尚泰集團中國區(qū)董事周猛：零售商與地產商的輕重資產

　　名商智

　　零售商在抱怨越來越高的人工成本、租金成本，總是感嘆利潤被業(yè)主吃掉了，淪為給業(yè)主“打工”的境地，還隨時面臨被業(yè)主踢出來的危險;而地產商在招租不利的情況下，也干脆自己組建團隊，自己經營物業(yè)，零售商和地產商的角色越來越融合，界限越來越模糊。這其中利弊該如何權衡?在中購聯(lián)第九屆年會上，尚泰集團中國區(qū)董事總經理周猛發(fā)表了自己的觀點。

　　1956年建立了第一家百貨商店，1982年建立了第一家購物中心，現在，尚泰已經是泰國最大的零售地產開發(fā)企業(yè)，也已成為泰國最大的商業(yè)地產公司之一。

　　擴展，向下游的商業(yè)地產滲透，似乎已成為時尚百貨零售企業(yè)的制勝法寶。抓住機遇，順勢而為，打造綜合優(yōu)勢，最后形成多元化的、跨越不同流通鏈條的綜合型企業(yè)，這似乎是百貨零售企業(yè)涉足商業(yè)地產的終極夢想。在實現這一夢想的征途上，且聽先行者怎么說——

　　記者：尚泰集團是泰國最大的商業(yè)零售集團，擁有大型商業(yè)購物中心、百貨公司及各類零售店鋪，還代理了很多品牌。這其中經歷了怎樣的發(fā)展歷程?

　　周猛：早期的企業(yè)是從泰國曼谷一家小書店起步，之后逐漸開始做百貨，又逐步地做購物中心。之所以做購物中心，當時的初衷和我們現在國內運營的情況非常相似，就是百貨要量身定作。根據整個購物中心的空間布局、交通共性、設計、租金等因素來考量，我們覺得如果雙方溝通良好的話還是可以合作的，但是總體還是比較麻煩，所以我們開始自己做購物中心。慢慢地，產業(yè)鏈的上端發(fā)展出來一個比較大的公司，就是我們的商業(yè)地產公司叫CPN。目前我們在泰國有15家購物中心，接下來三年內會再開10家。

　　記者：尚泰集團是零售與地產結合得比較成功的公司，您覺得在這個過程中，零售商需要注意什么問題?

　　周猛：從我們經歷當中，我覺得從零售商轉向商業(yè)地產要做得比較成功，要注意以下幾個問題：

　　第一，從零售商往商業(yè)地產過渡的時候，因為零售企業(yè)的優(yōu)勢在于零售，當然在為你的購物中心設計時，一方面是為你零售的業(yè)態(tài)量身定做相應的鋪位;另外一方面，零售商自己的業(yè)態(tài)能為你這個地產項目營造非常好的商業(yè)氛圍。只有這樣，優(yōu)勢互補才能夠充分的體現。所以，如果零售商本身的商業(yè)業(yè)態(tài)、基礎都做得比較扎實，那么你做購物中心的時候，它就能作為一個非常好的租戶，為購物中心的運營奠定比較好的基礎。

　　第二，你的購物中心在做的時候一定是一家獨立的公司，它要和零售公司分開，就是說你不能把它純粹為零售做鋪墊，或者是做犧牲的公司，它同樣要做一個地產商，在商業(yè)地產界以完全獨立、完全競爭的模式生存，這是非常重要的。

　　第三，你一定要找到商業(yè)地產自身的融資渠道，而不能說依靠零售企業(yè)的某一些利潤。當然早期你可能需要依靠商業(yè)企業(yè)的利潤，但不能一直拖累商業(yè)企業(yè)的現金流，因為一旦地產現金流出問題了，很可能把商業(yè)企業(yè)拖垮。在泰國，我們的商業(yè)地產公司就是做金融模式，做REITs、上市，也就是說商業(yè)地產的資金流問題要自己解決。這樣兩個公司是獨立運營的，雖然互相支持，但是不互相干擾。

　　第四，商業(yè)地產雖然是為自己的零售業(yè)態(tài)服務;但是你一定要有世界級的眼光去看整個世界的潮流、商業(yè)的變化，包括商業(yè)地產的變化，而不是說我有自己的服務，差不多就行了。不是這樣的，你打造的整個設計，從與世界潮流接軌的角度來說，一定是按照世界的標準，按照商業(yè)地產公司應該做到的標準去做。

　　記者：專業(yè)的人做專業(yè)的事，即使零售商與地產行業(yè)有融合的趨勢，但在具體的運作過程中還是要分工協(xié)作?

　　周猛：是的，我剛才講的可以簡單總結為三點：

　　第一，合力發(fā)揮。零售和商業(yè)地產在一個集團內部相互配合，這個合力的作用要發(fā)揮。商業(yè)地產商為零售打造空間，零售商也要為生意的欣欣向榮作出貢獻，這個結合是非常重要的，也是整個角色轉換最終目標落地的關鍵，如果這個做不到，兩個角色都可能出問題。

　　第二，分工的優(yōu)勢。一旦你一邊做商業(yè)地產，一邊做零售商，分工一定要明確。因為各自有分工就會有專注力，商業(yè)地產繼續(xù)做最好的商業(yè)地產，零售商做最好的零售商，這樣結合才能發(fā)揮到極致。

　　第三，獨立的競爭。雖然說零售商做商業(yè)地產，二者之間能夠互補或者是互相幫助，但商業(yè)地產公司面對其他商業(yè)地產公司時，零售企業(yè)面對其他零售企業(yè)時，都要在各自的領域里獨立競爭。

　　記者：零售商涉足地產，地產商開拓零售業(yè)務，您覺得哪個更容易一些?

　　周猛：我個人覺得，地產商轉為零售商的角色，相對比零售商轉為地產商要難一點。為什么這么說?這些年，中國房地產行業(yè)相對來說利潤回報比較好，很多人說，地產商賺錢，是一麻袋一麻袋地賺，而零售商賺錢是一分兩分五分地數著賺。所以，當地產商轉為零售商時，他會發(fā)現這個錢要數角、數分，很痛苦。{page_break}

　　而零售商轉為地產商，最大的挑戰(zhàn)來自于資金。即使是一個年銷售額上百億元的零售公司，它的利潤也就是幾億元而已。你要投資一個大的商業(yè)地產項目，然后要承擔很高的資產風險，做零售的老板們在心理上都很難過這個關。零售商轉為地產商，早期會承受巨大的現金流壓力，這具有很大的挑戰(zhàn)性。不過，零售商轉為地產商，因為其一直是小心翼翼的經營模式，失敗的可能性小，但地產商轉為零售商，失敗的可能性就大一點。

　　延伸閱讀：

　　尚泰集團，由鄭氏華裔家族在泰國創(chuàng)立，目前已成為泰國最大的商業(yè)零售集團，同時更是東南亞最成功的零售集團。它擁有15家大型商業(yè)購物中心，約36家百貨公司，600多家各類零售店，十幾家五星級賓館和度假村，以及120多個經營代理的品牌，經營著13個主營業(yè)態(tài)，每年銷售額約28億美元。由于在商業(yè)領域的杰出表現，它獲得了泰國至高無尚的“金絲鳥”徽章。

　　尚泰的成功之道，一是縱向和橫向地對零售業(yè)態(tài)進行了全面覆蓋。從百貨板塊看，尚泰在對市場分層定位的基礎上發(fā)展了三個品牌：高端的百貨品牌——尚泰百貨(Central)，;中端的百貨品牌——羅賓遜(Robinson)，主要是面向社區(qū);三是主打時尚潮流的年輕百貨Zen。

　　在百貨板塊細分的基礎上，尚泰還進行了橫向的多業(yè)態(tài)覆蓋。其中超市方面，Central、FoodHall是高端食品超市，2008年評為世界頂級超級市場五家之一，點點星是中端超市。此外，英國的瑪莎百貨在泰國也由尚泰代理。

　　發(fā)展到一定階段后，尚泰集團開始延伸產業(yè)鏈，一方面向下游的商業(yè)地產滲透，另一方面也開始向上游延伸。尚泰的購物中心分為三個業(yè)態(tài)：一種是尚泰世界，它坐落在曼谷的市中心，是全曼谷最大的購物中心;第二種是尚泰廣場，它是社區(qū)型的購物中心;三是尚泰天地，它屬于渡假型，或者可以說是以娛樂休閑為主題的購物中心。向產業(yè)鏈延伸的另一個表現，是尚泰成立了尚泰營銷集團，目前已代理經營了120多個品牌，同時創(chuàng)建了自己的自有品牌，這也是其成功的一大特色。