如何巧避買鋪風(fēng)險(xiǎn)？

　　具有15年市場商鋪成功經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的洪城大市場，在經(jīng)驗(yàn)。為此，記者走訪了洪大房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷總監(jiān)付云，請專家為我們投資市場商鋪支招。

　　買鋪三大“雷區(qū)”不要踩

　　雷區(qū)一、承諾回購

　　不要購買承諾回購的項(xiàng)目。付云解釋說，承諾回購的開發(fā)企業(yè)有一部分是抱著圈錢走人的不良目的的。如果企業(yè)實(shí)力不夠雄厚，賣完鋪?zhàn)雍蠛芸赡芰⒓磸娜碎g蒸發(fā)。

　　另一種情況，企業(yè)目的并不是圈錢走人，但是他們在宣傳的時(shí)候往往會刻意淡化回購是按“原價(jià)”，而這恰恰是個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。如果幾年后，市場經(jīng)營不善，開發(fā)企業(yè)提出可以按照承諾回購，但因?yàn)橥浀仍颍愕纳啼亙r(jià)值早已超出了當(dāng)年的買價(jià)。這是對業(yè)主的變相掠奪。

　　雷區(qū)二、承諾短期回本

　　商業(yè)地產(chǎn)投資屬于長線投資。在常規(guī)情況下，8—15年能夠回收成本，有時(shí)候會更長。

　　如果在購買時(shí)，置業(yè)顧問熱情地推介他們的商鋪能夠在7—13年，或者更短的時(shí)間內(nèi)回本，這個(gè)時(shí)候必須多長個(gè)心眼。小心開發(fā)企業(yè)使勁“忽悠”心懷叵測。有些時(shí)候，開發(fā)企業(yè)也可能為了盡快圈錢而打出吸引人的噱頭。

　　雷區(qū)三、強(qiáng)調(diào)高收益

　　比如開發(fā)企業(yè)承諾在一定時(shí)間內(nèi)(通常是十年)，向你支付一定固定數(shù)額的租金作為投資回報(bào)。開發(fā)商通常會精心設(shè)計(jì)，讓你用這個(gè)數(shù)額計(jì)算的投資回報(bào)率，通常在8%以上。

　　小心“鋪死財(cái)空”

　　買商鋪不亞于一場賭博，一不小心就會“鋪死財(cái)空”。付云提醒，市場商鋪在購買的前中后期都有可能出現(xiàn)問題。作為投資者一定要審慎行事。{page_break}

　　不買不符合市場需求、政府規(guī)劃的商鋪

　　投資者要關(guān)心城市發(fā)展和規(guī)劃。對看中商鋪所在片區(qū)的未來發(fā)展前景做到心中有數(shù)。比如看中一個(gè)五金市場，一定要對城市中五金產(chǎn)業(yè)的消化能力有個(gè)大體的估計(jì)。還要結(jié)合市場所在片區(qū)的市政規(guī)劃判斷這個(gè)片區(qū)是否適合五金市場的發(fā)展。

　　定位不符合市場需求和政府規(guī)劃的市場一定是必死無疑的。投資者一定要回避這種市場，以防資金打了水漂。

　　市場的業(yè)態(tài)規(guī)劃要合理

　　買鋪時(shí)往往會到實(shí)地去查看，有時(shí)候開發(fā)企業(yè)給你看的還僅僅是一張圖紙和一個(gè)沙盤。但你需要對整個(gè)市場的規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)詢問。市場的業(yè)態(tài)規(guī)劃等不科學(xué)、不明確，也會導(dǎo)致后期運(yùn)營出現(xiàn)問題，甚至死鋪。比如要去一個(gè)服裝市場時(shí)，一定要摸清它是不是規(guī)劃有足夠的物流區(qū)域。

　　摸清市場的租售比

　　在開發(fā)企業(yè)看來，市場商鋪的租和售是一對矛盾體。出租的體量過多，開發(fā)企業(yè)的資金壓力會很大;出售的體量過大，對后期運(yùn)營又是一個(gè)不利的信號。

　　而對于投資者來說，那些出售部分過大，甚至全部出售的商鋪確實(shí)不是一個(gè)好的選擇。許多不善經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)，在回籠資金之后，就對市場商鋪置之不理，或者無力經(jīng)營，讓商鋪陷入垂死狀態(tài)。