成都下架高價(jià)二手房：抑需求與降杠桿

        樓市調(diào)控更趨優(yōu)化與階段性調(diào)整。5月14日，成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)官方微信公布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市二手住房掛牌價(jià)格發(fā)布工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。《通知》明確提及要下架成都虛高房?jī)r(jià)的房源，“虛高”的界限定在3.93萬(wàn)元/平方米以上。《通知》還規(guī)定，即便在將來(lái)真實(shí)的市場(chǎng)交易當(dāng)中，存在高于這一個(gè)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，也不能夠以這一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外進(jìn)行展示和宣傳。

       成都下架二手房源的舉動(dòng)與上海如出一轍，也類(lèi)似于深圳此前的二手房指導(dǎo)價(jià)，因此業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)成都二手房指導(dǎo)價(jià)已在路上。此前的“322”新政之后，成都市場(chǎng)成交確實(shí)有所放緩，但市場(chǎng)仍然過(guò)熱，二手房漲幅過(guò)高，政府收緊二手房調(diào)控在情理之中。

然而，這樣一來(lái)，部分難以接受降價(jià)的業(yè)主大概率就會(huì)提出“陰陽(yáng)合同”的要求，那么高于3.93萬(wàn)元/平方米的那部分房?jī)r(jià)，很有可能就成為了買(mǎi)家多交的首付款了。

      易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，成都下架二手房源說(shuō)明管控升級(jí)，可以預(yù)見(jiàn)后續(xù)二手房的長(zhǎng)效管理會(huì)加速。更深層次看，成都目前出現(xiàn)了首套房房貸利率提高、二手房指導(dǎo)價(jià)即將出臺(tái)、集中供地規(guī)模放大等等調(diào)控措施。為了給樓市降溫，成都近期調(diào)控密集，且主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)端降杠桿。

需求端降杠桿

張斐（化名）就真切感受到了成都下架高價(jià)房源的影響。他最近正在交易過(guò)程中的一套二手房正撞在了調(diào)控的槍口上。由于房源單價(jià)高于3.93萬(wàn)元/平方米，業(yè)主已經(jīng)明確提出要簽訂陰陽(yáng)合同。張斐很清楚，除了按照3.93萬(wàn)元/平方米單價(jià)簽的合同去貸款之外，多出來(lái)的部分房款，需要另外籌錢(qián)解決了。

張斐面臨的局面，可以說(shuō)是成都調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)的常態(tài)之一。過(guò)去一年，成都一二手房漲幅明顯。最典型的漲幅出現(xiàn)在2020年4月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年4月，成都新房環(huán)比上漲0.7%，同比2019年上漲10.3%；二手房環(huán)比上漲2.1%，同比2019年上漲4.1%。二手房漲幅創(chuàng)下5年來(lái)新高，比2016年9月成都限購(gòu)之前二手房單月最高漲幅1.7%高出不少，況且2020年時(shí)候的成都二手房?jī)r(jià)就比2016年高了。

到了今年4月，成都新房環(huán)比上漲0.5%、同比上漲6.6%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲7.4%。成都控房?jī)r(jià)的壓力越來(lái)越大。

成都二手房漲幅很大一個(gè)原因來(lái)自于一手房的表現(xiàn)。成都近年來(lái)的樓市變化，可以通過(guò)高新區(qū)窺探一二。鄭敏（化名）2020年買(mǎi)下了人生中第一套房子，位于成都高新區(qū)，這個(gè)區(qū)域也是成都最近兩年房?jī)r(jià)漲幅最快的區(qū)域。一方面鄭敏在高新區(qū)的銀行上班；另一方面，小夫妻二人對(duì)比之后，認(rèn)為在高新區(qū)買(mǎi)房，未來(lái)居住舒適性更大。隨著高新區(qū)進(jìn)入建設(shè)高峰期，二手房一直看漲，最近成都下架的超3.93萬(wàn)元/平方米的二手房源，位于高新區(qū)的就有不少。安居客網(wǎng)站顯示，成都高新區(qū)二手房均價(jià)從2020年6月的2.25萬(wàn)元/平方米一路上漲到今年5月的3.22萬(wàn)元/平方米，一年來(lái)漲幅約為43%。

大量的樓市需求為何落入高新區(qū)？原因顯而易見(jiàn)：因應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資比如阿里巴巴、騰訊、網(wǎng)易等相繼落地，高新區(qū)大量就業(yè)機(jī)會(huì)也隨之浮出；此前很多剛進(jìn)入成都打拼的年輕人被限購(gòu)，只能買(mǎi)高新南區(qū)的房子，新房供不應(yīng)求，二手房市場(chǎng)因此水漲船高。

2019年年底，成都調(diào)整了限購(gòu)政策，擁有高新南區(qū)購(gòu)房資格的人群也可以在成都天府新區(qū)、高新西區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)購(gòu)房，適度分散了高新南區(qū)的供應(yīng)壓力。但這也帶動(dòng)了其他區(qū)域二手房的漲價(jià)，導(dǎo)致了土地拍賣(mài)價(jià)格上漲。2021年成都多個(gè)郊區(qū)板塊土地樓面價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米。最近一年來(lái)，成都遠(yuǎn)郊區(qū)青白江區(qū)商品住宅成交均價(jià)為7871元/平方米，在遠(yuǎn)郊中同樣處于中游水平。成都瑞理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前該片區(qū)存量不足百萬(wàn)平方米，按照2020年的去化速度，去化時(shí)間只需要4個(gè)月。

趨高的房貸利率

在用盡限購(gòu)、限價(jià)等招數(shù)之后，成都樓市調(diào)控在需求端降杠桿上出手的意圖也越發(fā)明顯了。盡管全國(guó)房貸利率有下降，但成都房貸利率卻在悄然上浮。在房貸收緊方面，成都算是目前最嚴(yán)格的城市之一。也是首套房利率最高的城市，平均房貸利率達(dá)5.93%。

成都某銀行業(yè)務(wù)員鄭敏比較幸運(yùn)，她申請(qǐng)到的貸款利率是5.88%。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年底，成都新房貸利率最高到了6.13%。

實(shí)際上，為了抑制樓市，目前成都首套房貸款利率常見(jiàn)于5.88%-6.1%。據(jù)了解，目前成都首套房貸利率有的上浮20%-25%，執(zhí)行利率最高6.13%；二套房普遍上浮25%-30%，最高執(zhí)行利率6.37%，基本與上月持平。

鄭敏認(rèn)為，成都近段時(shí)間購(gòu)房利率不斷上浮，購(gòu)房成本在增加，但在一定程度上也抑制了房?jī)r(jià)增速，所以房貸利率的上浮，實(shí)際上打壓的是炒房客，變相在保護(hù)剛需的權(quán)益。在鄭敏的認(rèn)知中，過(guò)去十幾年，無(wú)論購(gòu)房利率有多高，最后隨著房?jī)r(jià)大幅上漲，房子的大幅增值完全可以覆蓋這一點(diǎn)上浮利率。所以她作為剛需一族，表示不會(huì)因?yàn)榉抠J利率上漲而不買(mǎi)房，“不管未來(lái)的房?jī)r(jià)是漲是跌，也不管利率上升到多少，該買(mǎi)的房，硬著頭皮也還是會(huì)買(mǎi)。”

調(diào)控優(yōu)化

2021年以來(lái)，成都對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度就在不斷加大。比如將“法拍房”納入限購(gòu)以及限售的政策監(jiān)管范圍當(dāng)中，又比如將熱門(mén)樓盤(pán)的銷(xiāo)售期限從三年期限增加到5年。除了這些，還有一系列的調(diào)控政策，其目的就是為了保證成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

首個(gè)提出二手房成交參考價(jià)制度的深圳，其效果已經(jīng)初步體現(xiàn)：二手房成交大幅降溫，市場(chǎng)發(fā)生巨大變化。成都也不避諱在學(xué)習(xí)深圳。為了整體市場(chǎng)平穩(wěn)，成都政府積極主動(dòng)，調(diào)控不斷優(yōu)化和調(diào)整：比如在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、下架高價(jià)二手房、去年要求精裝房出售，但因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房屋質(zhì)量的擔(dān)憂，又逐漸恢復(fù)到清水房狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格明顯上漲城市大部分集中在房地產(chǎn)炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集。這一輪二手房?jī)r(jià)格管控是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的新事物，預(yù)計(jì)全國(guó)一二線城市二手房?jī)r(jià)格管控將成為趨勢(shì)，更多的城市可能加碼二手房?jī)r(jià)格掛牌管控。深圳已經(jīng)出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)下調(diào)，預(yù)計(jì)在政策持續(xù)打補(bǔ)丁下，房?jī)r(jià)上漲將明顯放緩。

從2020年8月“三道紅線”政策提出開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。2021年3月，土地“兩集中”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了從房企、銀行到地方政府調(diào)控的閉環(huán)，融資紅利及土地紅利時(shí)代結(jié)束。

從近期各地集中供地態(tài)勢(shì)來(lái)看，房企在城市核心地段的利潤(rùn)率在下滑。此前杭州首次集中供地完成后，濱江集團(tuán)管理層在回答投資者提問(wèn)時(shí)表示，測(cè)算所拿地塊利潤(rùn)率在1%-2%。成都也一樣。一直在成都主城區(qū)打拼的旭輝，公司投拓人員也表示主城核心區(qū)地塊實(shí)在很難盈利。

與杭州接近的一點(diǎn)是，成都首次集中供地的地塊中也有不少“雙限地”，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑接下來(lái)的房屋質(zhì)量。一名成都房企人士指出，杭州具有“民企天下”氛圍，而成都并非如此，國(guó)企如城投公司等往往可以拿下TOD項(xiàng)目，萬(wàn)科、龍湖鮮有機(jī)會(huì)拿下大型綜合體項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，6月份成都首次集中供地完成后，市場(chǎng)或許又是另一番景象，到時(shí)樓市調(diào)控或許又出現(xiàn)新的路徑。