樓市“小陽春”降溫 二手房價疑現拐點

    “4月二手房市場拐點出現。一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄。主要是熱點城市調控效果持續顯現疊加市場季節性回落，市場預期減弱，帶動4月二手房市場回調。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

      5月17日，國家統計局發布70大中城市房價數據顯示，今年4月，有54個城市的二手房價格環比上漲，數量比上月減少4個。這也是今年以來該指標首次出現下降。其中，除合肥、成都等熱點二線城市外，四個一線城市的二手房價漲幅也全部收窄。

      二手房價格被認為是市場的先導指標，熱點城市的二手房價格出現頹勢，被認為是政策端持續施壓所致。因學區房升溫帶動樓市交易火爆，4月以來，熱點城市紛紛出手降溫樓市，包括教改政策等一系列政策的出臺，在扭轉市場預期的同時，也使市場交易出現降溫。

統計局5月17日發布的另一組數據顯示，今年4月，全國商品房銷售面積為1.43億平方米，仍處于近幾年的同期高點，但已比3月下降了23%。

去年年末出現的這波樓市升溫行情，能否就此“激流勇退”？

“歷史最好開局”

此輪房地產市場的升溫行情，始于去年四季度。在新冠肺炎疫情逐漸得到控制后，房地產市場從去年二季度開始升溫。在寬松貨幣政策的刺激下，此前累積的市場需求不斷釋放，樓市最終在去年年終出現“翹尾”。

市場反彈力度之大，使得2020年全年的銷售規模超過17萬億元，創歷史新高。

2021年春節期間，出于疫情防控的要求，大中城市紛紛強調就地過年。加之房企繼續推出優惠措施，今年的春節樓市并未過度降溫，熱度反而好于往年，這也為此后的樓市“小陽春”奠定了基調。

春節過后，樓市交易繼續升溫。國家統計局的數據顯示，今年1-4月，商品房銷售面積50305萬平方米，同比增長48.1%；比2019年1-4月份增長19.5%，兩年平均增長9.3%。商品房銷售額53609億元，增長68.2%；比2019年1-4月份增長37.0%，兩年平均增長17.0%。

縱向對比，這也實現了中國房地產的“歷史最好開局”。

受銷售升溫的影響，今年1-4月份，全國房地產開發投資40240億元，同比增長21.6%。房地產開發企業到位資金63542億元，同比增長35.2%。其中，定金及預收款、個人按揭貸款的增速分別達到74.1%和41.3%。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，按照當下的樓市發展趨勢，如果不出現疫情反復等特殊因素影響，預計今年全年房地產市場銷售額超過18萬億元將成為定局。

但若將目光聚焦短期，樓市走向并非一片坦途，相反還出現一些波折。在學區房季節性升溫和其他因素的刺激下，今年3月以來，熱點城市的部分區域出現樓市非理性升溫現象，并引發監管部門的關注。4月8日，房價上漲較快的廣州、合肥等5個城市被住建部約談。

此后，熱點城市繼續加碼調控，部分城市通過調整教育政策等方式，來給學區房降溫，并間接實現降溫樓市的效果。中原地產的統計顯示，今年4月，中央監管部門和各地出臺樓市調控政策的頻次達到51次，為年內新高。這也使得4月的樓市出現一定回落。

根據國家統計局的數據，4月單月，全國商品房銷售面積為1.43億平方米，環比下降23%；商品房銷售額1.52萬億元，環比下降20.8%。

4月份，房地產開發景氣指數為101.27，比3月略有下調。

集中供地影響未知

一系列調控政策的加碼，已經起到給房價降溫的效果。其中，在部分城市對學區房的“精準打擊”下，二手房價的降溫最為明顯。

統計局發布的70大中城市房價數據顯示，今年4月，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

31個二線城市的二手房價格漲幅有所擴大，但一些熱點二線城市明顯降溫。比如，合肥二手房價格環比漲幅由3月的0.8%降至0.5%；成都由0.7%降至0.3%。住建部于4月初約談的寧波，二手房價漲幅也有所收窄。

同期，35個三線城市二手房價格平均環比上漲0.3%，漲幅持平。

二手房交易有著分散、隨機的特點，買賣雙方的預期容易受外部因素的影響而發生變化，二手房交易的冷熱也因此被認為是房地產市場的先導指標。

針對4月的二手房價格走勢，張大偉指出，雖然納入統計的城市中仍有多數房價上漲，但隨著調控的加碼，二手房市場逐漸開始退燒，且其路徑將從一線城市逐漸向二三線城市蔓延。許小樂也認為，在各項調控政策的影響下，二手房的市場預期已經回落，說明市場拐點已經出現。

      多數分析人士認為，按照當前的政策力度和市場走勢，加之季節性因素的影響，房地產市場有望在年中出現一定的降溫。

但許小樂同時表示，4月以來北京部分城市集中供地成交熱度較高，需警惕后續土地市場熱度向房屋交易市場傳遞，并導致市場升溫。

事實上，集中供地政策已經影響到新房市場。今年4月，一二三線城市的新房價格漲幅均有擴大，其中一線城市新房價格漲幅是在3月收窄后再度擴大。機構普遍認為，這是由于在土地集中供應之前，熱點城市出現新房供應短缺，并導致市場預期增強。且部分城市土地集中交易熱度較高，也給市場帶來較好的預期。

     但總體來看，市場已很難進一步升溫，回歸理性降溫的通道，已是業界的主流看法。58安居客房產研究院研究總監陸騎麟表示，二手房市場價格漲幅回落，將會在下半年逐步傳導到新房市場，從而引導整個市場的房價穩定。