一線(xiàn)樓市再降溫：滬深圍堵炒房，政策“補(bǔ)漏”升級(jí)

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力，是一個(gè)持久話(huà)題。

5月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從上海市房地產(chǎn)交易中心處求證到，上海發(fā)布了限購(gòu)套數(shù)認(rèn)定的最新規(guī)定：從即日起，已取得房產(chǎn)證、已網(wǎng)簽備案、已取得一手入圍獲得認(rèn)購(gòu)資格等三種情況，在購(gòu)房者進(jìn)行名下房產(chǎn)套數(shù)查詢(xún)時(shí)，均認(rèn)定為購(gòu)房套數(shù)。

上海從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，是為了堵截新房集中供應(yīng)中出現(xiàn)的認(rèn)購(gòu)新房同時(shí)又買(mǎi)一套二手房的投資行為。

上海并非孤例。此前的5月20日，深圳市住建局發(fā)布《深圳市住建局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》，禁止樓盤(pán)借裝修抬價(jià)，分批推售不得漲價(jià)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海是在打擊利用查房系統(tǒng)的漏洞進(jìn)而繞過(guò)限購(gòu)政策的行為，繼續(xù)堵漏限購(gòu)政策；深圳則抑制房企通過(guò)精裝修、捂盤(pán)惜售漲價(jià)。

3月以來(lái)，北上廣深等一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)一輪密集的調(diào)控收緊，部分城市樓市政策連續(xù)加碼。一線(xiàn)城市圍堵炒房資金，目的是降溫樓市。

從百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，最近一個(gè)月，除了上海之外，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比、同比均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。4月，廣州房?jī)r(jià)均價(jià)同比上漲32%；深圳房?jī)r(jià)均價(jià)同比上漲19%。實(shí)際上，樓市已有一定程度降溫。廣州4月21日新政之后，一手房成交量驟降，深圳也面臨二手房?jī)r(jià)下調(diào)的局面。上海近期由于新房供應(yīng)集中，短期內(nèi)成交量確實(shí)在下滑，加上近期新增供應(yīng)多分布于郊區(qū)，房?jī)r(jià)均價(jià)下降也情有可原。數(shù)據(jù)顯示，上海房?jī)r(jià)均價(jià)一個(gè)月內(nèi)環(huán)比下調(diào)了2%，同比下調(diào)約16%。

多管齊下，只為消滅樓市虛火

反觀各地樓市，“房住不炒”在穩(wěn)步推進(jìn)，但今年業(yè)內(nèi)最關(guān)注的土地供應(yīng)方式的改變，對(duì)市場(chǎng)影響目前尚不可預(yù)計(jì)。多個(gè)一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市首次集中供地火熱，房企報(bào)名踴躍，爭(zhēng)搶積極，導(dǎo)致多幅地塊報(bào)價(jià)封頂。面對(duì)下月即將到來(lái)的首次集中供地，上海也在暗中使勁，從需求端嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，圍追堵截炒房資金，讓市場(chǎng)降溫的同時(shí)，也嚴(yán)格執(zhí)行違規(guī)房企“三年不準(zhǔn)在上海拿地”的政策。多管齊下，只為消滅樓市虛火。

不僅一線(xiàn)城市，強(qiáng)二線(xiàn)城市也加入了密集調(diào)控行列。5月28日，成都宣布經(jīng)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組同意，建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，同時(shí)發(fā)布了部分住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，涉及主城五區(qū)、高新區(qū)和天府新區(qū)。5月31日，蘇州即將迎來(lái)年度首次集中供地，日前蘇州市國(guó)土局為維護(hù)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，限制嚴(yán)重失信企業(yè)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競(jìng)價(jià)出讓活動(dòng)；禁止參拍開(kāi)發(fā)商多馬甲拍地，違者將被納入“黑名單”，三年內(nèi)禁止進(jìn)入蘇州土地市場(chǎng)。

2021年1月，百城價(jià)格環(huán)同比漲幅均擴(kuò)大。1月百城新建住宅均價(jià)15853元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲3.56%，漲幅較上月分別擴(kuò)大0.12和0.10個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅均價(jià)15542元/平方米，環(huán)比上漲0.32%，同比上漲3.22%，漲幅較上月分別擴(kuò)大0.04和0.24個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示。4月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格仍保持漲勢(shì)，漲幅穩(wěn)中略升。其中，北京新房二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比均雙漲。其中，北京新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.5%;北京二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.2%，同比上漲10.1%。北上廣深四大一線(xiàn)城市，除深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比持平外，其他新房二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比均呈現(xiàn)漲勢(shì)。

一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲壓力，釋放到周邊的環(huán)滬、環(huán)深等多個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居百城前列。寧波房?jī)r(jià)漲幅就躍升至全國(guó)第九名。

多地樓市回暖，尤其長(zhǎng)三角、珠三角部分城市市場(chǎng)情緒持續(xù)高漲，如上海2020年下半年新建商品住宅（不含保障房）累計(jì)成交面積超570萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近40%，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄；深圳新建住宅受限價(jià)影響，與二手住宅之間形成價(jià)格剪刀差，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力聚焦新房市場(chǎng)，網(wǎng)紅盤(pán)日光成為普遍現(xiàn)象。

一線(xiàn)城市圍堵炒房資金，目的是降溫樓市。鄭迪坤攝

調(diào)控密集度大增：地方政府約談房企

中指院一份研報(bào)指出，多個(gè)熱點(diǎn)城市扎堆加碼樓市調(diào)控，主要源于去年下半年以來(lái)，多地樓市回暖。多城市加碼樓市調(diào)控，體現(xiàn)了“房住不炒”、因城施策仍是樓市調(diào)控主基調(diào)，各地方政府也將在保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，對(duì)政策進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和跟進(jìn)。

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月中上旬房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)30次，疊加之前1-4月的186次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)215次。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海新房投放采取集中上市的方式，因?yàn)槭切律挛铮谥贫ㄒ?guī)則的時(shí)候難免有考慮不周全的地方，在執(zhí)行的過(guò)程中也會(huì)暴露出新問(wèn)題和此前沒(méi)關(guān)注到的盲點(diǎn)，在后續(xù)認(rèn)籌過(guò)程中會(huì)有不斷升級(jí)補(bǔ)短板和完善市場(chǎng)交易秩序的做法。目的還是一個(gè)，堅(jiān)持“房住不炒”，堵住漏洞，維護(hù)交易秩序和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

盧文曦預(yù)計(jì)今后上海不排除還會(huì)繼續(xù)推出新的舉措，通過(guò)政策不斷 “打補(bǔ)丁”，規(guī)范市場(chǎng)的交易秩序，同時(shí)也可以起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此前上海推出的新盤(pán)，觸發(fā)計(jì)分制的大約有1/3左右，這表明樓市高溫的狀態(tài)，消退了一點(diǎn)，但還處于高位。

隨著市場(chǎng)變化加快，調(diào)控也變得密集，各地政府約談房企的次數(shù)也越來(lái)越多。

5月28日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多個(gè)核心信源處獲悉，5月27日，南京約談了南京萬(wàn)科、南京仁恒、銀城、南京旭輝、杭州濱江等5家品牌房企相關(guān)內(nèi)部專(zhuān)家，會(huì)議探討涉及的主要內(nèi)容包括：就樓盤(pán)內(nèi)裝材料和人工的指導(dǎo)價(jià)，征求意見(jiàn)；對(duì)土地出讓模式的探討；就限房?jī)r(jià)競(jìng)品質(zhì)的方向征求開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)等。

5月28日晚間，南京住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化無(wú)房家庭購(gòu)房工作通知》，通知重申“無(wú)房戶(hù)家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：自2021年5月29日起，“無(wú)房家庭”的購(gòu)房資格認(rèn)定，除須滿(mǎn)足本市戶(hù)籍、全市范圍內(nèi)無(wú)自有住房外，新增2年內(nèi)無(wú)自有住房登記信息和交易記錄、前1年內(nèi)在南京連續(xù)繳納12個(gè)月城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。如無(wú)法提供社保或個(gè)稅證明，則須南京戶(hù)籍滿(mǎn)5年。此外，學(xué)生集體戶(hù)不再認(rèn)定為“無(wú)房家庭”。

上海在今年2月出臺(tái)新房搖號(hào)打分制，優(yōu)先滿(mǎn)足無(wú)房家庭；后來(lái)出現(xiàn)有的項(xiàng)目“挑客”情況，上海也及時(shí)約談相關(guān)房企。

政策補(bǔ)漏已然成為地方政府的調(diào)控常態(tài)。比如，此前杭州沒(méi)有對(duì)于高層次人才落戶(hù)杭州后購(gòu)買(mǎi)二套房的具體政策，后在4月13日，重申高層次人才家庭落戶(hù)杭州須滿(mǎn)5年方可購(gòu)買(mǎi)第二套房。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，杭州最近正在醞釀新的買(mǎi)房規(guī)則，或會(huì)參考上海的計(jì)分制，但具體內(nèi)容有待官方權(quán)威公布。杭州有業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，杭州最近有一批紅盤(pán)預(yù)售證蓄勢(shì)待發(fā)，可能就是等新的調(diào)控政策出臺(tái)。

旭輝控股董事長(zhǎng)林中指出，地方政府約談開(kāi)發(fā)商已漸成常態(tài)。政府事先做一些調(diào)研，為后續(xù)政策做鋪墊，房企也樂(lè)意建言，共建公平、健康的市場(chǎng)環(huán)境。

曾擔(dān)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等職務(wù)的林中，最近對(duì)相關(guān)部門(mén)建言，通過(guò)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)”來(lái)解決限地價(jià)、限房?jī)r(jià)之后出現(xiàn)的樓盤(pán)品質(zhì)下降的問(wèn)題。

4月中旬，杭州首提土拍“競(jìng)質(zhì)量”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，北京或?qū)⒃诤贾葜埃诰植繀^(qū)域、部分地塊采用這一新土拍規(guī)則。