杭州十大商業(yè)地產(chǎn)動向：大鱷頻頻加入

　　“我相信未來10年，中國大型的行業(yè)的格局進行了上述預判。

　　而隨著萬科、金地等傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)，這個被視作比住宅開發(fā)需要更高技術含量的領域，將是習慣了從住宅開發(fā)和銷售中短期套利的開發(fā)巨頭們必須面臨的新挑戰(zhàn)。

　　回顧2010年的杭州樓市，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，可謂是精彩紛呈的一年，在新政對住宅市場的高強度調(diào)控下，未受調(diào)控影響的商業(yè)地產(chǎn)自然脫穎而出。一方面，眾多實力房產(chǎn)企業(yè)紛紛將商業(yè)地產(chǎn)作為未來公司的重要發(fā)展戰(zhàn)略，另外一方面，眾多商業(yè)巨擘鏖戰(zhàn)杭城的案例屢屢發(fā)生。2010年的杭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡，注定將為深處變革時期的杭州樓市書寫下濃重一筆。

　　TOP1

　　金沙湖動工建設

　　開啟杭州東部商務新中心TOP2港鐵入股杭州地鐵造就地鐵商業(yè)黃金時代

　　金沙湖動工建設

　　開啟杭州東部商務新中心

　　2010年5月19日，外界關注許久的金沙湖項目終于動工。至此，已成為樓市新寵的金沙湖板塊有了更為實質(zhì)性進展。

　　根據(jù)規(guī)劃，金沙湖將于2011年底基本完成湖體開挖工程，2012年底完成湖區(qū)周邊景觀、公共交通設施等工程。總共用5年時間基本完成金沙湖區(qū)域內(nèi)重要公共設施的建設，湖區(qū)基本成型。如今，金沙湖板塊已經(jīng)成為杭州市一個重要的房地產(chǎn)板塊，除充滿魅力的金沙湖本身，金沙湖整體板塊的城市基礎設施和城市公共設施正全面布局，商業(yè)居住項目也不斷進駐。

　　截至目前，在金沙湖板塊內(nèi)，希爾頓酒店集團已正式入駐;集辦公、居住、休閑、購物、商貿(mào)、娛樂為一體的綜合商業(yè)項目——盈都商業(yè)廣場項目也已經(jīng)正式簽約?？偼顿Y一億美元的天福廣場將建成功能全面的集辦公、休閑、購物、娛樂和商務為一體的綜合體;而投資達15億的下沙三甲醫(yī)院也將于2011年年底投入使用。

　　事實上，最近幾年金沙湖板塊的變遷，正是下沙開發(fā)區(qū)由“區(qū)”到“城”轉變的一個縮影。隨著區(qū)域的持續(xù)開發(fā)建設，金沙湖板塊所具有的聚合能力將會發(fā)展得越來越好。

　　TOP2

　　港鐵入股杭州地鐵

　　造就地鐵商業(yè)黃金時代

　　2010年3月4日，杭州地鐵1號線特許經(jīng)營協(xié)議簽約儀式在西子湖畔舉行。這標志著繼去年1月簽署原則性協(xié)議之后，杭州市政府與香港鐵路有限公司在地鐵項目上的合作進入一個新階段。

　　香港地鐵管理營運模式到底是什么呢?其實它的核心就是地鐵物業(yè)，香港地鐵不僅是一家公共交通公司，更是一家商業(yè)地產(chǎn)運營公司，地鐵規(guī)劃到哪里，其地鐵上蓋物業(yè)就開發(fā)建設到哪里。作為“目前世界上惟一盈利的城市地鐵”。香港地鐵總長雖然只有43.2公里，但日客運量高達220萬人次，最高時達到280萬人次，是目前世界上載客量最大的地下運輸工具。軌道交通在香港公交體系中的比重為55%。

　　據(jù)悉，香港鐵路有限公司將出資22億元，與杭州市地鐵集團合作成立特許經(jīng)營公司，獲得杭州地鐵1號線25年特許經(jīng)營權。這是迄今為止中國城市軌道交通規(guī)模最大的境外資金合作項目，不僅有助于減輕杭州政府投資地鐵項目建設的資金壓力，杭州還可以通過引進港鐵的管理模式，降低地鐵運營成本，提高地鐵運營質(zhì)量，確保地鐵運營的經(jīng)濟和社會效益。除了杭州以外,與港鐵合作的城市還包括了北京、沈陽、深圳以及上海。

　　TOP3

　　萬象城購物中心亮相杭城

　　帶來一站式全新消費理念

　　2010年4月22日，歷時五年的規(guī)劃建造，一期“萬象城購物中心”亮相杭城，成為杭州第一個地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)綜合體，可以說，這座達24萬平方米的購物中心的開業(yè)，開啟了杭州從“西湖時代”到“錢塘江時代”的跨越，從單一的武林商圈擴展成多元商業(yè)中心，無疑為杭州市民帶來了更為豐富、多樣性的消費選擇。

　　萬象城購物中心從地下三層到地上六層，從空中花園到下沉式廣場，不僅囊括國際精品店、百貨公司和超級市場及眾多美食場所，還擁有奧林匹克標準真冰滑冰場、頂級多廳電影院、SPA、SALON等多方位休閑服務設施等。同時，還擁有地下兩層停車場，擁有1300多個停車位，目標直指高端購物消費群體。

　　和深圳萬象城的初衷一樣，杭州萬象城的目標也是做一個“即便不購物，沒事大家也可以去逛逛的地方”。因此，不同于傳統(tǒng)意義上的百貨店，萬象城的整體業(yè)態(tài)設計為40%的購物，20%的餐飲，20%的休閑娛樂，剩下的20%則是一些涉及生活方式的內(nèi)容。

　　其中許多品牌是第一次在杭州出現(xiàn)，比如來自泰國的尚泰百貨、奧林匹克標準真冰場ICERINK冰紛萬象、OLE`高端加強型超市、香港五星級電影院“百老匯”、大食代美食廣場、NOVO新概念、PAGEONE新加坡特色書店、享譽全球的臺灣風味小吃鼎泰豐;還有許多品牌在萬象城購物中心開出旗艦店。規(guī)模之宏大，種類之豐富，體驗之趣味，已遠遠超越普通購物場所的功能。{page_break}

　　TOP4

　　國大城市廣場啟動

　　武林商圈升級加速

　　2010年10月，國大集團舉行媒體見面會，正式公布了“國大城市廣場”的設計方案。這份由德國著名的設計師事務所——GMP操刀的設計方案顯示，全新的國大城市廣場外形簡潔、方正，建筑線條流暢、干凈，屬于純正的德式風格。建成后，國大城市廣場的地上總體建筑面積將達到11萬平方米，主體建筑28層，其中地下2層到地上10層為全新的購物中心，11層到28層則為酒店式公寓和寫字樓。項目總投入約12億元。三年之后，在現(xiàn)在杭州國際大廈原址上將矗立起一座130米，28層的新樓，并與五星級雷迪森酒店及裙樓共同形成一個集體驗式商業(yè)、國際級酒店式商務港于一體的大型品質(zhì)生活綜合體。

　　事實上，作為杭州的核心商圈，在過去的2010年里，這個傳統(tǒng)的商圈正進行著新一輪的品牌升級。隨著西湖文化廣場的浙江省科技館新館和浙江自然博物館新館開館、杭州大廈C座開張、橫貫杭州主城區(qū)的中山北路創(chuàng)意文化特色街區(qū)開街，武林商圈的集聚能力進一步增強。

　　TOP5

　　慶春隧道過江

　　錢江世紀城商圈成型指日可待

　　由杭州奧體中心和國際博覽中心組成的“奧體博覽城”，位于錢江世紀城核心區(qū)。“奧體博覽城”區(qū)域總建筑面積高達261萬平方米，功能定位為承辦全國性或洲際性體育賽事的主場館區(qū)，以及舉辦國內(nèi)外大型會展活動的現(xiàn)代化大型會展中心，形成以體育、博覽功能為主，集商務、旅游、休閑、文化、居住功能于一體的城市綜合體。

　　作為連接錢江新城和錢江世紀城最重要的過江交通——慶春隧道的建設，其對蕭山區(qū)融入主城區(qū)的意義，不言自明。隨著慶春路過江隧道的全線通車，錢江世紀城到杭州主城區(qū)的距離越來越近，只需要6分鐘的車程。

　　此外，根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃》，錢江世紀城將與錢江新城共同構成未來杭州城市核心和杭州中央商務區(qū)。因為在主城江對岸，與錢江新城隔江相望，錢江世紀城又被稱為“杭州浦東”。

　　錢江世紀城黨工委書記朱先良的一次講話指出：2010年是錢江世紀城實施“三年行動”計劃的攻堅決戰(zhàn)之年，爭取2010年底前世紀城核心區(qū)內(nèi)有50多幢高端商務樓動工建設，4年后60幢高樓大廈拔地而起。目前，奧體博覽城建設正在加速進行中，而隨著慶春隧道的全線貫通，錢江世紀城商圈的成型指日可待。

　　TOP6

　　杭州新天地

　　打造杭州次級商務商業(yè)中心

　　在2010年的1月21日，杭州新天地集團又攬下新天地板塊5宗商業(yè)用地，宣告了杭州新天地藍圖又一度擴張。在拿地的兩個月之后，有報道傳出，新天地百萬平方米的地標性城市綜合體即將啟動，志在將城北打造成杭州次級商務商業(yè)中心。

　　作為城北超級體量的城市綜合體，杭州新天地扼守著城北進出的交通要道，東至杭宣鐵路、南接規(guī)劃中的長大屋路、西靠東新東路、北接石祥路，總用地面積56.7公頃，總建筑面積115萬平方米。

　　該項目將以“一心、一環(huán)、兩軸、四區(qū)”為總體架構，引入創(chuàng)新性的“濱水回廊”概念，同時有機整合多種都市功能，通過商業(yè)商務區(qū)、高星級地標酒店、SOHO/LOFT商住區(qū)、主題百貨、SHOPPINGMALL、創(chuàng)意辦公核心區(qū)等不同組團區(qū)塊的建設，最終打造成一個集商業(yè)零售、商務辦公、旅游休閑、娛樂餐飲和SOHO、LOFT等功能為一體的杭州次級商務商業(yè)中心。

　　TOP7

　　商業(yè)地產(chǎn)銷售的主力軍

　　杭州迎來酒店式公寓供應高峰

　　在2010年杭州主城區(qū)成交的7406套寫字樓、酒店式公寓中，酒店式公寓占據(jù)了6000套左右的市場份額，占總量的8成以上。

　　2010年年初，在租金連續(xù)下行數(shù)月之后，與住宅市場倒掛已久的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來了暖流的跡象。隨著中國率先走出全球金融危機的陰影，全國各大房產(chǎn)公司紛紛角力商業(yè)地產(chǎn)，加之整個2010年，商業(yè)巨擘鏖戰(zhàn)杭城的案例屢屢發(fā)生。

　　其中，包括方正360空間、同方國際大廈、福雷德廣場艾肯金座等樓盤均是酒店式公寓存量房源的“大戶”。此外，包括和達時代山、坤和和家園、金都城市芯宇、萬科良渚文化村、天鴻君邑、萬銀國際、華元領駿世界、華豐泰地北上等不同檔次、不同性質(zhì)的樓盤均將在2010年推出酒店式公寓房源。

　　在這一波供應高峰中，用地性質(zhì)為寫字樓的酒店式公寓仍然是主力。而在該類產(chǎn)品中，錢江新城絕對將是未來此類產(chǎn)品的供應重鎮(zhèn)。今后幾年內(nèi)，錢江新城核心區(qū)的樓市，大量酒店式公寓將陸續(xù)上市。凱德來福士廣場、高德置地廣場、華聯(lián)UDC時代等城市綜合體項目都含有一定體量的酒店式公寓產(chǎn)品。酒店式公寓將成為這一板塊的生力軍。{page_break}

　　TOP8

　　頻現(xiàn)5萬元/平方米天價商鋪

　　社區(qū)商業(yè)潛在價值風生水起

　　2010年1月13日，盡管當日的住宅成交記錄相當“慘淡”，但是一套社區(qū)商鋪的成交個案卻為當日的成交記錄書寫了濃重的一筆。透明售房網(wǎng)當日統(tǒng)計顯示，位于申花板塊的耀江文鼎苑成交了1套商鋪，高達5萬多元/平方米的成交均價也再次刷新了此前杭州社區(qū)商鋪成交的最高均價。

　　無獨有偶，同樣是在2010年11月21日，根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，廣宇上東城以51626元/平方米的絕對高價成交了一套商鋪，而這也是丁橋板塊目前商鋪售出的最高價，比起很多成熟地段的一手商鋪價格都不遜色。

　　社區(qū)商鋪銷售不斷趨高的背后，實際上透露出的乃是最近幾年以來，社區(qū)商鋪的潛在商業(yè)價值正在進一步放大。社區(qū)商業(yè)其實是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，正因為如此，社區(qū)商業(yè)也自然成為了城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常性、便利性等特點。

　　杭州一般的住宅樓盤大多通過社區(qū)底商、商業(yè)街來解決社區(qū)商業(yè)配套的問題，高端樓盤則大多通過會所來解決社區(qū)商業(yè)配套，而諸如良渚文化村、和家園、翡翠城、保利東灣等近郊大盤，則期望通過旗艦級社區(qū)商業(yè)中心助推社區(qū)生活圈的進一步成熟。這其中，從去年開始亮相市場的翡翠城社區(qū)商業(yè)中心“翡翠天地”成為了典型個案。

　　TOP9

　　閃電開盤閃電搶光

　　地鐵商鋪投資行情活躍

　　地鐵是商業(yè)的黃金線。2010年4月6日，濱江地鐵樓盤云廈連園成交一套商鋪，價格高達50000元/平方米以上，這也是繼中央花城、風雅錢塘商鋪熱銷之后，濱江地鐵商鋪在2010年賣出的比較高的一個商鋪。而這一案例也從一個側面證明了地鐵商鋪在2010年的房地產(chǎn)投資中日趨升溫。

　　隨著地鐵一號線開通在即，同打地鐵概念的地鐵商鋪在整個2010年非常走俏。2010年3月底，九堡地鐵樓盤麗江公寓商鋪在一個晚上閃電開盤一小時內(nèi)被搶光。此外，包括東方紅街、左鄰右舍、中央花城等在內(nèi)的地鐵商鋪同樣在2010年的市場中受到投資者的追捧。

　　TOP10

　　中大銀泰合力打造

　　城北“百貨航母”

　　銀泰系資本擴張驟然提速

　　由萬達集團在國內(nèi)首創(chuàng)的“訂單商業(yè)”模式，在全國許多城市得到了應用和借鑒。作為品牌房地產(chǎn)開發(fā)商與品牌零售商的聯(lián)姻產(chǎn)物，訂單商業(yè)發(fā)展模式，同樣是被譽為中國商界后起之秀的百貨領軍企業(yè)——銀泰百貨的發(fā)展重點。

　　2010年11月10日，銀泰百貨再次對外發(fā)布公告。公告顯示，銀泰百貨間接合資附屬公司杭州銀泰奧特萊斯與中大房地產(chǎn)訂立框架協(xié)議，杭州銀泰將以2000萬元收購中大房地產(chǎn)轉讓的杭州中大圣馬置業(yè)有限公司40%股權。

　　公告同時稱，杭州中大圣馬置業(yè)有限公司將建設、開發(fā)與經(jīng)營杭州中大圣馬廣場項目。中大圣馬廣場位于石祥路與東新路交叉口北側，占地面積3.786萬平方米，總樓面面積27萬平方米，其中包括10萬平方米的購物商場，擬開發(fā)成集零售、商務與住宅于一體的綜合體，其中零售部分將以銀泰品牌經(jīng)營。

　　從銀泰百貨2010年的擴張不難發(fā)現(xiàn)，銀泰百貨顯然是想構建起一個百貨門店運營與商業(yè)綜合體開發(fā)并舉的全新的發(fā)展路徑。