萬科降價的“噱頭效應”

　　陷入僵局幾個月后，融資成本更高。對于現金流和業績的需求，會是下半年地產公司的最大主題。

　宣傳戰。

　　7月下旬，很久沒有什么話題可以炒作的地產媒體上，一下子鋪天蓋地都是中糧萬科長陽半島火爆開盤的消息。此消息的賣點就是──萬科降價了!

　　事實是什么呢?所謂的降價，只不過是調低了開盤預期價格而已。萬科宣傳說，本來我打算賣15000元/平米的，現在只賣13500元/平米了，你看是不是降價了啊?

　　在這樣一個久旱盼雨的樓市中，“降價”無疑是一個撩動人心弦的性感詞。僵持的房價令很多剛需失去信心──尤其早兩年因為錯誤決策而反復失去購房機會的群體，發誓不能再錯過這一次。于是萬科所謂的降價，加上大開發商的知名度一下子誘惑了諸多沖動的頭腦。

　　事實上，沒有成交過的價格是沒有任何意義的。萬科以13500元/平米的均價賣南5環外的公寓樓，便宜么?真不便宜。那塊地的拿地價格是五六千元每平米，萬科賣到10000元/平米就可以保本。更何況這樣大的開發商入駐房山，當地政府的優惠政策恐怕也不少。那些更是附帶收益了。賣到13500元/平米，利潤恐怕在30%以上。而在它鋪天蓋地的宣傳中，消費者反倒似乎是撿到了一個大便宜，不趕緊下手就錯過末班車了。

　　利用降價作為噱頭進行宣傳，其實也是反映了企業迫切需要資金快速回籠，否則它們是不愿意用這招殺手口的。調控進行到現在，新盤項目都紛紛調低了開盤預期，低調打折。和長陽對比，前期號稱均價5萬元/平米以上的富力10號，開盤成交均價38000元/平米，倒是一個更加實在的價格。只不過城區樓盤即便價格更合理，也因為高企的絕對值擋住大多數人的腳步，不得不將表演的舞臺讓給了眾多的郊區樓盤。

　　其實，在本輪調控中，郊區樓盤已經暴露出了很多弱點，比如門檻低容易滋生炒作和泡沫、抗跌性差等。而位于房山南5環外的萬科新盤周邊基本還是一片荒蕪，全靠地鐵利好才能口到這樣的高價。要自住配套不全，要投資利好早被開發商透支。與其花一兩百萬買這樣一套房子，還不如在市區好些的地段買套老的二手房，自住方便，保值能力也強。

　　2007年萬科帶頭降價，很是搶占了一些市場份額，還得了一片好名聲。2010年萬科再次打出“降價”旗號，也許只是個噱頭。究其根源還是在于政府的調控瞻前顧后，地方政府不甘心放棄到口肥肉而頻頻放水，導致調控變空調。因此，不論開發商還是二手房賣家都存了僥幸心理，希望能夠扛過這次風暴。雖說拉鋸的局面拖得越久對于買方越有利，奈何橫盤半年，終于消耗掉買方信心。此次萬科熱銷，其實也是暴露出平靜樓市下涌動的暗流。

　　政策如果不堅定，報復性上漲轉瞬即到。