萬達(dá)十幾年是如何向三四線擴(kuò)張的？

　　近日萬達(dá)發(fā)布的一份報(bào)告同時(shí)指出，三四線現(xiàn)在是萬達(dá)增長(zhǎng)最快的市場(chǎng)。

　　我們?cè)谝黄獔?bào)道中提過萬達(dá)廣場(chǎng)“以售養(yǎng)租”的商業(yè)模式，即通過商業(yè)廣場(chǎng)建立一個(gè)城市綜合體，周邊地價(jià)上漲后，將綜合體內(nèi)的商鋪、寫字樓、公寓住宿出售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。這樣的商業(yè)模式很好地解決了一般商場(chǎng)高速擴(kuò)張時(shí)會(huì)出現(xiàn)的資金瓶頸。萬達(dá)將這樣的模式放到全國(guó)，快速?gòu)?fù)制并建立起龐大的商業(yè)帝國(guó)。截至目前，全國(guó)已經(jīng)有149座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)。

　　開業(yè)后，萬達(dá)主要依靠來自于購(gòu)物商場(chǎng)營(yíng)收和電影院線營(yíng)收，實(shí)現(xiàn)細(xì)水長(zhǎng)流。

　　萬達(dá)渠道下沉，得益于三四線城市強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，而我們可以通過這類低線城市的快消水平和電影消費(fèi)這兩個(gè)趨勢(shì)進(jìn)一步判斷。

　　根據(jù)凱度消費(fèi)者指數(shù)最新報(bào)告，今年第二季度快速消費(fèi)品和現(xiàn)代渠道(大賣場(chǎng)、超市及便利店)增長(zhǎng)速度較去年同期和上一季度都有所增長(zhǎng)。這主要?dú)w功于三四線城市的突出表現(xiàn)，銷售增長(zhǎng)率分別達(dá)到2.0%和3.9%。

　　同時(shí)麥肯錫的報(bào)告也用數(shù)據(jù)讓我們看到了低線城市的崛起和實(shí)體商店對(duì)于城市消費(fèi)者的意義。三線及三線以下城市的電商滲透率為62%;而在消費(fèi)環(huán)節(jié)中，超過四分之三的線下體驗(yàn)來自店面。這些數(shù)字表明，實(shí)體商場(chǎng)作為一個(gè)門店體驗(yàn)場(chǎng)所，對(duì)低線城市消費(fèi)者的行為作用還是非常大的。

　　關(guān)于電影消費(fèi)的度量，貓眼發(fā)布的2015上半年數(shù)據(jù)顯示，三四線城市票房增長(zhǎng)迅猛，票房同比增速最大的三線城市普遍達(dá)到了100%以上，四線城市增速甚至超過200%。盡管三四線城市票房基數(shù)較小，但巨大的增速體現(xiàn)了電影這樣的數(shù)字娛樂在三四線城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　從這些數(shù)據(jù)看來，目前消費(fèi)力活躍的三四線城市的確是一個(gè)適合萬達(dá)發(fā)展的市場(chǎng)。

　　王健林曾表示，三四線城市消費(fèi)忠誠(chéng)度更高，一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)在低線城市覆蓋人口更廣。在沒有其他較好商業(yè)綜合體的情況下，萬達(dá)容易在三四線城市中成為消費(fèi)者的首選。另外，三四線城市的投資租金回報(bào)率高于一二線城市。

　　這里，我們依據(jù)仲量聯(lián)行基于城市經(jīng)濟(jì)指數(shù)和房地產(chǎn)指數(shù)的城市劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)過去15年在各線城市的開業(yè)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，判斷萬達(dá)挺進(jìn)三四線的速度究竟如何。

　　你可以看一下下面這張圖表。

　　不過，目前綜合體也已經(jīng)在一些三四線城市遭遇過剩危機(jī)，很多城市布局的商業(yè)體量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消化能力。浙江表現(xiàn)得尤為明顯：除了溫州、紹興、金華、寧波等市區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目井噴之外，奉化、余姚等三四線小城市也有這樣的通病：一個(gè)人口僅幾十萬的小縣城(縣級(jí)市)，擠進(jìn)了十來個(gè)購(gòu)物中心。

　　幾個(gè)月前，萬達(dá)表示，將停止在三四線城市拿地開發(fā)，同時(shí)下調(diào)銷售目標(biāo)，開始消耗庫(kù)存。當(dāng)然，已經(jīng)拿下的那些還是會(huì)繼續(xù)開發(fā)，三四線城市的萬達(dá)盛況還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。