淺析四線商業體現狀及問題

　　1、項目多，競爭激烈，消費人口少，城市發展慢，這些都是四線城市最大的特點。以前大家都是搞住宅開發，近些年受調控影響，大家覺得商業地產好做，有錢途于是一窩蜂全干商業項目，一個城市眾多商業體，有的近在咫尺，競爭白熱化，而且消費人口增長紅利卻在下降，城市的發展變緩，所以四線城市商業體目前實操確實困難。

　　2、一般以生活消費為主，高檔品牌消費除沿海發達城市外較少。四線城市的人居消費都是以滿足日常生活化的消費為主導消費，雖然消費的趨勢是向商業體購物中心轉移，但好的品牌進駐也是一個困難，所以品牌帶動性也不是特別強(一般以商超類大品牌為切入點的較多)，但這種趨勢也在弱化，商超帶動能力也在減弱。

　　3、地級市一般只有一個商業中心，業態以超市、百貨、專賣店以及批發市場為主，周邊新區如有商業體必然風險很大，這點在我們操作的商業項目和城市來看是普遍現象。

　　4、項目同質化非常嚴重，往往1-2公里內會出現2-3個同類同面積同區間的商業體，無疑增加了后續風險;我們操作的安徽池州項目1公里內就有大潤發、百貨類的購物中心，有些同業態的商業體競然只有一路之隔，不死才怪。

　　5、開發商大部分均為住宅商轉型過來，缺乏一定的理念和經驗，存在盲目性;更為悲哀的是某些開發商沒做商業體項目還自認為很專業，很懂行，恕不知這樣的公司是自己把自己領進了死胡同。

　　6、四線城市缺乏商業地產專業型人才，規劃定位招商依賴于沿海地區代理公司，專業公司又不能將好的理念和當地消費實際結合，往往效果不佳;有些公司一味照套一、二線的開發經營招商模式，這樣后果就是水土不服，前期沒有很好吃透當地市場，在中國，不同的區域就 存在不同消費基數不同消費習慣，所以吃透當地市場，當地結合一線理念方為良策，當然也要避免一些不專業的公司不專業的人才合作，有些只會理論不會實踐。

　　7、開發商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成銷售和招商的矛盾加大，不利于項目的有序發展;各位一定告誡您的老板，您的甲方，做商業地產不要想一口氣吃個胖子，不要天天坐在公司計算你的理論盈利數據，商業體開發切記一步一個腳印前行。