大量房企快速消失 降價或將是2012主旋律

　　對于房企而言，2012年將并不好過。在剛剛過去的2011年，隨著中央嚴厲打擊投資投機調控樓市，量價齊跌成為樓市主基調，一批房企通過各種方式快速消失、倒閉。而隨著政策的持續從緊，庫存日益增加和資金日漸緊張，房企危機正逐漸加重。在優勝劣汰的生存法則逼迫下，市場將迎來更大一輪的調整。

　　正在快速消失的房企

　　2011年12月19日，北京市住建委發文稱，北京東方時代房地產開發有限責任公司等473家房地產開發企業的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。根據有關規定，已注銷上述企業的開發資質。

　　對此，北京市住建委有關負責人表示，這意味著這473家房地產開發企業將不能在北京市進一步從事開發。一定程度上，這473家公司今后將在京城樓市消失。

　　從整體數字上估算，可以發現這一波房企消失潮將會持續進行，甚至會呈現加劇勢頭。據上述北京市住建委有關負責人介紹，目前北京市房地產資質有效期內的企業大數是3000家左右。而來自北京市國土部門的數據顯示，最近幾年來，北京市每年公開出讓的經營性土地的平均供應規模不足200宗，而且今后經營性土地供應規模越來越難以超過200宗。假如以5年時間來計算，即便有1000家房企可以獲得土地，原先擁有土地的房企5年內也應該開發完畢，那么這就意味著過五年后有將近2000家房企無法獲得新的土地，而且每年市場都會有新的進入者，那么這2000家房企的出路或許也是消失。

　　房企消失潮并不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2010年同期，房企數量減少了200余家。

　　被注銷開發資質可以很明顯地判斷房企的生死去留，但很多時候，盡管房企仍然具備開發資質，甚至是項目仍然在運轉，其背后的主人已經更改了。如保利地產通過購買項目公司股權的方式收購北京海淀區東升鄉地塊;近日上海地產界圍繞上海證大外灘地王也是糾葛不斷;杭州綠城則不斷通過賣項目的方式甩包袱。

　　據鏈家地產市場研究部不完全統計，2011年上市房企中，股權出讓共183宗，相比去年增加72宗，增長65%。在當前房企資金充實度大大降低而存貨積壓的情況下，明年房企的股權并購仍會繼續。

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　　政策左右樓市命脈?

　　以北京市場為例。據了解，項目開發完畢，土地少、地價高無疑決定了一些房企的去留。

　　但僅此并不能解釋的是，與去年注銷了185家房地產開發企業的資質相比，今年的注銷數量明顯大幅增長。其次，記者從2011年北京注銷開發資質的473家房企中發現，有些企業的注冊成立時間為2009年、2010年，但僅成立了一兩年就迅速注銷，另外有些房企成立了近20年，偏偏也選擇在2011年注銷。第三，不僅是一些小型房企注銷開發資質，一些大型房企如北京世茂投資發展有限公司，也在這波被注銷的房企中。對此，北京世茂有關負責人表示，這是因為該公司已開發完旗下項目。但分析人士指出，這并不排除世茂有看淡北京市場之意。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，房企注銷潮、并購潮、退房潮等等，這些都是表象，背后是中國樓市環境發生了巨大變化，在目前的市場環境下，樓市暴利色彩正在逐漸褪色。一方面是投資投機性需求受到抑制，市場受到凍結和分流，銷售遇冷，庫存上升;另一方面是融資成本、拿地成本等提高，房企資金壓力巨大，現金為王漸成共識。

　　萬科北京公司高管肖勁認為，中國樓市說到底是政策市，政策的變化帶來市場的變化，主要是限購、限貸等政策對市場影響較大。

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　　降價將是2012年的主旋律?

　　從政策層面來看，2012年樓市調控仍持續釋放從嚴從緊的信號，一定時間內調控不會松動已是業內共識。

　　記者通過春節期間的走訪發現，從市場面來看，樓市仍然十分冷清，交易陷入停滯僵局。在多個售樓處及中介門店，記者普遍看到的是關店停業。根據偉業我愛我家集團統計，1月16—22日北京全市新建商品住宅網簽總量為536套，環比前一周的網簽總量下跌了70.2%，與去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅網簽總量為785套，環比前一周的網簽總量下跌了30.2%，與去年同期相比下跌了86.5%。

　　世聯地產分析師認為，房企間競爭加劇乃至并購加劇，成交下降，房價調整仍將是2012年的主旋律。中國科學院預測科學研究中心日前發布2012年中國經濟預測報告顯示，綜合調控政策、市場供需等各項因素，2012年商品房價格將難以維持增長趨勢，轉而進入下行通道，預計商品房平均銷售價格將同比下降5.3%左右。

　　但同時也有專業人士指出，由于開發商無錢買地等，最終將迫使調控停止。

　　不過，應該看到的是，一方面高房價確實不可持續，樓市過去一直是暴利行業，房價收入比較高，嚴重影響民生和經濟的可持續性;另外，通過經濟結構的重新組合、產能的重新配置，中國經濟不僅有出路，而且將找到新的發展機遇。