樓市調控再祭利器，土地增值稅從嚴清算

　　國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執行。

　　通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，要按照發票金額來確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　為縮小開發商的避稅空間，通知明確，開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10％以內計算扣除。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除。

　　按照現行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30％-60％的四級超率累進稅率進行征收，方式為預征和清算相結合。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。

　　2006年底,面對高漲的房價,國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85％，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發，這一政策沒有得到嚴格執行。{page_break}

　　此次下發的通知可以說是對2006年底發布的通知的補充，也就是說，2006年國稅下發的通知至今仍然適用。

　　“嚴格執行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利。” 北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為，土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業的稅收成本，降低房企利潤水平，進而降低房企的拿地熱情。

國家通過土地增值稅清算來調控房地產市場的思路日漸明晰。在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務總局26日發布《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。有關專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產調控的“組合拳。”

　　土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。

　　在本輪房地產調控中，土地增值稅又一次進入公眾視野。4月份出臺的 “新國十條”指出，稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。隨后，重慶等地陸續出臺的調控細則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。

　　《通知》指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，要按照發票金額來確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　為了減少開發商通過虛報開發費用等方式來避稅的空間，《通知》明確，開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供金融機構證明的，開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10％以內計算扣除。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5％以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》還明確了質量保證金、安置房費用、土地閑置費、契稅等稅費的扣除問題。《通知》最后指出，納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。{page_break}

　　事實上，在上一輪房價暴漲的時候，有關部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。2006年底，國稅總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85％，項目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機爆發，這一嚴厲政策未能得到執行。

　　而此次下發的《通知》，則是對土地增值稅清算中要注意的細節問題進行明確，與2006年底國家稅務總局下發的通知并不沖突，也就是說，2006年國稅總局下發的通知至今仍然適用。
“新國十條”將土地增值稅清算作為稅收調控的政策之一，隨后各地紛紛跟進，在地方細則中表示要加緊推進土地增值稅清算。為何在這一輪房地產調控中，土地增值稅清算會先于住房保有環節稅收登場，并成為調控的利器呢？

　　有關專家指出，這主要還是由稅制現狀決定的，因為土地增值稅稅制設計比較完善，只要加強征管就可以，而在住房保有環節征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時間。另外，土地增值稅在調控方面應該是可以有明顯收效的。

　　北京科技大學中國經濟研究組4月份曾呼吁嚴征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利，起到調節收入分配的作用；可以有效控制房地產市場的投資過熱，減少房地產企業的拿地沖動，提高房地產企業的風險意識；可以有效調節房地產市場的結構，引導房地產企業增加普通住房供給。

　　該研究組認為，土地增值稅政策要求直接轉讓土地的企業須在交易時清算應納土地增值稅，如果嚴格執行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60％的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發商囤地陷入無利可圖的境地。{page_break}

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓也認為，通過提高土地增值稅的預征率和及時清算，可以在一定程度上收窄房地產開發商的利潤空間。

　　北京科技大學經濟管理學院教授趙曉則認為，嚴格征收土地增值稅對控制房價上漲不一定有效，要控制房價過快上漲還應從根本上解決供需矛盾問題。對于土地增值稅可能被轉嫁到消費者頭上的擔憂，趙曉認為，土地增值稅是在房地產項目已經銷售完畢或者至少銷售85％以上后才進行清算的，因此這一稅種跟房地產開發環節的營業稅等流轉稅不一樣，想全部轉嫁給消費者的可能性不大。

　　何謂土地增值稅

　　土地增值稅 是針對房地產項目的超額利潤而設計的，意在調節土地增值收益。按照現行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照四級超率累進稅率進行征收，稅率在30％-60％之間，采取預征和清算相結合的征收方式。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。
隨著樓市調控的推進，銀行貸款、資本市場融資、銷售回款等主要融資渠道受阻，房企也開始更多地通過信托、票據、民間籌資、海外借貸等渠道補充資金。分析人士認為，這些方式的融資金額有限，隨著調控的繼續進行，房企資金壓力漸增。

　　中國指數研究院最新公布的報告顯示，今年以來，我國房地產企業資金來源增速整體放緩。前4個月，獲得銀行授信的房地產企業數量十分有限，且總金額合計不超過500億元。而在2009年全年，商業銀行向地產企業提供授信額超過3300億元。

　　建銀國際地產分析師王韌表示，銀行貸款占開發商的資金比例往往超過三分之一，對大部分開發商而言，是最為重要的融資渠道。在信貸收縮的背景下，部分開發商的壓力不言而喻。

　　另一方面，房地產企業在資本市場融資也面臨一定困難。據統計，截至今年4月底，僅有中駿置業（行情,資訊,評論）一家房地產企業成功在我國香港上市；今年截至目前，A股市場未有房地產公司獲批上市。上市房企的再融資也受到了嚴格控制。2009年10月之后，證監會在審核房地產企業IPO與再融資過程中，增加了國土資源部出具意見的環節，再融資審核通過難度加大。

　　在銀行貸款、資本市場融資等渠道受阻后，房企開始通過多種途徑進行融資，緩解資金壓力。2010年以來，恒大、雅居樂、金地、龍湖等大型房企拓展了優先票據、基金募集、境外融資等多種渠道融資。信托這一融資渠道也越來越受到房企青睞。近期，綠城中國（行情,資訊,評論）、中華企業（600675）、新城地產等紛紛借道信托實現融資。
今年以來，部分地區已開始加強對房地產開發企業土地增值稅的征管力度。多位開發商和業內人士向記者表示，國稅總局此次明確土地增值稅的清算有關細節，可能意味著將加緊推進相關工作，這無疑會使那些沒有準備的開發商現金流迅速收緊。

　　“在樓市成交量大跌的情況下，土地增值稅清算對開發商而言可謂雪上加霜。”北京陽光100常務副總裁范小沖說。他向記者直言，如果地方政府嚴格執行這一政策，開發商的現金壓力勢必大大增加，一些沒有準備的中小開發商境遇將更難。{page_break}

　　世聯地產（002285）的分析師認為，土地增值稅清算再加上房產稅的醞釀，可能意味著未來房地產調控將由稅收擔綱。嚴格征收土地增值稅，將會增加開發商囤地和捂盤的成本，對開發商的資金鏈產生壓力，從而促使開發商加大開發力度、調整開發結構、加快市場供給。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰認為，土地增值稅清算將加速開發商現金流失，為此一些開發商可能不得不選擇降價促銷，以回籠資金。“開發商成本增加，可能會轉嫁一部分給消費者，不過北京等地的細則中已指出，清算和稽查的范圍是定價過高、漲幅過快的開發項目，看來主要目的還是打壓虛高的房價。”世聯地產有關分析師表示。

　　此前，廣西、河南、廈門、重慶、北京等地相關部門已陸續出臺措施，要求企業在規定期限內進行土地增值稅清算，有的還提高土地增值稅預征率、將核定征收改為查賬征收等。

　　天相投資分析師表示，去年樓市銷售火爆，2010年初開發商資金較為充裕，但這一局面未必能持續。“影響開發商資金鏈的，除了銷售回款的進度和拿地外，還有政府后續對于開發商資金管理的政策。如果政府嚴格要求開發商將預售賬款進行專戶管理，并只用于對工程款的支付，也就是說開發商無法再占壓建筑商的工程款，那么開發商即使不拿地，也有可能在三季度出現資金面緊張的局面。”

　　應該說，在目前的整體環境下，投資者對于市場的擔憂主要來自調控政策，而不是擔憂市場整體估值過高，或者上市公司盈利出現超預期下降。不過，近期歐洲主權債務危機的蔓延，歐洲股市紛紛跌破年線這一牛熊分界線。這一事件推動了國內宏觀調控政策的微妙變化，進而使得A股出現反彈的契機，這個過程中對宏觀政策反應最強的地產股有望成為反彈先鋒。{page_break}

　　保增長還是調結構要看外圍形勢

　　為何外圍市場近期暴跌，而A股市場反而出現相對強勢的運行呢？筆者認為其中邏輯還是清晰的。這跟前一段時間歐美股市上漲、A股調整的原因是一致的。因為中國選擇保增長還是調結構，關鍵要看歐美經濟運行情況，要看出口影響大不大。

　　具體而言，如果歐美情況非常好，中國就會利用這個機會來調整經濟結構。事實上，這兩三年中國的宏觀政策要么選擇保增長，要么選擇調結構。在一段時間內政府可能會花更大的精力來保增長；而另一段時間之內，又會花更大的精力來調結構。而轉換的節點就是觀察歐美經濟的運行，如果情況太差，就要保增長，因為出口肯定會差；否則，如果歐美情況好轉，出口就有保障，就可以放手調整結構。

　　再看當前，歐美股市多數跌破年線，二次探底之聲不絕于耳。高層領導上周明確指出，要防止負面效應的疊加風險。至此，應當說情況已經基本明晰，即政府可能再度調整宏觀調控政策的力度。方向肯定是放松一些，但放松多少，則要看歐美的經濟運行狀況。從上周開始，宏觀調控政策應該又進入了一個新的時期，這個時點正好對應于去年7月份。在這個時期，歐美股市和A股出現反向運行的幾率是較大的。當然，前提是歐美不出現超級金融海嘯。
既然政策調整已經明確，那么誰會對其反應最強烈呢？無疑是地產。在4月份的分析中，筆者明確指出地產股有可能在4月份或5月份見到中級底部。現在我認為中級底部已經在本周形成，未來地產股有可能迎來兩至三個月的反彈行情。如果放眼十年，那么中國的地產股將是具有相當豐厚回報的一個板塊。

　　首先，說地產股有短期反彈行情，指的是地產股面臨一個調控政策出清的契機。從歷史的情況看，這樣的背景下地產股往往會有不錯的表現。

　　當然，我們更應當從長遠來看中國地產股的未來。毫無疑問，無論官方還是民間，對于中國存在巨大的住房需求，這一點是毋庸置疑的。筆者去年底的測算是，中國住房潛在需求在100億平米，中金最近研究的成果是，中國潛在需求為180億平米。這意味著每年7億平米的生產量，需要25年才能完成。

　　從房價的中長期運行看，其一定是和GDP增速、人均收入增長成正比，所以，長遠看房價上漲也是毋庸置疑的。考慮到當前和未來的政策，將導致地產商未來集中度大幅提升，這將使得現有開發商未來份額提升的機會顯著增加。我們運用上述假定，2020年中國住宅銷售面積將達到12億平米，銷售收入將7.8萬億（屆時全國商品房均價預計6500元）。假定個別龍頭地產商份額達到5％，則預示其銷售收入將接近4000億元，其市值也大體在這個水平上下。屆時中國地產業上千億市值的公司，應該不會少于10家。這意味著房地產行業的長期前景還是相當值得看好的。