長和系的土地生意經：從“囤地”到套現離場

20多年來，盡享中國城市化進程紅利的長和系，卻屢屢陷入“囤地”風波。

9月23日，一份名為《關于禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大重組的函》的文件在坊間流傳，文件指，因和記黃埔成都公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴重影響區域房地產市場平穩發展，禁止高新區內金融機構向該公司提供新增融資、貸款，同時禁止向公司重大資產重組提供幫助。

當日晚間，成都高新區財政金融局在官網確認，正配合相關部門對多個涉及捂盤惜售項目進行查處，其中便包括曾隸屬于和黃旗下的“南城都匯”項目。

“南城都匯”項目于2004年由和記黃埔地產獲取，但至今未開發完畢。今年7月，和記黃埔將項目轉讓給禹洲集團。

盡管長江實業在回應中極力撇清關系，但考慮到項目長達16年未能開發完畢的現實，和記黃埔仍然難逃“囤地捂盤”的嫌疑，不少成都當地的業內人士也對這一“罰單”表示認可。

和記黃埔地產隸屬于李嘉誠旗下的“長和系”商業帝國。早在上世紀90年代，長和系就以長江實業、和記黃埔兩家公司為主體，將旗下的房地產業務拓展至內地。

20多年來，長和系雖盡享中國城市化進程的各種紅利，卻未能取得預期的發展成就。相反，公司旗下項目還屢屢因“囤地、捂盤”而遭遇曝光和處罰。

近幾年，長和系陸續拋售多個房地產項目，似有退出內地市場之意。除大環境影響外，梳理公司的發展歷程不難發現，其策略和模式似乎已與當前的市場風向格格不入。

時間的“朋友”

外界指長和系“捂盤、囤地”的說法，并非毫無來由。早年間公司在內地的發展，就是以“長周期”著稱。

1994年，和記黃埔在廣州拿下黃沙地塊，即后來的“逸翠灣”項目，可建面積24.18萬平方米。2002年，和記黃埔首次公開表示，“黃沙項目已進入最后的動工準備階段，住宅部分預計2003年下半年正式發售，2004年中交樓，商場部分2003年底開始招租。”

但直到2005年11月，項目才開始動工，此時距離拿地已有11年的時間。到2009年，項目才最終建成。

2005年9月，和記黃埔在廣東增城獲取四宗住宅地塊，合計占地面積達203萬平方米。但由于各種因素影響，直到2011年，項目才啟動奠基儀式。2014年，項目首次開盤。至今，項目仍未開發完畢。

長和系在北京的拓展，也有著類似的“套路”。長江實業于1997年正式獲取北京順義區薛大人莊村地塊的開發權，首次進軍北京，后來該項目被打造成“譽天下”。但直到2008年下半年，譽天下項目的一期才開始入市，此時距離拿地已有11年。2018年，譽天下項目終于全部開發完畢。如今，項目仍有部分房源在售。

這一波長周期操作，使長實獲得了不菲的“價格紅利”。20多年來，譽天下項目所在區域的房價，從最初的2000元/平方米，上漲到如今超過60000元/平方米。

和記黃埔于2001年進入北京市場。當年，和記黃埔以7億元拿下北京姚家園地塊，即后來的“逸翠園”項目，約定的竣工時間為2006年10月31日。但項目真正動工的時間，已是2005年6月。

2005年11月，逸翠園項目一期獲得預售許可證，預售均價約為9000元/平方米。直到6年后的2011年，項目的二期才獲得銷售許可證，此時的成交均價已經上漲到28000元/平方米。2013年，該項目才最終建設完畢。

公開信息顯示，截至2019年5月，長和系在內地21個城市擁有56個寫字樓、住宅、商場及酒店等房地產項目。除北京、廣州外，長和系在上海、成都、重慶、大連、東莞、珠海、中山、惠州等多地的項目均曾被曝“囤地”，期限從5年到10多年不等。一些項目雖然拿地時間較早，但至今仍未完工。

雖然存在部分項目體量偏大的現實，但動輒十幾年的開發周期，仍然令長和系難逃“囤地”的嫌疑。從公司的公開表態來看，部分項目開發周期過長，存在規劃調整、政府審計、土地糾紛等不可控因素。但總體來看，自身原因仍占多數。

北京某資深房地產從業者向21世紀經濟報道記者表示，長和系是最早進入內地的香港地產商之一，開發經驗豐富，又有“首富”李嘉誠的“光環”加持，因此早年間頗受地方政府青睞。2010年之前，長和系往往能以較低的價格獲取土地，而且在開發期限上，通常能獲得一再寬限。

他表示，這是港資房企早年間曾普遍享受的“特權”，并一度令內地房地產商十分艷羨。當時恰逢中國房地產市場快速發展，僅通過土地升值，長和系就能獲取數倍乃至數十倍的收益。

事實上，這種做法在當時已經十分常見。2009年，SOHO中國董事長潘石屹在接受央視采訪時表示，“中國有一批房地產開發商是從來不蓋房子的，就是倒土地的。”他認為，這部分開發商占行業的1/3。

屢屢“踩線”的長和系

作為長和系的掌舵者，李嘉誠多次否認公司存在“囤地”的情況。2014年7月，迫于外界壓力，李嘉誠回應稱，“長實與和黃在內地的土地項目并不存在囤地情況，也沒有囤地意圖，甚至一直希望盡快完成發展及出售項目，以便收回資金再發展?！?/p>

但按照相關規定，我國對閑置土地一直有明確的界定標準。

根據自然資源部（時稱“國土資源部”）于1999年下發的《閑置土地處置辦法》，土地合同生效后一年未開工建設的、在建設面積不足1/3（或總投資額不足25%）但無理由停工超過1年的，均被視為閑置土地。

該文件還規定，“對閑置滿1年的土地，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權?！?/p>

2008年1月，國務院下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，重申土地閑置滿2年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。

但由于執行環節長期不夠嚴格，到了2009年和2010年，閑置土地問題已經較為嚴重。為此，2010年3月至7月，國土資源部在全國范圍內集中開展了房地產用地專項整治工作，集中力量清理查處不及時開發建設囤地炒地、違反法律法規閑置土地等突出問題。國土資源部還要求，各地務必于10月底前基本完成查處任務。

2012年，修訂后的《閑置土地處置辦法》開始施行，意味著對閑置用地處置的制度化建設正式告一段落。

在此期間，長和系旗下的部分項目屢屢因“踩線”而被曝光。

2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項目閑置土地最多，時間達到95個月”為由，對長江實業旗下的東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司開出高達7915萬元的土地閑置費罰單。這也是當時最大的一筆土地閑置罰單。

據悉，“涉事”的海逸豪庭項目位于東莞厚街鎮，占地3600萬平方米，但自上世紀90年代開發至2007年，落成面積還不到1%。

2010年初，有機構披露了上海330宗“批而未用”的“拋荒”地塊，其中包括長江實業旗下的馬橋住宅項目。

2010年8月，有媒體曝光了一份1457宗閑置土地“黑名單”，據稱，這份名單是由國土部交由當時的銀監會做風險排查之用。長和系共有兩宗土地“上榜”，分別是和記黃埔旗下的北京逸翠園2H1、2H2地塊以及位于廣東珠海的一宗住宅地塊。

套現與“離場”

嚴查閑置土地的風潮過后，長和系在內地的發展策略出現調整。從2013年開始，長和系甚少在公開市場拿地。相反，公司開始出售旗下的地產項目。

僅2013年，通過出售廣州西城都薈廣場和上海東方匯經中心，長和系共回籠資金約120億港元。2014年，長和系又先后轉讓南京國際金融中心大廈、長圓集團股權、北京盈科中心、重慶大都會、上海盛邦國際大廈等項目。

“這種調整與內地市場環境的變化有關。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，長和系的基本策略是“低進高拋”，但2013年以后，內地土地市場競爭激烈，地價不斷攀高，而房價在嚴厲的調控下，上漲乏力。

在此之前，長和系一直對內地房地產市場頗有興趣。2010年初，李嘉誠公開表示，長江實業土地儲備足夠未來5至6年使用，由于平均成本較低，加上負債低和備用資金充裕，可動用不少于500億港元進行投資。

“長和系”的拿地成本有多低？和記黃埔2012年年報顯示，公司當時的土地儲備約1022萬平方米，大部分通過與長江實業共同持有，在內地的平均土地成本為1980元/平方米。其中，和記黃埔于2012年12月獲取的武漢市蔡甸區的一宗土地，樓面價僅為1502元/平方米。

作為對比，當時的行業“老大”萬科，2012年的平均拿地成本約為2790元／平方米。

內地房地產調控不斷加碼，也令長和系感到壓力。和記黃埔在2012年年報中稱，“政府壓抑住宅樓價上漲之措施于2012年繼續對市場情緒有不利影響”。2014年，和記黃埔繼續表示，由于流動性緊張情況日益加劇，公司在數個內地城市“繼續面對激烈之減價戰”。受此影響，2014年和黃的地產業務收入下降三成以上。

2015年，李嘉誠重組旗下的長和系帝國，將長實與和黃的非地產業務并入長江和記實業有限公司，地產并入上市公司長江實業地產有限公司。

此舉意在減少兩家公司業務交叉的弊端，有助于集中發力。但調整后，公司在內地市場的拓展仍然乏力，反而繼續出售旗下項目。

據不完全統計，2013年以來，長和系多次出售中國內地及香港的物業，套現金額逾1150億港元。

與此同時，對長和系“囤地、捂盤”的詬病一直存在。2019年10月，長江實業將大連市西崗區黑嘴子項目出售給融創中國，作價超過40億元。長實于2011年獲取該項目，8年間仍未開發完畢。按照19億元的拿地價格計算，此次出售的收益超過100%。

近期被成都高新區處罰的和黃成都公司，于2004年低價買入南城都匯項目。今年7月，和黃將項目轉讓給禹洲集團。其間經過16年的“囤地”，仍未開發完畢。

嚴躍進指出，從大邏輯上看，長和系近年來頻繁騰挪資產，有著“削減亞太、加碼歐洲”的資產運營脈絡。但從房地產開發的角度，長和系的開發模式已經不適合當下的內地樓市。

他表示，隨著內地樓市“黃金時代”終結，以及房地產長效機制的建立和運行，樓市周期逐漸被“熨平”，地價和房價很難再出現大起大落。對于房企來說，依靠長期持有，來獲取資產升值收益的模式已經行不通。相反，借助相對穩健的高周轉，來提高資金使用效率，更加適合企業的發展。

但“高周轉”似乎從來不是長和系的強項。多數受訪者認為，如果不對開發運營策略作出調整，長和系的“離場”將不可避免。

截至2020年年中，長和系共有可開發土地儲備約1000萬平方米，其中90%位于中國內地。與2015年相比，長和系的土地儲備總規模和內地土儲規模均下降約26%。