傳統商圈進入新發展機遇期 新都快速崛起

　　全國高端商場巨頭——華潤萬象城、省內商業大佬——銀座，相鄰拔地于香港路東西，香港路商圈的“高端商業集聚地”地位更加穩固。

　　除了嶗山百貨、維客和利客來“傳統三強”以外，李村商圈近年來的商業地位明顯提升：偉東樂客城、李村萬達已經開業并人氣旺盛，此外還有銀座廣場、中防商街等，奧克斯商業廣場又搶灘李村商圈。

　　臺東商圈，威海路以東、臺東一路以北、人和路以西、臺東三路以南地塊將實施整體改造，打造一個大型的購物中心，此外人和路改造項目、臺東郵局改造等，都將空前提升臺東商圈的商業空間和發展預期。

　　除傳統商圈以外，日本零售業老大永旺將山東區域第一大門店開在合肥路，此外雙峰商業廣場、萬科中心、和達中心城、凱德廣場……浮山后及新都心商圈的商業競爭力全速駛入快車道……

　　無論臺東、李村及市南等傳統商圈，還是新都心、浮山后等新生代活動力商圈，隨著各大商業項目的入駐和落成，青島大多商圈的內在構成正在發生著變化，由此帶動著青島商業格局的不斷變化。“其中，最顯著的一點當屬青島的商業市場，將由‘商場競爭’時代轉向‘商圈競爭’時代。”業內人士分析道。

　　傳統商圈進入新發展機遇期

　　近幾年，青島商業市場迎來了快速發展的時期，規模商業項目紛紛扎堆發展活力旺盛的各大商圈，其中有香港路商圈、臺東商圈及李村商圈等發展成熟的傳統商圈，也有浮山后及新都心等新興的商業集聚區。

　　香港路與山東路交界處，總面積達45萬平方米的華潤萬象城緊張施工中，其建成后將成為全國最大的萬象城。作為全國第六座都市綜合體——華潤中心的核心構成，青島萬象城規模最大、店鋪數量最多，堪稱萬象城品牌旗艦。此外，香港路與南京路交界處的銀座也號稱要打造高端城市綜合體，總規劃建筑面積為36萬平方米。“兩大高端商業綜合體不約而同地均在2014年建成開業，可以預計2014年將成為香港路商圈再一次升級的時間。”業內人士分析。

　　李村萬達廣場和偉東樂客城的開業，再次增強李村商圈的商業凝聚力。記者在偉東樂客城等地看到，充足的人氣量讓剛開業的商場活力十足。“現在的李村商圈，已經打破嶗山百貨、維客和利客來的‘三足鼎立’時代，商業大佬們紛紛視此為商業寶地。”業內人士介紹，現在，除了已經開業的萬達廣場、樂客城及中防商街以外，還有銀座廣場、百通大廈、蘇寧置業、法國尚歐商廈，以及新入駐的奧克斯廣場等，使李村商圈進入新的發展時期。此外，寸土寸金的臺東商圈自去年開始再次升級擴容，其中較為引人關注的商業項目當屬：威海路以東、臺東一路以北、人和路以西、臺東三路以南地塊，打造一個大型的購物中心;臺東郵局改造項目及當代廣場同樣為臺東商圈擴充了發展空間……

　　伴隨著各大商業項目的開業和施工，青島多個傳統實力商圈進入全新的發展機遇期。

　　新都心攜手浮山后快速崛起

　　除了傳統商圈，浮山后和新都心作為新興的商貿集聚區，同樣引起業界的重視。近年來，隨著萬科、保利、海爾等眾多大鱷的入駐，城市綜合體、大型超市、五星級酒店等項目紛紛落地新都心，新都心商圈儼然呈現出新一代商圈氣象。

　　日前，號稱新都心商業綜合體旗艦的和達中心城售樓處，正式亮相308國道旁，設計新穎的建筑體讓過往的人流對新都心將來的發展前景充滿了期望。據了解，該項目總建筑面積約為30萬平方米，包含國際購物中心、時尚商街、甲級寫字樓、精品住宅等，項目商業總面積約16萬平方米，其中購物中心約9萬平方米，是新都心板塊最大的商業綜合體旗艦。

　　此外，記者走訪“雙山”區域還了解到，福州路萬科中心近9萬平方米標準寫字樓，構造新都心全新商務地標，將規劃為政務公共服務中心、區域金融中心和商務貿易及物流中心。近3.5萬平方米首層開放式街區商業將打造為區域一站式購物商業核心，將涵蓋休閑娛樂、時尚購物、精品餐飲等多種業態。

　　凱德商用在青島的首個項目——凱德廣場，計劃建造一座六層的購物中心，總建筑面積約12萬平方米，其中商業面積約8.97萬平方米，業態將包括眾多國際及國內知名時裝品牌、超市、高品質餐飲、主題餐飲、兒童設施和現代時尚影城，以滿足年輕家庭及中高收入上班族的消費需求……

　　308國道的另一側，雙峰商業廣場的施工也在順利進行中，記者昨日看到，其一座類似于售樓處的建筑體已經竣工。由此向東，合肥路永旺的基礎建設已經較具規模，作為青島市首個單體大型廣域購物中心，建筑面積達到9.3萬平方米，為其在山東區域內第一大門店。

　　隨著近幾年區域居住人群的明顯提升，新都心商圈及浮山后商圈成為了新興商圈的代表，吸引了諸多商業項目的入駐。“新都心和浮山后兩個商貿集聚區相鄰，隨著未來的發展，兩者將融合為一個大的商圈共融發展。”業內人士介紹，現在，該區域處于空前的發展利好時期，但其周邊的商業配套還很不完善，由此可以推斷該區域的商業發展空間還非常大。

　　商圈競爭將成今后商戰主流

　　“看到多個新老商圈快速崛起和擴容升級的同時，也要看到還有的傳統商圈日漸蕭條。”業內人士分析，這是一個“商圈優勝劣汰”的過程。

　　據介紹，在這一個優勝劣汰的過程中，各個商圈的定位將會更加突出，來贏取青島商業市場上不同區間的市場份額。如香港路商圈作為公認的高端商圈，隨著銀座和華潤萬象城的落成，其高端百貨集聚效應會更加突出，該商圈的“高端商貿品牌集聚區”的定位也會更加明顯。與之相比，憑借超旺人氣量發展起來的李村商圈，在傳承“快時尚”品牌為王道的發展基礎上，逐步提升商業品質并豐富配套業態，以此更好的“消化”區域消費力。

　　同時，由入駐項目規劃來看，新興的新都心及浮山后商貿區，則大踏步走向了“中高端商務休閑消費商圈”的道路。“在商業飽和化發展的今天，各商貿企業各自尋找更具發展空間的商業定位。同樣，隨著不同檔次和定位的商業項目選擇性的入駐，各商圈的商業特色也逐漸顯現。”業內人士分析，這是符合城市商業發展規律的。

　　另據介紹，各商圈優勝劣汰的同時，也對青島的商業格局產生新的影響。其一，新興活力商圈的出現，會改變青島傳統商圈名錄;其二，每個成熟商圈的內涵業態將放大、商圈外延面積將拉伸，甚至出現兩個商圈融合一個大商圈的情況出現;其三，不同商圈的商業特色越發突出，由此會改變人們的習慣性消費目的地和消費半徑等。“我認為最重要的改變要數市場競爭尤其商圈間的競爭會更加激烈，每個商圈人氣量的旺盛與否、其商業特色是否科學和突出將直接關乎腹內商場的存亡。”業內人士告訴記者。