商場拆細(xì)賣 須防潛藏風(fēng)險

　　商場拆細(xì)出租，風(fēng)險需仔細(xì)衡量。

　　萬麗皮具城熱銷的廣告語已成過眼云煙。

　　10多平方米“蚊”鋪滿天飛，幾十萬做商場業(yè)主很輕松?

　　“東山二字值千金!30萬搶據(jù)東山財富要塞!”、“1.9萬元/m2地鐵產(chǎn)權(quán)鋪!買鋪平過買樓!”、“旺鋪!靚位!特價!清貨!”……類似網(wǎng)絡(luò)咆哮體的短信廣告每日都群發(fā)到廣州市民手中，被限購攔在樓市之外的人士難免不對拆細(xì)出售的商場鋪動心。2010年全年廣州二手商鋪成交33.6萬平方米，比2009年的19.06萬平方米大漲76.3%，其中14萬多平方米的商鋪增量面積，絕大部分來源于商業(yè)裙樓重新包裝分拆上市的二手商場鋪，2010年新上市的二手商業(yè)項目多達(dá)三四十個。

　　2011年，繼續(xù)有商業(yè)裙樓被重新包裝拆細(xì)上市，地段遍及東風(fēng)路、珠江新城等繁華區(qū)域。據(jù)地產(chǎn)行家透露，近年上市的二手裙樓，有的是丟空多年后被重新發(fā)掘的商業(yè)裙樓，有的是2008年從開發(fā)商抄底買下的市區(qū)旺地裙樓，各有“前世”，如今因商業(yè)地產(chǎn)市道旺而再度“翻生”。

　　在這些二手商場項目中，無不遵循一個公式“重金改造經(jīng)營的必是高回報暴利行業(yè)返租”。已開張營業(yè)的商場項目寥寥可數(shù)，濱江路萬城酒匯是以經(jīng)營合作方式引入租戶，實際租金收益難以獲知。真正經(jīng)營成效還需看3年后固定經(jīng)營期到期才見分曉。其實投資者很容易“好了傷疤忘了痛”，廣州市內(nèi)還有多處商業(yè)地產(chǎn)爛尾、項目艱難轉(zhuǎn)型的個案，如萬麗國際皮具城受偉國集團(tuán)倒閉而延遲開業(yè)，如今已改名為“耀華國際皮具城”;中山四路威力達(dá)大廈業(yè)主企圖自己動手救活商場;康王商業(yè)城定位幾經(jīng)修改，現(xiàn)在希望以餐飲盤活商場;新中國大廈業(yè)主等待十幾年依然尚未出證，大廈經(jīng)營管理公司屢有變動。{page_break}

　　大把人有買個蚊型鋪的幾十萬余錢，不過在出手買個二手商場鋪之前，資深商業(yè)投資人士及商業(yè)地產(chǎn)專家建議投資者應(yīng)了解商場細(xì)鋪潛藏的風(fēng)險。

　　風(fēng)險提示一：

　　商鋪定價水分大 透支未來升值及租金回報

　　商業(yè)地產(chǎn)專家表示，目前二手商場鋪的售價明顯高于周邊商鋪售價，為使商場可以達(dá)到返租所承諾的回報率(如每年8%等)，商場項目往往著重宣傳其經(jīng)營的行業(yè)屬于“暴利”、“批發(fā)”，這些行業(yè)大多是“空降而來”，周邊商圈根本沒有客源和歷史。至于固定經(jīng)營期后業(yè)主實際收到的租金能否達(dá)到回報率水平，這已經(jīng)不關(guān)二手商場投資商的事情了。地產(chǎn)專家表示，商場“返租”，無論是一次性提前返還或是逐年返還，其租金其實已算在商鋪定價中，可謂“羊毛出在羊身上”。

　　據(jù)記者了解，二手投資商以整體投資拿下大型商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)，包裝轉(zhuǎn)手再售，獲利驚人。去年兩個熱銷項目均是如此。一個位于天河商圈旺地的商業(yè)裙樓，使用年限剩下28年，投資者以兩億元買下3層樓高共8000多平方米的裙樓，當(dāng)時綜合均價2.5萬元/m2的成交價曾在商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)引起嘩然，認(rèn)為投資者是“冤大頭”，開發(fā)商高價出售商業(yè)裙樓，透支了未來升值潛力。

　　事實上最后接棒的小投資者或許才是最終的“冤大頭”。投資者接手后隨即分契，把整個商場拆細(xì)成一個個小鋪出售，又大灑金錢把商業(yè)裙樓包裝變成投資回報率極高的批零合一商場。該商場分割的鋪位面積為38~58平方米，首層臨街鋪面居然賣到20多萬元/m2，3層5.8萬元/m2。以首層均價10萬元/m2計算，若一樓全層2000多平方米順利出售，該投資者已經(jīng)完全封住了“蝕本門”。

　　據(jù)行業(yè)人士透露，荔灣區(qū)某商業(yè)裙樓首層細(xì)鋪成交價在9萬~14萬元/m2之間，非首層裙樓細(xì)鋪成交價在4.6萬~5.9萬元/m2之間，皆比上一手業(yè)主購置及裝修的單位成本價高出三倍或以上。

　　風(fēng)險提示二：買蚊型鋪 投資者無話事權(quán)

　　資深投資者鄭先生去年拍賣獲得陳家祠地鐵站附近的康王商業(yè)城3個鋪位，兩個鋪位因為出不了證而由法院安排退錢，唯一可以出證的10多平方米小鋪位在持有幾個月后以平手價售出。他說，以后都不會再拍商場鋪。鄭先生表示，商場做統(tǒng)一經(jīng)營，把所有鋪位全包下來經(jīng)營，每個鋪位給予的租金才在65元/m2/月以上，根本租不起價，想自己來經(jīng)營出租也不行，于是他索性轉(zhuǎn)讓鋪位了事。

　　資深商業(yè)地產(chǎn)專家、中原工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源告訴記者，很多商場鋪項目并非賣出實際鋪位，根據(jù)其報批的圖則，每個鋪位皆非常小，每個七八平方米左右，而實際出租中，經(jīng)營者往往打通大鋪來出租，有利經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)專家表示，若商業(yè)管理有道，周邊商圈成熟，投資者的確可從中獲得可觀收益，但現(xiàn)實往往與此背道而馳。商場鋪因小業(yè)主眾多，發(fā)展方向不一，固定經(jīng)營期后可能各自經(jīng)營，若出現(xiàn)商場項目困難，更加難以獲得統(tǒng)一意見。中山四路威力達(dá)大廈是商場“返租”的“爛尾”個案，經(jīng)營公司“走佬”，小業(yè)主唯有抱團(tuán)自救。羅思源表示，從目前來看，經(jīng)營有方且旺場的商場產(chǎn)權(quán)都不是賣散的，相反多個位于市中心“半死不活”的商場都是業(yè)權(quán)分散。

　　專家意見：商鋪投資 不熟不做

　　商業(yè)專家認(rèn)為，很多小投資者只是純投資者，他們對商場經(jīng)營的行業(yè)一知半解，不會預(yù)想到“炒樓炒成房東”，日后可能需要應(yīng)付商場招租招商等麻煩事。就算是商場鋪投資商，他們組建的團(tuán)隊或招來的經(jīng)營者也未必擅長專業(yè)的商場運營和管理。{page_break}

　　資深投資者盧小姐去年在商場鋪熱銷潮流中購入了一個位于西華路的商場鋪，她說這是她第一個也是唯一一個投資的商場鋪，后來地產(chǎn)銷售再打來電話，她都婉拒了。她覺得自己擅長服裝類的批發(fā)場投資，覺得跟服裝業(yè)“大佬大姐”做無產(chǎn)權(quán)的批發(fā)場投資，比這些分散投資者的產(chǎn)權(quán)鋪更有賺頭。