龔義濤：購(gòu)物中心是以后中國(guó)第一大消費(fèi)目的地

　　我的感覺(jué)跟馬云不一樣 購(gòu)物中心是中國(guó)第一大消費(fèi)目的地

　　龔義濤認(rèn)為購(gòu)物中心是中國(guó)未來(lái)第一大消費(fèi)目的地。這幾年，商業(yè)地產(chǎn)處于井噴狀態(tài)，幾乎所有的地產(chǎn)都要有商業(yè)。龔義濤曾是阿里巴巴國(guó)際交易平臺(tái)速賣通的創(chuàng)始人之一，曾將速賣通打造成全球第三大電子商務(wù)平臺(tái)，對(duì)美國(guó)的商業(yè)消費(fèi)擁有著20年深厚的理解。“美國(guó)從50年代到90年代經(jīng)歷了購(gòu)物中心40年的大發(fā)展，90年代美國(guó)購(gòu)物中心里的消費(fèi)超過(guò)整體消費(fèi)的50%，而在中國(guó)這個(gè)數(shù)字是8%。我的感覺(jué)馬云不一樣，我覺(jué)得購(gòu)物中心是中國(guó)以后的第一大消費(fèi)目的地，未來(lái)這個(gè)數(shù)字會(huì)漲到50%。”目前中國(guó)有3500個(gè)購(gòu)物中心，未來(lái)每年將新增300多個(gè)購(gòu)物中心，全世界將有一半新開(kāi)的購(gòu)物中心在中國(guó)。

　　在快速發(fā)展的中國(guó)，消費(fèi)越來(lái)越傾向社會(huì)化，不光吃喝玩樂(lè)，連社交都是一種消費(fèi)。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林曾說(shuō)過(guò)，文化產(chǎn)業(yè)沒(méi)有天花板，有了錢就會(huì)享受，而購(gòu)物中心就成為了這種享受的載體。于是在這里，龔義濤發(fā)現(xiàn)了他的“黃金之城”。

　　所有企業(yè)必須做電商 不做就死了

　　龔義濤對(duì)電商的理解，不僅僅是針對(duì)消費(fèi)者，而更多側(cè)重在企業(yè)、公司。“大家說(shuō)的電商是網(wǎng)購(gòu)，我理解的電商是商務(wù)電子化，這是個(gè)很廣的東西，所有企業(yè)必須做，不做就死了。”

　　在龔義濤眼里，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)都沒(méi)有做好運(yùn)營(yíng)。這是一個(gè)同時(shí)擁有金融屬性和商業(yè)屬性的東西，當(dāng)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了20%空置率時(shí)，資產(chǎn)增值就會(huì)出現(xiàn)瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)面臨著強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)，外部來(lái)自于差異化的競(jìng)爭(zhēng)，內(nèi)部來(lái)自于同質(zhì)化的挑戰(zhàn)。目前購(gòu)物中心的管理人才奇缺，商業(yè)地產(chǎn)做了2，3年的都屬于元老級(jí)的人物了。在這種情形下，就可能面臨洗牌的情況。而商業(yè)地產(chǎn)的電子化，需要從經(jīng)營(yíng)、招商到定位，選擇全流程監(jiān)控，當(dāng)前能做到這些的企業(yè)非常稀少。

　　用戶和數(shù)據(jù)是購(gòu)物中心最重要的無(wú)形資產(chǎn)

　　龔義濤強(qiáng)調(diào)，新興商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)不同，由于時(shí)代變化了，技術(shù)變革帶來(lái)了革命性的思路。大數(shù)據(jù)時(shí)代來(lái)臨，任何一個(gè)顧客的行為都能轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)存儲(chǔ)起來(lái)。對(duì)人們網(wǎng)購(gòu)時(shí)產(chǎn)生的轉(zhuǎn)化率分析同樣可以應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)上。給用戶貼上標(biāo)簽，標(biāo)記其特征：男女、職業(yè)、收入、愛(ài)好等。根據(jù)這些標(biāo)簽，加上其真實(shí)的行為，就能算出一個(gè)消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)品牌購(gòu)買產(chǎn)品的概率是多少，同時(shí)依據(jù)概率對(duì)商城內(nèi)的分布進(jìn)行管理。龔義濤稱之為智慧商圈的起點(diǎn)。

　　或許用谷歌的廣告來(lái)類比這個(gè)智能商圈更加合適。谷歌廣告是一個(gè)巨大的機(jī)器學(xué)習(xí)系統(tǒng)，它能顯示你最可能點(diǎn)擊的廣告。同樣，在智能商圈里，可以用數(shù)據(jù)化模擬品牌指引，提升效率和銷量。除了智慧商圈，龔義濤還提出了智慧社區(qū)的概念，在社區(qū)里打造一個(gè)五星級(jí)的生活酒店，從而提升地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，同樣也是借助云服務(wù)的技術(shù)。

　　離開(kāi)萬(wàn)達(dá)電商后，龔義濤招攬了一些既有電商經(jīng)驗(yàn)、又從事過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的人，成立了一家名為萬(wàn)江龍的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。在展開(kāi)業(yè)務(wù)之前，龔義濤把商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作分為四個(gè)步驟：拿地、定位、招商、運(yùn)營(yíng)。而這家新成立的公司，其目的就是用技術(shù)手段，全流程幫助地產(chǎn)客戶，從拿地開(kāi)始定制一套最大化商業(yè)效率的整合方案。在這個(gè)方案里，用戶和數(shù)據(jù)最為核心，有了這兩樣?xùn)|西，才能發(fā)揮出用戶匹配、商業(yè)轉(zhuǎn)化率的效能。

　　收集用戶行為可以有很多種方式，龔義濤分享的了其中一種：WIFI行為分析。通過(guò)用戶自動(dòng)登錄商城的WIFI，后臺(tái)就能產(chǎn)生用戶的行為數(shù)據(jù)，再利用大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)此進(jìn)行分析。雖然目前最好的技術(shù)也有一定的偏差，“大每15秒鐘采集一次，一個(gè)購(gòu)物中心一天就幾千萬(wàn)條，而且現(xiàn)在最好的定位技術(shù)都有接近10%的誤差。”但這樣的誤差已經(jīng)完全能計(jì)算在合理誤差之內(nèi)了。國(guó)內(nèi)能進(jìn)行這種線下行為數(shù)據(jù)分析的，據(jù)龔義濤所知，只有萬(wàn)達(dá)和銀泰。

　　構(gòu)建云服務(wù)下的購(gòu)物中心

　　近年很多地產(chǎn)老板非常熱心于商業(yè)地產(chǎn)，但缺乏經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)，龔義濤和他的團(tuán)隊(duì)看中的就是這個(gè)商機(jī)。中國(guó)前25大品牌購(gòu)物中心公司，只占據(jù)了購(gòu)物中心數(shù)量的7%，還有93%的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)缺少整合性的平臺(tái)構(gòu)建。

　　對(duì)于一個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，他最需要的就是不用操心如何構(gòu)建，如何維護(hù)，只需要根據(jù)平臺(tái)給出的方案運(yùn)營(yíng)即可。龔義濤的團(tuán)隊(duì)能通過(guò)收集不同的數(shù)據(jù)，并分析加工，最終提供給業(yè)主一個(gè)完整的解決方案。同時(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)通過(guò)云服務(wù)技術(shù)存儲(chǔ)在云端，是隔離的，業(yè)主無(wú)需擔(dān)心其安全問(wèn)題。龔義濤對(duì)此很有信心，表示2個(gè)月就能為購(gòu)物中心搭建一個(gè)平臺(tái)，而且是個(gè)性化的平臺(tái)。“當(dāng)收集的數(shù)據(jù)越來(lái)越多時(shí)，一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)就能構(gòu)建出來(lái)了。”

　　3年內(nèi)打造100個(gè)城市、500個(gè)購(gòu)物中心，這是龔義濤的計(jì)劃，“我希望用3年的時(shí)間打造一個(gè)淘寶相當(dāng)?shù)钠放疲狗?wù)的購(gòu)物中心的用戶數(shù)和交易額都達(dá)到淘寶的一半。”或許，3年的時(shí)間真能發(fā)生意想不到的變化。