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    店鋪選址必知關(guān)鍵因素助你開好店

    2015/4/5 12:01:00 來源: 評論(0)14

    店鋪選關(guān)鍵因素開店技巧

      商戶們選址都是有一定要求和規(guī)劃的,而且不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。從事商業(yè)活動選址非常重要,一定要注意。

      商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言:“零售業(yè)成功的第一條件是選址,第二條件也是選址。”不論是大型購物中心、便利店、連鎖店……商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項長期性的投資,直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策,是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn),是影響企業(yè)效益的一個決定性因素,同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。那么商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的尺度是怎樣的呢?

      商業(yè)選址過程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費中心,從經(jīng)濟效益上講,商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求,爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講,要爭取最大的聚集效益,要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施,所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。

      蘇寧電器集團副總裁兼華北大區(qū)執(zhí)行總裁范志軍認為,并不是社區(qū)大就一定要在那里開店,還要要考慮該社區(qū)的客流量。比如像方莊地區(qū),這里的社區(qū)足夠大,但是開一家家樂福或者開一家麥德隆沒有問題,因為人口多,對日用品消耗比較大,但是對于電器這樣的耐用消費品店就不太合適。因為社區(qū)容量是一定的,又是比較成熟的社區(qū),對電器的需求已經(jīng)飽和,而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長,如果再進去開一家電器的店就沒有必要了。并且,別的社區(qū)的人也不會因為買一個彩電或者一個冰箱非得跑到方莊去,同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。這樣,客流上就無法保證,選擇在那里開店是很不明智的。

      金飛鴻電訊營銷總經(jīng)理曹立東表示,他們的選址一般會選在商業(yè)比較扎堆的地方,周邊的業(yè)態(tài)比較豐富,這樣客流量就會比較大,實現(xiàn)客流量的互補,相互帶動。

      實際上,交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗表明,只有當一個城市進入了汽車社會,或者說開始進入汽車社會,Shopping Mall才能在一個城市真正的發(fā)展起來,否則只能是城市型的購物中心。

      世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認為,交通狀況對于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要,商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下,選址應使交通費用達到最小。商業(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是,所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。

      目前,中國大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍,家庭轎車普及率也不高,因此大型購物中心普遍選擇在市中心,因為這樣的位置交通便利,可以吸引更多的客流,例如北京的東方廣場位于繁華的商業(yè)中心王府井,由于整個商圈的帶動,從而保證了東方廣場的客流量。

      曹立東表示,今年新開的店要選在交通便利的地方,便于停車,這樣會讓更多的人喜歡來此購物,對于銷售會有好處。

      開發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對商業(yè)地產(chǎn)的要求不同,需要符合商家的要求。商戶在選址時也會挑選適合自己的產(chǎn)品。因此,現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者推出了定制化的服務,產(chǎn)品定制化成為大勢所趨。

      明天第一城地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者,他們在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業(yè)面積完全給麥德隆定制,結(jié)果收到意想不到的效果,麥德隆來了以后家樂福也來了,家樂福來了沃爾瑪也來了。在過程中形成了一個誰能整買就為誰定制的原則。比如說你要做游泳館,前期土建按照你的要求來完成,就不用你反復修改,造成不必要的浪費了。

      范志軍也表示,開發(fā)商很少考慮所開發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期,發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了,而實際上與我們大賣場的需求并不相符,就會造成重復建設(shè)。隔斷要重新拆掉,消防也要重做,這無形當中使得成本又上升了很多。

      因此,他認為要用現(xiàn)代化的思維來進行商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)。商業(yè)要量身定造,只有這樣才能促進商業(yè)地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。

      商業(yè)在選址過程中,還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求,不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位,特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。

      范志軍說:“我們選址的時候,在外行來看覺得選擇這樣的區(qū)域并不好,但是一年、兩年這個店的銷售卻越來越好,主要原因是緊跟政府規(guī)劃的步伐。”

      與政府整體規(guī)劃相符合,是商業(yè)在選址過程中必須考慮的問題。“‘十一五’規(guī)劃中,將整個城市的規(guī)劃和商業(yè)的規(guī)劃為兩軸兩帶多中心,這個時候如果商業(yè)選址還沿襲過去的思路,圍繞三環(huán)選一個店,圍繞二環(huán)選一個店,我覺得最終和政府整體的規(guī)劃發(fā)展是不相稱的,也會形成這種商業(yè)選址的問題。”他說。

      比如國際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址,他們會沿著高速公路去找,按照到高速公路往哪里延伸,就在高速公路出口的地方建一個店。也許此時這個地區(qū)還沒有開發(fā),房子、地價都比較便宜,但是過了一兩年以后這個地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價迅速上升。因此,商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。


    責任編輯:金媛媛
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