資金洶涌 樓市躁動(dòng) 杭州打新又現(xiàn)“萬(wàn)人搖”？

       杭州大概率又出現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。即將在6月下旬加推二期的濱融府，目前報(bào)名認(rèn)籌人數(shù)已經(jīng)超過(guò)14000人。按照常規(guī)流程，即便篩選掉不符合條件的客戶，這個(gè)項(xiàng)目大概率會(huì)是“萬(wàn)人搖”。

杭州上一次“萬(wàn)人搖”出現(xiàn)在4月27日開(kāi)盤的博杭博語(yǔ)華庭。換言之，不出意外，2個(gè)月后，新的“萬(wàn)人搖”樓盤即將橫空出世。

與之對(duì)應(yīng)的是，杭州還有一批“紅盤”預(yù)售證等待審批。5月底，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，杭州正在醞釀新的買房規(guī)則，或會(huì)參考上海的計(jì)分制，但具體內(nèi)容有待官方公布。有杭州的業(yè)內(nèi)人士向記者證實(shí)，杭州最近有一批紅盤預(yù)售證蓄勢(shì)待發(fā)，可能就是等新的調(diào)控政策出臺(tái)。

然而，直至今日，杭州新的買房規(guī)則還沒(méi)有正式出臺(tái)，而多個(gè)“紅盤”預(yù)售證也一直未發(fā)放。

6月24日，在濱融府售樓處現(xiàn)場(chǎng)，前去遞交認(rèn)籌材料的張曉君（化名）看到了一群正在與銷售理論的客戶，有人告訴她，樓盤銷售為了“勸退”客戶，對(duì)他們此前遞交的材料百般“挑刺”，但最終結(jié)果，要等6月24日-6月25日審核結(jié)果。

這一突發(fā)事件背后，是杭州過(guò)于火爆的樓市。此前新盤江河匯報(bào)名認(rèn)籌吸引了7635戶家庭登記，中簽率為5.65%；新盤御潮府吸引了5041戶家庭登記，中簽率為7.5%。

一二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛

伴隨新盤中簽率屢創(chuàng)新低的是，杭州一二手房?jī)r(jià)格倒掛屢創(chuàng)新高。比如濱融府限價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米，周邊二手房?jī)r(jià)8.4萬(wàn)元-9萬(wàn)元/平方米。以一套建筑面積100平方米的房子匡算，一二手房?jī)r(jià)差在300萬(wàn)以上。

隨著今年一批高端新盤的陸續(xù)交付，杭州新一輪倒掛行情又起。這些板塊包括未來(lái)科技城、申花、城東新城、蕭山市北以及九堡、祥符。

搶房者的“穩(wěn)賺”心理來(lái)自于杭州二手房的“單邊上漲”行情。5月份，從未來(lái)科技城、奧體、三墩北到橋西，紛紛上演二手房?jī)r(jià)格狂飆的戲碼。比如海德公園一套83平方米的房子，3月掛牌價(jià)295萬(wàn)，5月底漲價(jià)了45萬(wàn)，短短兩個(gè)月超過(guò)了15%的漲幅。

二手房“單邊漲價(jià)”的誘因在于一手盤的入市。“現(xiàn)在的杭州，除了濱融城的‘萬(wàn)人搖’，其他板塊的樓盤也紛紛創(chuàng)下?lián)u號(hào)中簽率新低。”張曉君（化名）對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，新房交付之后進(jìn)入二手房市場(chǎng)，相當(dāng)于直接進(jìn)入漲價(jià)通道，“這樣的房子搶到就是‘賺到’，有條件的都想去搖號(hào)碰碰運(yùn)氣”。

4月15日，申花板塊的九龍倉(cāng)華發(fā)天薈加推房源，79套房源共吸引了3991組客戶登記，其中，人才277組，無(wú)房家庭868組。換言之，這次開(kāi)盤整體中簽率只有1.98%，無(wú)房家庭中簽率為2.7%。該項(xiàng)目中簽率數(shù)據(jù)創(chuàng)了申花板塊的新低。

除了臨安、富陽(yáng)區(qū)，杭州中簽率低于10%的限售樓盤也越來(lái)越多，郊區(qū)板塊新盤中簽率也開(kāi)始創(chuàng)新低。5月，杭州郊區(qū)下沙的金沙湖板塊，“春風(fēng)金沙”推出235套房源，吸引了3148戶報(bào)名，中簽率7.47%；此前的2月份，春風(fēng)金沙中簽率在30.31%。位于蕭山的蜀山板塊，“朝聞花城”開(kāi)盤172套，登記人數(shù)卻有2562戶，是上一次開(kāi)盤（807戶）的3倍之多，中簽率從8.92%降到了6.71%。

而據(jù)杭州某中介機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，杭州不少二手房?jī)r(jià)格去年至今價(jià)格翻倍的很多，有的甚至已經(jīng)漲了7萬(wàn)元/平方米。

反觀深圳，出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)之后，二手房成交很快進(jìn)入速凍期。“杭州有一個(gè)潛規(guī)則，二手房掛牌價(jià)不高于12萬(wàn)元/平方米，所以你掛11萬(wàn)元/平方米也是可以的。”未來(lái)科技城一家中介門店業(yè)務(wù)員向記者透露。

杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，要?jiǎng)討B(tài)去看流入杭州樓市的資金。杭州今年1月底新增房源突然猛增，江河鳴翠只推出幾百套房源，均價(jià)達(dá)到七八萬(wàn)元/平方米，都有近萬(wàn)人認(rèn)籌，說(shuō)明市場(chǎng)中的房票很多但實(shí)際上可選的樓盤不多。總體看，杭州改善需求越來(lái)越難，改善人群每次推新盤能買到的比重可能50%都沒(méi)有。中簽率低，導(dǎo)致房票積壓在手上。

資金涌入下的魔幻變奏

杭州為了防止資金涌入樓市導(dǎo)致失控，嚴(yán)控新盤預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏。一年間，杭州樓市也發(fā)生了翻天覆地的變化。比如去年，申花板塊沒(méi)有所謂的“紅盤”，新房均價(jià)5.4萬(wàn)元/平方米，還有項(xiàng)目出現(xiàn)過(guò)流搖；今年就成了“萬(wàn)人搖”板塊。

值得關(guān)注的是，最近杭州嚴(yán)查抵押違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸，引發(fā)投資客不小的震動(dòng)。

從事互聯(lián)網(wǎng)電商行業(yè)的王寧（化名）去年5月購(gòu)買了申花板塊某個(gè)高端盤，7月將其名下另一套住宅做了抵押貸，之后因資金需要，動(dòng)用了一部分貸款。前不久，王寧接到銀行來(lái)電，懷疑其借錢買房后，再動(dòng)用抵押貸還首付借款。銀行要求王寧提供抵押貸資金的具體去向。王寧費(fèi)了一點(diǎn)周章遞交了資金去向證明，得到銀行認(rèn)可后，才被解除懷疑。

無(wú)獨(dú)有偶。另一投資客表示，其2019年底買了一套期房，2020年3月用另外一套住房做了抵押貸。前段時(shí)間，被銀行查到，要求提供購(gòu)房資金來(lái)源證明。但這名投資客在買期房之前賣了一套房，已遞交了相關(guān)材料證明自己是置換，目前銀行尚無(wú)反饋。

當(dāng)前，包括合肥、武漢、南京、深圳、廣州、重慶等城市在內(nèi)，二手房房貸周期變長(zhǎng)已成事實(shí)。二手房成交量下滑導(dǎo)致樓市進(jìn)入博弈期，這時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)滯漲或者下跌不明顯，而那些仍然沉迷于“搖號(hào)”的資金，對(duì)賭的正是市場(chǎng)博弈之后的二手房暴漲。

面對(duì)審批越來(lái)越嚴(yán)格的房貸，投資客很難申請(qǐng)到貸款。在抵押貸越來(lái)越難用上的情況下，擺在不少炒房客面前的只有兩條路。要么如前文所述，盡量提高首付比例，甚至全款；要么辦不下按揭，最終退房。最近杭州不時(shí)發(fā)出的紅盤替補(bǔ)選房公告，即是因?yàn)椴糠仲I家貸款申請(qǐng)不下來(lái)。

“額度緊張、放款周期變長(zhǎng)、審核嚴(yán)格。”一名杭州房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，全國(guó)房貸之所以收緊，與去年底出臺(tái)的“兩道紅線”密切相關(guān)——設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。

另有知情人士透露，杭州首次集中供地，有幾幅土地正在醞釀退地。有業(yè)內(nèi)人士表示，杭州的魔幻行情，背后其實(shí)是市場(chǎng)各方的博弈。

誠(chéng)然，最近幾年來(lái)，杭州為了城市發(fā)展吸引人才，不斷推出人才引進(jìn)政策，人才涌入助推了樓市上漲，杭州又通過(guò)收緊人才政策調(diào)控樓市。如此反復(fù)，杭州樓市仍然有持續(xù)大量現(xiàn)金流涌入，魔幻的樓市行情也由此產(chǎn)生。