服裝經銷商 商鋪投資新理念

　　對于一個服裝經銷商來說，店鋪的開發策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經營命運。因此，運用合適的方式，并對店鋪所處的商圈進行詳細的分析，將有助于提高經銷商投資的成功率。

　　要開店，就不能不考慮選擇店面的問題。正所謂“一步差三市”，零售業成功的關鍵是“place—place—place”，即選址、選址，還是選址。有關專家曾經指出：找到一個理想的店面，你的開店事業也就等于成功了一半。那么如何才能選好理想的店面?有開店打算的人不妨參照下列做法合理劃分商圈范圍商圈范圍的劃定因行業類別的不同而不同，以服飾專賣店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50—150米，輔助商圈為150—250米。

　　商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規劃可用圓形或地形式來為商圈推算并繪制商圈簡圖(例如：標出“超級市場娛樂區”、“女人街”及競爭店或同性質店鋪所在的位置，抽樣點的所在位置)。

　　一、店鋪特色及分布

　　1、建筑形態

　　主要店鋪街道、干道的建筑及建筑高度

　　新大樓與舊式建筑的分布

　　目前的改建情況

　　城市1—3年內可能改建的趨勢，與城市規劃局建立關系。

　　2、行業形態

　　主要店鋪街道、干道的行業類型

　　以何產品為主，售賣產品的層次。

　　3、分布家數

　　以抽樣點的并行道路為主要調查對象

　　主要道路的店鋪分布明細，包含將店鋪分類記錄將其統計填入明細表主要千道、大馬路、相同/相似店鋪的家數店鋪匯集地帶的概述將“輔助店、競爭店”所在位置正確標注于商圈簡圖上。

　　二、住宅特色

　　1、建筑物形態

　　實地了解在本商圈內住宅區的建筑形態、建筑高度數、建筑形式為新式或舊式及分布區域。目前的改建情況。1—3年內可能改建的趨勢。

　　2、分布情況

　　實地了解該區的實際住戶與建筑物分布情況。

　　將該商圈分為店鋪區，以“甲”為代碼;力、公區“甲2”為代碼;新式住宅區以“乙1”為代碼;舊式住宅區以”乙2”為代碼;文教區，以“丙”為代碼。

　　在簡圖上分別劃定區域，制作商圈并在圖上注明建筑物的樓層。

　　三、集會場所

　　1、場所類型

　　本商圈內匯聚人潮的場所類型。

　　聚集人口類型。

　　2、人潮路線

　　人潮匯集流動的路線。

　　人潮匯集流動的主要方向。

　　四、競爭者分析

　　1、賣場氣氛本區內對本企業較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環境、服務態度。

　　2、客流量該競爭店每日的成交客戶數。

　　3、平均消費額

　　了解該店的各類顧客與消費金額比例。

　　根據此比例再分別乘其價格。

　　加總后其平均值即為平均消費額。

　　4、營業額

　　客流量x成交率x平均消費額二每日營業額。

　　每日營業額x每月工作天數=每月營業額。

　　五、人潮狀況“實地抽樣方式”

　　將一周的時間區分為兩段：周一——周五及周六、周日法定假日。

　　以上午8點一下午10點每兩小時細分為一個小段。

　　以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計算其抽樣點的實際經過人數、機動車、汽車、助動車、自行車。

　　抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。

　　將每抽樣的數，換算成以兩個小時咱勺人潮流動數。

　　例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點人數為Y，將Yx120/15=Z，則是其兩個小時可能的人潮流動數。

　　將其數字依時段填入“人潮流動抽樣表”將人潮流動抽樣的數字以線圖表示“人潮分布圖”。

　　六、住家人口、住家戶數推算

　　1、固定住家

　　以該商圈建筑物來推算當地住家。

　　以戶數x3得出當地預估人口數。

　　將各抽樣點人口數平均減當地人口數得出外來流動人數。

　　2、辦公戶數

　　計算該區的公司家數。

　　該區公司家數x(20—40)：該區辦公人口該區辦公人口即為該區的半固定人口。

　　七、交通狀況

　　公交車的往返站點經過該商圈公交車的起站與經過路線。

　　經過該商圈公交車將行駛路線與終點站

　　經過該商圈公交車的路數和站數。

　　1、下車后之走向

　　以轉車為目的行走的路線

　　以休閑、購物為目的行走的路線

　　回家為目的行走的路線。

　　2、未來交通運輸系統的影響

　　運輸系統(火車站、長途汽車站、碼頭、飛機場)的出入口，能帶動的人潮。

　　重要道路可能拓寬擴建，帶動的人潮。

　　八、消費特征與人口特征

　　1、該區住戶人口所得

　　高收入者達該地區平均收入4倍以上的人數所占比率。

　　中上收入達該地區平均收入2倍以上所占比率平均每戶全年收支情況表與圖。

　　2、該區往來和居住人口消費習慣

　　對便利性、服務品質及店鋪氣氛的要求概況習慣消費(大型服裝店鋪、點心食品面包店)年齡分配情況教育程度分配表與圖。

　　3、外來流動人口消費習慣和特征

　　年齡分布情況

　　消費服裝的種類

　　收入的高低

　　傳統式飲食。

　　4、店鋪預估收入、支出與凈利

　　以抽樣點的實際平方米數與租金的調查

　　與目前承租人洽詢

　　與相關人洽詢。

　　預估每次消費金額

　　評估商圈抽樣點適合何類型的店

　　店鋪依商圈類別劃分的市場定位

　　再以求出的入店率x該商圈抽樣點的人潮數二預估客戶數未來再依商圈的消費年齡、習慣、所得的變動可能對客流量的影響而做正(負)百分比的修正。

　　可能的業績

　　預估消費金額x可能客戶數：可能每日營業金額可能每日營業金額x30=可能每月營業金額。

　　固定費用(各種費用要計算準確)

　　預估固定薪資費用

　　折舊費用預估

　　其他固定費用(水、電、氣費用)預估

　　預估固定費用。

　　預估變動成本

　　預估管理月費

　　銷貨成本

　　總變動費用。

　　預估凈利

　　可能月營業業績—租金—固定費用—變動總費用=預估凈利本預估凈利為稅前凈利。

　　對于一個服裝經銷商來說，店鋪的開發策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經營命運。因此，運用合適的先調研后開店的方式，并對店鋪所處的商圈進行詳細的分析，將有助于提高經銷商投資的成功率。

　　租屋談判須知

　　1.損益平衡點：也就是租金成本的預估。因為隨著店鋪所經營商品的生命周期的不同，如導入期。成長期、衰退期各有不同的利潤基準及發展目標，可承受的租金也不同，好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創造好的商機。因此.如何取得損益平衡是最重要的條件。

　　2.契約訂定以3—5年為佳：因為店鋪經營的植物性培育行為。一般在永續經營的前提下，只要外在環境無大變動，長期經營是較有利。

　　3.與房東建立共識的關系：提醒房東，好店能提高他的房子的價格。以穩定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。

　　4.租金給付方式：一般是付3個月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。

　　5、若附近有公共工程進行而影響店面生意時.則要求房租優惠。

　　6.責任的歸屬：因天災、人禍不可歸屬于我方責任而導致無法營業時，須待店鋪重新裝修完畢開始營業再計算租金。