套住宅做了抵押貸，之后因資金需要，動用了一部分貸款。前不久，王寧接到銀行來電，懷疑其借錢買房后，再動用抵押貸還首付借款。銀行要求王寧提供抵押貸資金的具體去向。王寧費了一點周章遞交了資金去向證明，得到銀行認可后，才被解除懷疑。

無獨有偶。另一投資客表示，其2019年底買了一套期房，2020年3月用另外一套住房做了抵押貸。前段時間，被銀行查到，要求提供購房資金來源證明。但這名投資客在買期房之前賣了一套房，已遞交了相關材料證明自己是置換，目前銀行尚無反饋。

當前，包括合肥、武漢、南京、深圳、廣州、重慶等城市在內，二手房房貸周期變長已成事實。二手房成交量下滑導致樓市進入博弈期，這時候房價會出現滯漲或者下跌不明顯，而那些仍然沉迷于“搖號”的資金，對賭的正是市場博弈之后的二手房暴漲。

面對審批越來越嚴格的房貸，投資客很難申請到貸款。在抵押貸越來越難用上的情況下，擺在不少炒房客面前的只有兩條路。要么如前文所述，盡量提高首付比例，甚至全款；要么辦不下按揭，最終退房。最近杭州不時發出的紅盤替補選房公告，即是因為部分買家貸款申請不下來。

“額度緊張、放款周期變長、審核嚴格。”一名杭州房企人士對21世紀經濟報道表示，全國房貸之所以收緊，與去年底出臺的“兩道紅線”密切相關——設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

另有知情人士透露，杭州首次集中供地，有幾幅土地正在醞釀退地。有業內人士表示，杭州的魔幻行情，背后其實是市場各方的博弈。

誠然，最近幾年來，杭州為了城市發展吸引人才，不斷推出人才引進政策，人才涌入助推了樓市上漲，杭州又通過收緊人才政策調控樓市。如此反復，杭州樓市仍然有持續大量現金流涌入，魔幻的樓市行情也由此產生。