過剩商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存

　　購物中心的發(fā)展，首先要提出一個購物中心的現(xiàn)狀，打眼望去，我們購物中心過剩了，但是在過剩當中，我們怎樣尋找我們的出路，這才是我們地產(chǎn)商和商業(yè)零售企業(yè)共同所要肩負的責任。

　　簡單地說，我們國家購物中心的發(fā)展，從百貨大樓到購物中心，經(jīng)歷了50年。真正的購物中心，大家說法不一，我認為應該是早期上海的購物中心，以及梅龍鎮(zhèn)廣場，以及廣州的天河城。在今天這個場合，到現(xiàn)在了還有這么多人在這里交流，這在北京是很少有的，可見你們的學習精神讓你們創(chuàng)造了輝煌，所以最早的購物中心是在廣州這里出現(xiàn)。目前為止，全球10個購物中心面積最多的城市，8個在中國，可以說支撐了我們的觀點，目前購物中心全球最多。但是我想這種多不一定是絕對的，而是相對的數(shù)字。

　　2013年，有30家國際品牌將上海作為其登陸中國的首選城市，在未來三年，上海預計將有接近330萬平方米的新增供應商業(yè)面積，近80%來自城市次級商圈。在成都、武漢、沈陽等地都是購物中心過剩的城市，研究表明這幾個城市都是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的城市，在這幾個城市當中，可能成都的問題更加突出一些。我看到對購物中心的數(shù)字分析，目前是中購聯(lián)郭主任那里比較詳實。我想在今后我們房地產(chǎn)協(xié)會和大家合作，把更完備的數(shù)字奉獻給大家。深圳這幾年新增商業(yè)面積將超過200萬平方米，這幾年商業(yè)面積有很大的發(fā)展。

　　二線城市的體量比一線城市的體量高出了18%，可以看出二線城市在城市的經(jīng)濟發(fā)展過程中，一個是住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，帶來的配套服務產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，同時新型城鎮(zhèn)化的建設，人們對生活水平的需求和對生活的向往，催生了購物中心的整體業(yè)態(tài)的發(fā)展和形成。可以看到，現(xiàn)在我們的二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式更加迅猛，而且它的供應量遠遠大于它的接受量，可能我們現(xiàn)在講的，世界上一些發(fā)達城市并沒有這樣的增速和增量，但是相對它的經(jīng)濟來講，它的經(jīng)濟也并不是高速發(fā)展的經(jīng)濟過程，所以我們可以看到，二線城市開發(fā)是這樣一個完整的過程。

　　以前的購物中心是傳統(tǒng)的百貨、主力店、超市，這樣運行了這么多年以后，開發(fā)企業(yè)也好，商業(yè)企業(yè)也好，發(fā)現(xiàn)了僅僅靠傳統(tǒng)的百貨是推動不了購物中心順應形勢發(fā)展而進行的發(fā)展過程，因此體驗式消費、藝術(shù)空間、復合消費的空間逐漸進入了這個市場。回過頭來想，開發(fā)企業(yè)究竟要給零售企業(yè)，給商業(yè)企業(yè)提供什么樣的產(chǎn)品，才是我們要做的最終的工作。所以我今天在講，開發(fā)企業(yè)做好開發(fā)企業(yè)的事，同時要與零售企業(yè)，甚至電商企業(yè)共同結(jié)合，才能促進我們這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　帶給我們的思考就是，開發(fā)企業(yè)究竟是在商業(yè)地產(chǎn)當中做多了還是少了，我們是做地產(chǎn)，不是做商業(yè)，但必須有商業(yè)的支撐，我們才可以構(gòu)成一個商業(yè)地產(chǎn)的完整體。

　　可以看到，現(xiàn)在的市場問題，首先是總量過剩，而在吸收量減少，或吸收量不成熟的情況下它也是過剩的。包括我們已建的購物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高，包括這個城市的其它綜合體帶來的密集型的問題，都帶來了過剩的隱憂。同時，購物中心的出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了追隨著西方國家或發(fā)達國家的生活形態(tài)方式出現(xiàn)的，美國在70年代已經(jīng)完成了城市化，并從城市化走向鄉(xiāng)村化，走向城鎮(zhèn)化，在城市的發(fā)展過程當中，真正的購物中心出現(xiàn)是一種新的消費模式的出現(xiàn)，從這種新的消費模式看，我們可以想一想，我們的三四線城市究竟是足還是不足。所以今天我們就帶來這個問題，我們是總量過剩，但結(jié)構(gòu)不合理。因此我們開發(fā)商一邊是購物中心大量建設，一邊是空置率高企不下，同時經(jīng)營難度增大，同質(zhì)化增加。

　　現(xiàn)在開發(fā)商盲目拿地，政府對開發(fā)商要求更嚴格了，有的甚至是一兩年就要開業(yè)，作為一個形象工程。但是實際上我們零售市場反而進入一個慢增長的趨勢。這兩種行業(yè)的不相稱，就造成了現(xiàn)在的形勢，因此受行業(yè)的同質(zhì)化和電商的沖擊，百貨業(yè)的利潤下滑，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)怎么搞?能搞好嗎?所以在座的各位，這個問題不言而喻。

　　面對這個問題，我們解決的途徑是什么呢?這幾年供應量激增、空置率的上升，包括運營和市場前景的暗淡，這都是在集中型的商業(yè)中出現(xiàn)的一個典型問題。面對我們說的所有問題，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)作為一個不可逃避的業(yè)態(tài)形式，面對這種業(yè)態(tài)形式，我們應該怎么做?去年我提出“不能坐以待斃”，今年我提出：應該主動地、積極地與房地產(chǎn)企業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)密切配合，去主動改變形勢，主動服務，引導他們和我們共同打造這個商業(yè)。

　　我們起步晚，并且發(fā)展快，在這種情況下，面對二三線城市或者三四線城市，百貨業(yè)態(tài)仍然有它的發(fā)展前景。作為商業(yè)地產(chǎn)，我們應該怎么做呢?我們就跟他們?nèi)ズ献鳎ソY(jié)合，包括讓其它的不同業(yè)態(tài)進入我們的購物中心。

　　另外一個，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境明顯差異化。在商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)當中，原來是所有的百貨，甚至同一百貨的品牌進入我們沿街的比鄰的購物中心當中，在這樣的購物中心當中，我們怎么談到差異化經(jīng)營，怎么保證租金的上升，在進到這個品牌的商業(yè)之后，接著第二個商業(yè)又是同樣的品牌，我們怎么發(fā)展?同時我們談到體驗營銷，可以想一想，如果體驗型消費作為商業(yè)地產(chǎn)的一個救命稻草，在這個救命稻草當中，如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗消費，全都是海洋館，勢必就會出現(xiàn)一個同質(zhì)化在體驗式消費當中的競爭。因此我們要認清這個形勢，要明確商業(yè)地產(chǎn)或者是商業(yè)不動產(chǎn)的差異化經(jīng)營，這才是我們的方向。

　　另外一個，商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化，這種多元化是建立在差異化上的多元，不要固守著一個地方多元。我們今天強調(diào)這是生孩子、養(yǎng)孩子的過程，剛才五洲的老總跟我講，一定要知道自己要養(yǎng)什么樣的孩子，才決定生什么樣的孩子，他提出一個定制型的消費。在目前的思維當中，定制型消費絕不是萬達十年前提出的定制型的消費，而是我們根據(jù)今天的市場狀況，根據(jù)電商、體驗式消費的市場狀況，來定我們的產(chǎn)品，真正建什么產(chǎn)品，怎么建，開發(fā)商有決定權(quán)，市場更有決定權(quán)。

　　多種經(jīng)營形式的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)最大的契機，如果REITs出現(xiàn)了，如果資產(chǎn)證券化了，我們將面臨的是商業(yè)地產(chǎn)的春天，把各種商業(yè)放在里面打造，促進商業(yè)地產(chǎn)從始到終的全過程。最后我要說，我們要主動和電商結(jié)合，才能產(chǎn)生新的增長點。

　　“十二五”規(guī)劃提出，2011年到2015年，總的消費額要從15萬億增長到30萬億。消費增長靠平臺，靠消費理念，靠我們引導消費，我們要順應市場發(fā)展，同時更重要的，通過商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，通過商業(yè)地產(chǎn)給社會提供的服務產(chǎn)品，通過現(xiàn)代服務業(yè)來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，讓商業(yè)和地產(chǎn)共同融合地發(fā)展。因此，消費的增加就意味著我們要變、我們思變，在我們思變的情況下，才能引導零售企業(yè)、配套企業(yè)在這個方面進行充分的融合和發(fā)展。

　　因此我想，發(fā)展的機遇就大概是這幾個方向，也是大家經(jīng)常在討論的：第一，優(yōu)質(zhì)的商品使商業(yè)更加站穩(wěn)市場。第二，克服結(jié)構(gòu)不合理，二三線城市仍是市場投資焦點。第三，主動、廣泛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開拓O2O市場。第四，豐富體驗式消費產(chǎn)品，贏得市場份額。第五，進入社區(qū)商業(yè)的藍海，改變經(jīng)營方式。第六，創(chuàng)新金融模式，從租售轉(zhuǎn)向持有運營，使商業(yè)物業(yè)真正成為金融產(chǎn)品。百貨、專業(yè)市場、超市在變革中尋求新的發(fā)展模式，在新的模式中達到和商業(yè)物業(yè)更好的契合，這就是我們的發(fā)展方向。

　　所以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當中，任何一個行業(yè)都會遇到機遇和挑戰(zhàn)，在機遇和挑戰(zhàn)當中，城市經(jīng)濟發(fā)展了。在城市的骨架這樣形成拉大的背景下，城市化進程的背景下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展長期走高是不可能的，任何一個行業(yè)長期走高都是不可能的，但是我想機遇和挑戰(zhàn)是并存、共生的。由于時間關系，我的講演就到這里，實際上是一個跟大家學習的機會，謝謝大家。