樓市新政將滿一周年 開發商多業態布局應對調控

　　距離房地產市場“十二五”期間3600萬套保障房將推向市場，預計覆蓋20%的住宅需求方。

　　地產分析師所言不虛：每一次樓市調控之后，伴隨而來的是開發商更強的政策適應能力。一線房企在保證現金流充沛的前提下，已開始加強多業態的戰略布局，降低樓市調控風險。

　　投資“保障房”

　　想說愛你不容易

　　關于保障房，萬科總裁郁亮在2010年年度業績報告會上指出兩點：其一，建保障房只要給1塊錢利潤就夠了，而參建的目的則主要是盡到企業的責任；其二，靠保障房賺錢這件事，“我們還沒有找到很好的方法”。

　　萬科給了記者一個數據：2006年以來，萬科參與建設的各類保障性住房約320萬㎡。經記者初步統計，2006年至今萬科累計實現銷售面積3054.8萬㎡——也即，4年來萬科參建的保障房約占比這些年所售住房面積的1/10。

　　保障房賺不賺錢？記者一位在某大型房企工作的朋友表示，在未有政策支持的前提下，“以商品房模式進行運作，建保障房肯定是要虧損的”。

　　“有人認為，所謂企業參建保障房是出于社會責任的考慮這句話，僅僅是一句官話”，記者這位朋友笑說，“我們的確認為在某種程度上應該在此方面有所作為”。但事實是，構成保障房成本共有三大塊：土地價格、建安成本以及行政稅費。對于大型房企而言，建安成本無從節約——“既是品牌價值的需要，也是出于安全角度考慮”，因而，若想節約成本，只能從地價和稅費環節想辦法。

　　2010年，龍湖地產在京的“兩限房”項目、通州“大方居”竣工并交付使用。公開資料顯示，北京大方居項目建筑面積為46.85萬㎡，銷售收入為21.21億元，折合每平米4527.58元——過低的市價將龍湖營業額單方價格拉低了1259元。

　　搜房網顯示，目前通州“大方居”二手房均價近于9000元，彼時龍湖的售價還不到市價的1/2。

　　這種售價僅為市價1/2的情形，恐怕只能在小產權房的銷售時才會出現，而后者則以不完全的產權以及一定的法律風險著稱。

　　3月30日，中房指數研究副總監何田在接受記者采訪時表示，保障房的建設若要吸引開發商廣泛參與，恐怕還需政府給予政策支持。從一線城市來看，地方政府在進行土地出讓時，往往要求開發商“配建”保障房項目。抑或，為一些資金緊張的開發商提供融資便利，從某種角度來說，這也是地方政府的一種讓利方式。

　　那么，開發商若真參與到保障房項目當中，是否會攤薄2011年的企業利潤？何田指出，一方面2011年保障房項目中，只有200多萬套是經適房（含兩限房），其余是以棚戶區改造、公（廉）租房的形式出現，因此總量有限；其二，保障房占比上市房企的總開發面積比例也并不高。因此，2011年上市房企的利潤未必會因參建保障房而攤薄。

　　據悉，目前已公布2010年年報的企業中，已有近七成表示要參與到保障房建設當中。但是，何田表示，“最起碼在2011年不會對房地產市場造成很大的沖擊”。

　　未來住宅開發比例

　　或降至80%以下

　　3月30日記者采訪中得知，雖然萬科城市主流住宅開發商定位不變，但是也開始逐步提升商業地產開發能力。鑒于近年來城市所出讓的項目中，越來越多以住宅+商業配套的形式出現，因此提升商業地產開發能力也算是順應趨勢。

　　“萬科是為了做好住宅而做商業，而不是為了做商業而商業”，萬科對記者表示，“長期以來非住宅業務希望控制在20%以內，短期內則希望不超過10%”。除去商業地產外，萬科率先進行養老住宅方面的研究與探索，并在北京、杭州等幾個城市進行嘗試。

　　和萬科相比，龍湖地產在2010年就已經嘗到商業地產增值帶來的“甜頭”。資料顯示，2011年龍湖地產投資物業資金同比增長了45.1%，投資物業評估增值24.9億元。

　　龍湖相關人士表示，商業地產將是其未來重要的戰略方向，目前的土地儲備規劃中，每年開工量的15%將作為商業項目留存——“到2014年，龍湖集團將擁有超過200萬㎡的商業項目，而到了2015年底，我們希望商業地產的利潤達到全集團的10%以上”。

　　公開資料顯示，龍湖地產在北京的頤和星悅薈將在2011年落成并開業；而重慶時代天街、北京長楹天街、成都北城天街等項目也將陸續開工建設。

　　3月23日，龍湖旗下“山·海·湖”度假項目統一亮相，分別位于成都、煙臺以及云南玉溪。龍湖相關人士接受采訪時提及，“未來三年，度假地產的銷售額將會逐步占到全集團的10%以上”。

　　也即，到了2014年，龍湖地產所持商業、度假地產對業績的貢獻將占到全集團的20%甚至以上——這一數字與萬科對非住宅業務的長期規劃大致相當，但是與保利地產相比則相對保守——來自廣州證券的一份研究報告顯示，保利地產在未來計劃繼續加大城市綜合體、養老地產以及旅游地產項目的投入，目標實現商業地產投資和住宅地產投資比例的3:7。更進一步的，研究報告中列明保利地產自持商業物業將占比公司總資產的10%。

　　曾有地產分析師接受采訪時表示，如萬科、招商等一線房企轉戰商業地產、整合旗下資源，并不意味住宅市場的主流投資選擇被取代，但是房地產開發商開始選擇多業態布局、持有型物業將成為未來的一種趨勢。