一線樓市再降溫：滬深圍堵炒房，政策“補漏”升級

一線城市房價上漲壓力，是一個持久話題。

5月28日，21世紀經濟報道記者從上海市房地產交易中心處求證到，上海發布了限購套數認定的最新規定：從即日起，已取得房產證、已網簽備案、已取得一手入圍獲得認購資格等三種情況，在購房者進行名下房產套數查詢時，均認定為購房套數。

上海從嚴執行限購政策，是為了堵截新房集中供應中出現的認購新房同時又買一套二手房的投資行為。

上海并非孤例。此前的5月20日，深圳市住建局發布《深圳市住建局關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》，禁止樓盤借裝修抬價，分批推售不得漲價。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，上海是在打擊利用查房系統的漏洞進而繞過限購政策的行為，繼續堵漏限購政策；深圳則抑制房企通過精裝修、捂盤惜售漲價。

3月以來，北上廣深等一線城市房地產市場再現一輪密集的調控收緊，部分城市樓市政策連續加碼。一線城市圍堵炒房資金，目的是降溫樓市。

從百城房價數據來看，最近一個月，除了上海之外，一線城市房價環比、同比均呈現上漲態勢。4月，廣州房價均價同比上漲32%；深圳房價均價同比上漲19%。實際上，樓市已有一定程度降溫。廣州4月21日新政之后，一手房成交量驟降，深圳也面臨二手房價下調的局面。上海近期由于新房供應集中，短期內成交量確實在下滑，加上近期新增供應多分布于郊區，房價均價下降也情有可原。數據顯示，上海房價均價一個月內環比下調了2%，同比下調約16%。

多管齊下，只為消滅樓市虛火

反觀各地樓市，“房住不炒”在穩步推進，但今年業內最關注的土地供應方式的改變，對市場影響目前尚不可預計。多個一線城市、強二線城市首次集中供地火熱，房企報名踴躍，爭搶積極，導致多幅地塊報價封頂。面對下月即將到來的首次集中供地，上海也在暗中使勁，從需求端嚴格執行調控政策，圍追堵截炒房資金，讓市場降溫的同時，也嚴格執行違規房企“三年不準在上海拿地”的政策。多管齊下，只為消滅樓市虛火。

不僅一線城市，強二線城市也加入了密集調控行列。5月28日，成都宣布經成都市房地產市場平穩健康發展領導小組同意，建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布了部分住宅小區二手房成交參考價格，涉及主城五區、高新區和天府新區。5月31日，蘇州即將迎來年度首次集中供地，日前蘇州市國土局為維護土地市場平穩健康發展，限制嚴重失信企業參加國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動；禁止參拍開發商多馬甲拍地，違者將被納入“黑名單”，三年內禁止進入蘇州土地市場。

2021年1月，百城價格環同比漲幅均擴大。1月百城新建住宅均價15853元/平方米，環比上漲0.37%，同比上漲3.56%，漲幅較上月分別擴大0.12和0.10個百分點。百城二手住宅均價15542元/平方米，環比上漲0.32%，同比上漲3.22%，漲幅較上月分別擴大0.04和0.24個百分點。國家統計局發布的4月全國70城房價數據顯示。4月，全國商品住宅銷售價格仍保持漲勢，漲幅穩中略升。其中，北京新房二手房價格環比、同比均雙漲。其中，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲4.5%;北京二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，同比上漲10.1%。北上廣深四大一線城市，除深圳二手房價格環比持平外，其他新房二手房價格環比、同比均呈現漲勢。

一線城市的房價上漲壓力，釋放到周邊的環滬、環深等多個城市新建住宅價格環比漲幅居百城前列。寧波房價漲幅就躍升至全國第九名。

多地樓市回暖，尤其長三角、珠三角部分城市市場情緒持續高漲，如上海2020年下半年新建商品住宅（不含保障房）累計成交面積超570萬平方米，同比增長近40%，多個項目開盤即售罄；深圳新建住宅受限價影響，與二手住宅之間形成價格剪刀差，市場購買力聚焦新房市場，網紅盤日光成為普遍現象。

一線城市圍堵炒房資金，目的是降溫樓市。鄭迪坤攝

調控密集度大增：地方政府約談房企

中指院一份研報指出，多個熱點城市扎堆加碼樓市調控，主要源于去年下半年以來，多地樓市回暖。多城市加碼樓市調控，體現了“房住不炒”、因城施策仍是樓市調控主基調，各地方政府也將在保持調控政策連續性和穩定性的同時，根據市場形勢變化，對政策進行及時調整和跟進。

據中原地產市場研究部統計，5月中上旬房地產調控已經超過30次，疊加之前1-4月的186次，2021年房地產調控已經超過215次。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海新房投放采取集中上市的方式，因為是新生事物，在制定規則的時候難免有考慮不周全的地方，在執行的過程中也會暴露出新問題和此前沒關注到的盲點，在后續認籌過程中會有不斷升級補短板和完善市場交易秩序的做法。目的還是一個，堅持“房住不炒”，堵住漏洞，維護交易秩序和市場預期的穩定。

盧文曦預計今后上海不排除還會繼續推出新的舉措，通過政策不斷 “打補丁”，規范市場的交易秩序，同時也可以起到穩定市場預期的作用。

據統計，此前上海推出的新盤，觸發計分制的大約有1/3左右，這表明樓市高溫的狀態，消退了一點，但還處于高位。

隨著市場變化加快，調控也變得密集，各地政府約談房企的次數也越來越多。

5月28日，21世紀經濟報道記者從多個核心信源處獲悉，5月27日，南京約談了南京萬科、南京仁恒、銀城、南京旭輝、杭州濱江等5家品牌房企相關內部專家，會議探討涉及的主要內容包括：就樓盤內裝材料和人工的指導價，征求意見；對土地出讓模式的探討；就限房價競品質的方向征求開發商的意見等。

5月28日晚間，南京住房保障和房產局發布《關于進一步優化無房家庭購房工作通知》，通知重申“無房戶家庭”的認定標準：自2021年5月29日起，“無房家庭”的購房資格認定，除須滿足本市戶籍、全市范圍內無自有住房外，新增2年內無自有住房登記信息和交易記錄、前1年內在南京連續繳納12個月城鎮社會保險或個人所得稅兩個條件。如無法提供社保或個稅證明，則須南京戶籍滿5年。此外，學生集體戶不再認定為“無房家庭”。

上海在今年2月出臺新房搖號打分制，優先滿足無房家庭；后來出現有的項目“挑客”情況，上海也及時約談相關房企。

政策補漏已然成為地方政府的調控常態。比如，此前杭州沒有對于高層次人才落戶杭州后購買二套房的具體政策，后在4月13日，重申高層次人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。

21世紀經濟報道獨家獲悉，杭州最近正在醞釀新的買房規則，或會參考上海的計分制，但具體內容有待官方權威公布。杭州有業內人士證實，杭州最近有一批紅盤預售證蓄勢待發，可能就是等新的調控政策出臺。

旭輝控股董事長林中指出，地方政府約談開發商已漸成常態。政府事先做一些調研，為后續政策做鋪墊，房企也樂意建言，共建公平、健康的市場環境。

曾擔任中國房地產業協會副會長等職務的林中，最近對相關部門建言，通過“限房價、限地價、競品質”來解決限地價、限房價之后出現的樓盤品質下降的問題。

4月中旬，杭州首提土拍“競質量”。21世紀經濟報道記者獨家獲悉，北京或將在杭州之前，在局部區域、部分地塊采用這一新土拍規則。