萬達如何成功開發四線城市商業項目？

　　1、老城區選址

　　一般選址在老城區最繁華商業步行街的端點，明顯優點是降低開發風險，提升老城區商業步行街的檔次。缺點是開發成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持。如果條件允許，我們建議還是優選老城區，四線城市中心為王，人流的聚集效應還是中心區域的強大。

　　2、城市新區選址

　　我們操作過的江蘇地級市的一個綜合類市場項目，在一個新區的中心，對面全部為火車站汽車站公交站，交通具備良好的優勢，但當地政府在規劃的時候想打造市場集群，物流集群，可是沒有產業配套支撐，當地在新區建市場，老城區的市場仍然在繼續保持，所以經營上就會很困難，加上新區居住區的規劃建設要遲于商業市場規劃好幾年，所以新出來的市場和商業體沒有消費人口，也沒有配套基礎，幾個項目全軍覆沒。所以在新區選址，大家一定要慎重要看城市規劃、區域規劃、產業規劃、人口規劃、新區建設進度，以及對市場消費能力進行測評，不能做的項目一定不能輕易下手，否則來不及回頭。

　　地級市在新區開發過程中，一般要重點將一個新區作為CBD所在地，不要多個重點，否則新區居民區太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。我所在的安徽池州前期商業集中選址的時候考慮的因素太過單一，造成了在新區近百萬商業市場的空城，招商招不進，開業開不起來，造成大量經濟損失，成為一大敗筆。

　　支持和引導，在大多數地級市適合采用這種方式。

　　3、選址一定契合當地的城市規劃和經濟發展戰略規劃和產業規劃，一定要有超前的預期和如何分布開發的策略。

　　4、項目規劃時應增加可售類產品的比例，例如增加住宅體量，減小寫字樓和商業體量，這樣利于開發資金的回收，降低項目風險，能夠保證企業的資金生命線，特別是在四線城市，商業體量過大也不利于招商和運營。

　　5、項目規劃時候應充分考慮到小城市的消費購買習慣又能契合現代體驗商業的發展模式，建筑外觀上一定要標新立異，具有地標新特征，里面的規劃一定要充分考慮各業態之間的互動和關聯。

　　6、項目業態定位時候一定要考慮小城市的消費層次，同競爭個案之間一定要有差異化的區分，這是后期應對競爭最好的基礎，例如我所操作的池州項目，前期定位后因周邊新開項目的開業，我們對餐飲業態、兒童業態、休閑業態增加了比例，購物業態減小了比例。另外一個方面小城市商業項目定位一定要有自己的特色和主題，這樣利于后期的運營。小城市消費從眾性、從新性較強，對新事物比較敏感，所以一定要有主題一定要有特色，從而吸引和帶動人流增加競爭性。