萬達商業孤注一擲 商業回歸倒計時

　　9月20日被萬達商業確定為退市H股的最終日期，為了尋找合理的估值，萬達商業在私有化的路上正在篤定前進。萬達商業在公布退市時間表的同時，再度強調了回歸A股的決心，稱將通過多種渠道回歸A股。萬達商業孤注一擲，但是前路障礙重重，首先要掃清私有化道路上股東對于私有化價格過低的質疑;其次，克服借殼或IPO存在的政策、市場障礙;更為重要的是，還要在房地產市場已告別黃金十年時，講出一個擁有足夠吸引力的故事，從而換取夢寐以求的高估值。

　　退市不難上市難

　　登陸香港資本市場不到兩年，且曾經創造了2014年港交所最大IPO的萬達商業決心從H股退市，這與它在香港資本市場沒有享受到投資者高級別的禮遇有關，而在王健林心目中，A股或將是萬達商業尋找到合理估值的最好歸宿。

　　在昨日的公告中萬達商業明確表示，將繼續考慮以各種方式實現A股上市。那么，各種方式具體為何種方式呢?可操作性又有多大?在業內人士看來，萬達商業可以選擇的路徑無非就是借殼或IPO，但不論是哪種方式，都存在一定的難度。

　　“借殼的話體量太大，能裝下好幾千億市值的殼幾乎不存在，太小的殼被借殼上市后股價飆漲得又太多，存在太大的套利空間，這是監管層不愿意看到的。”北京一位私募人士向媒體記者如是解釋。

　　另有不愿具名行業人士稱：“對于萬達商業而言，借殼是最快的方式。但是目前A股市場無重大瑕疵、較為干凈的殼資源比較少，而且近幾年房企并不是監管層鼓勵上市的企業。”

　　除了借殼以外，重走IPO是萬達商業的另一條可選路徑。實際上，相比借殼，萬達對于IPO更加熱衷。去年11月13日，萬達商業就已經在證監會官網上預披露了A股的招股說明書，其中擬公開發行不超過2.5億股A股股票，募集資金約120億元。此外，在最近一次5月25日的股東周年大會上，萬達商業董秘許勇也曾表示，萬達商業回歸A股仍將采用IPO的形式。

　　然而于萬達商業而言IPO或將是一場與時間賽跑的競賽。“本身借殼上市是目前回歸A股的一個主流做法，但鑒于此前證監會對于各類炒殼現象的打擊，所以對于萬達來說會選擇傳統的IPO方式回歸A股。應該說從企業經營業績和在資本市場上的勝任程度看，萬達本身的壓力和難度是不大的。”在嚴躍進看來，雖然萬達IPO有可行性，但是目前國內市場IPO最寬松的時間點已經過去，未來可能越來越嚴格，而萬達商業作為房企，IPO的難度相對也會加大。

　　房地產與金融資深評論人黃立沖也表示：“即使萬達回歸A股能夠成功，那至少也是一年之后，A股現在一直比較低迷，萬達體量太大，增發太多將會導致失血過多而砸盤，所以在這種情況下，短時間內，萬達發行的大環境不存在。”

　　價格質疑與私有化決心

　　雖然質疑聲四起，但是萬達退市H股的決心巋然不動。昨日萬達商業進一步透露退市時間表：9月13日為H股交易的最后日期，9月20日從H股退市。萬達商業為退市也做好了準備，各財團投資者已經支付了至少為其承諾投資額20%的現金，共計超過90億港元。

　　萬達商業私有化價格定為52.8港元/股，而這一價格在披露之初就遭到了市場質疑。近日更有萬達商業股東對外表態，不買賬，這也為萬達商業9月20日能否順利退市帶來變數。

　　首先提出質疑的是第六大股東荷蘭APG基金，該基金的理由是52.8港元的私有化報價沒有吸引力，所以“對這個私有化計劃有顧慮”。緊跟著提出異議的是萬達商業第三大股東貝萊德，該公司買進萬達商業的平均價格為58港元/股，按照萬達商業提出的私有化，虧損是可以預見的。

　　按照萬達商業的私有化規則，只有在不多于10%投資者反對及超過75%投資者贊成的前提下，萬達商業私有化才能順利完成，而上述兩個股東目前共計持有萬達商業超過10%的股份，因此一旦二者投出反對票，萬達商業私有化將無法成行。“對于萬達商業而言，這或許是一個比較糾結的內容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是稱。

　　雖有不確定，但是也有業內人士表示，王健林早已做好了充足的準備來掃清一切障礙。6月27日，萬達商業對外稱，就發起全面要約收購私有化，萬達集團已經行使其引入新財團投資者的權力，此外，全體內資股股東已經訂立內資股股東不可撤回承諾，其中包括將支持退市。

　　數據顯示，萬達商業45.27億的總股本中，只發行了6.52億的港股，剩余38.748億股均為內資股，占比超過85%。“此前，退市也獲得了內資股股東100%的全票支持，因此其他股東的質疑或只是小插曲，最終會做出妥協，萬達商業為私有化做足了準備，因此9月20日退市不難。”有私募人士分析稱。

　　業務借勢重組猜想

　　另值得一提的是，此前有消息稱，萬達曾對賭，萬達商業在退市滿兩年或2018年8月31日前(以較晚者為準)未能夠在A股主板市場上市，萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。可見，萬達商業對于回歸A股孤注一擲，只可成功不許失敗。

　　根據萬達商業登陸港交所時披露的公司結構，萬達將公司商業地產業務總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業開發租賃、開發和銷售物業以及開發和酒店經營。在此前披露的數據中，2013年萬達1866.4億元的總收入中，商業地產公司收入1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入36.3億元。但是隨著萬達商業“去地產化”加速，上述三大板塊的具體成績也從側面反映了萬達集團整體轉型的戰略思路。

　　以重頭戲房地產銷售業務為例，2013年、2014年以及2015年1-6月其在萬達商業主營業務收入中的占比依次為86.41%、84.98%和67.97%，一路下滑的趨勢十分明顯。而同期，租賃及商管業務占比則一路攀升至20.62%;酒店業務營收占比上升至7.25%。

　　“由于體量太大，萬達商業在重回A股時，會不會首先進行分拆?我認為可能性不大。首先，房地產銷售業務的比重在下滑，且房地產行業的暴利時代已經過去，故事已經不再好講;其次，萬達租賃及商管、酒店業務體量又太小，獨立上市的可能性更不大。因此萬達商業回歸A股，仍然是按照現有板塊結構整體上市。”上述不具名行業人士如是分析。

　　萬達集團第四次轉型目標為：到2020年形成商業、文旅、金融、電商四大模塊。目前萬達在商業板塊擁有萬達商業這家上市公司平臺，文旅板塊擁有萬達院線和美股AMC兩家上市公司平臺，未來萬達集團內部是否會業務重組，推動萬達商業的加速回歸?對此，業內人士認為想象空間較為狹窄，畢竟除了文旅和商業，另外兩個業務板塊金融和電商并未有實質性突破。