萬達如何成功開發(fā)四線城市商業(yè)項目？

　　1、老城區(qū)選址

　　一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點，明顯優(yōu)點是降低開發(fā)風險，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持。如果條件允許，我們建議還是優(yōu)選老城區(qū)，四線城市中心為王，人流的聚集效應(yīng)還是中心區(qū)域的強大。

　　2、城市新區(qū)選址

　　我們操作過的江蘇地級市的一個綜合類市場項目，在一個新區(qū)的中心，對面全部為火車站汽車站公交站，交通具備良好的優(yōu)勢，但當?shù)卣谝?guī)劃的時候想打造市場集群，物流集群，可是沒有產(chǎn)業(yè)配套支撐，當?shù)卦谛聟^(qū)建市場，老城區(qū)的市場仍然在繼續(xù)保持，所以經(jīng)營上就會很困難，加上新區(qū)居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要遲于商業(yè)市場規(guī)劃好幾年，所以新出來的市場和商業(yè)體沒有消費人口，也沒有配套基礎(chǔ)，幾個項目全軍覆沒。所以在新區(qū)選址，大家一定要慎重要看城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口規(guī)劃、新區(qū)建設(shè)進度，以及對市場消費能力進行測評，不能做的項目一定不能輕易下手，否則來不及回頭。

　　地級市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點將一個新區(qū)作為CBD所在地，不要多個重點，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以形成氣候。我所在的安徽池州前期商業(yè)集中選址的時候考慮的因素太過單一，造成了在新區(qū)近百萬商業(yè)市場的空城，招商招不進，開業(yè)開不起來，造成大量經(jīng)濟損失，成為一大敗筆。

　　支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級市適合采用這種方式。

　　3、選址一定契合當?shù)氐某鞘幸?guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，一定要有超前的預(yù)期和如何分布開發(fā)的策略。

　　4、項目規(guī)劃時應(yīng)增加可售類產(chǎn)品的比例，例如增加住宅體量，減小寫字樓和商業(yè)體量，這樣利于開發(fā)資金的回收，降低項目風險，能夠保證企業(yè)的資金生命線，特別是在四線城市，商業(yè)體量過大也不利于招商和運營。

　　5、項目規(guī)劃時候應(yīng)充分考慮到小城市的消費購買習慣又能契合現(xiàn)代體驗商業(yè)的發(fā)展模式，建筑外觀上一定要標新立異，具有地標新特征，里面的規(guī)劃一定要充分考慮各業(yè)態(tài)之間的互動和關(guān)聯(lián)。

　　6、項目業(yè)態(tài)定位時候一定要考慮小城市的消費層次，同競爭個案之間一定要有差異化的區(qū)分，這是后期應(yīng)對競爭最好的基礎(chǔ)，例如我所操作的池州項目，前期定位后因周邊新開項目的開業(yè)，我們對餐飲業(yè)態(tài)、兒童業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)增加了比例，購物業(yè)態(tài)減小了比例。另外一個方面小城市商業(yè)項目定位一定要有自己的特色和主題，這樣利于后期的運營。小城市消費從眾性、從新性較強，對新事物比較敏感，所以一定要有主題一定要有特色，從而吸引和帶動人流增加競爭性。