商場拆細賣 須防潛藏風險

　　商場拆細出租，風險需仔細衡量。

　　萬麗皮具城熱銷的廣告語已成過眼云煙。

　　10多平方米“蚊”鋪滿天飛，幾十萬做商場業主很輕松?

　　“東山二字值千金!30萬搶據東山財富要塞!”、“1.9萬元/m2地鐵產權鋪!買鋪平過買樓!”、“旺鋪!靚位!特價!清貨!”……類似網絡咆哮體的短信廣告每日都群發到廣州市民手中，被限購攔在樓市之外的人士難免不對拆細出售的商場鋪動心。2010年全年廣州二手商鋪成交33.6萬平方米，比2009年的19.06萬平方米大漲76.3%，其中14萬多平方米的商鋪增量面積，絕大部分來源于商業裙樓重新包裝分拆上市的二手商場鋪，2010年新上市的二手商業項目多達三四十個。

　　2011年，繼續有商業裙樓被重新包裝拆細上市，地段遍及東風路、珠江新城等繁華區域。據地產行家透露，近年上市的二手裙樓，有的是丟空多年后被重新發掘的商業裙樓，有的是2008年從開發商抄底買下的市區旺地裙樓，各有“前世”，如今因商業地產市道旺而再度“翻生”。

　　在這些二手商場項目中，無不遵循一個公式“重金改造經營的必是高回報暴利行業返租”。已開張營業的商場項目寥寥可數，濱江路萬城酒匯是以經營合作方式引入租戶，實際租金收益難以獲知。真正經營成效還需看3年后固定經營期到期才見分曉。其實投資者很容易“好了傷疤忘了痛”，廣州市內還有多處商業地產爛尾、項目艱難轉型的個案，如萬麗國際皮具城受偉國集團倒閉而延遲開業，如今已改名為“耀華國際皮具城”;中山四路威力達大廈業主企圖自己動手救活商場;康王商業城定位幾經修改，現在希望以餐飲盤活商場;新中國大廈業主等待十幾年依然尚未出證，大廈經營管理公司屢有變動。{page_break}

　　大把人有買個蚊型鋪的幾十萬余錢，不過在出手買個二手商場鋪之前，資深商業投資人士及商業地產專家建議投資者應了解商場細鋪潛藏的風險。

　　風險提示一：

　　商鋪定價水分大 透支未來升值及租金回報

　　商業地產專家表示，目前二手商場鋪的售價明顯高于周邊商鋪售價，為使商場可以達到返租所承諾的回報率(如每年8%等)，商場項目往往著重宣傳其經營的行業屬于“暴利”、“批發”，這些行業大多是“空降而來”，周邊商圈根本沒有客源和歷史。至于固定經營期后業主實際收到的租金能否達到回報率水平，這已經不關二手商場投資商的事情了。地產專家表示，商場“返租”，無論是一次性提前返還或是逐年返還，其租金其實已算在商鋪定價中，可謂“羊毛出在羊身上”。

　　據記者了解，二手投資商以整體投資拿下大型商業裙樓的產權，包裝轉手再售，獲利驚人。去年兩個熱銷項目均是如此。一個位于天河商圈旺地的商業裙樓，使用年限剩下28年，投資者以兩億元買下3層樓高共8000多平方米的裙樓，當時綜合均價2.5萬元/m2的成交價曾在商業地產圈內引起嘩然，認為投資者是“冤大頭”，開發商高價出售商業裙樓，透支了未來升值潛力。

　　事實上最后接棒的小投資者或許才是最終的“冤大頭”。投資者接手后隨即分契，把整個商場拆細成一個個小鋪出售，又大灑金錢把商業裙樓包裝變成投資回報率極高的批零合一商場。該商場分割的鋪位面積為38~58平方米，首層臨街鋪面居然賣到20多萬元/m2，3層5.8萬元/m2。以首層均價10萬元/m2計算，若一樓全層2000多平方米順利出售，該投資者已經完全封住了“蝕本門”。

　　據行業人士透露，荔灣區某商業裙樓首層細鋪成交價在9萬~14萬元/m2之間，非首層裙樓細鋪成交價在4.6萬~5.9萬元/m2之間，皆比上一手業主購置及裝修的單位成本價高出三倍或以上。

　　風險提示二：買蚊型鋪 投資者無話事權

　　資深投資者鄭先生去年拍賣獲得陳家祠地鐵站附近的康王商業城3個鋪位，兩個鋪位因為出不了證而由法院安排退錢，唯一可以出證的10多平方米小鋪位在持有幾個月后以平手價售出。他說，以后都不會再拍商場鋪。鄭先生表示，商場做統一經營，把所有鋪位全包下來經營，每個鋪位給予的租金才在65元/m2/月以上，根本租不起價，想自己來經營出租也不行，于是他索性轉讓鋪位了事。

　　資深商業地產專家、中原工商鋪高級營業總監羅思源告訴記者，很多商場鋪項目并非賣出實際鋪位，根據其報批的圖則，每個鋪位皆非常小，每個七八平方米左右，而實際出租中，經營者往往打通大鋪來出租，有利經營。商業地產專家表示，若商業管理有道，周邊商圈成熟，投資者的確可從中獲得可觀收益，但現實往往與此背道而馳。商場鋪因小業主眾多，發展方向不一，固定經營期后可能各自經營，若出現商場項目困難，更加難以獲得統一意見。中山四路威力達大廈是商場“返租”的“爛尾”個案，經營公司“走佬”，小業主唯有抱團自救。羅思源表示，從目前來看，經營有方且旺場的商場產權都不是賣散的，相反多個位于市中心“半死不活”的商場都是業權分散。

　　專家意見：商鋪投資 不熟不做

　　商業專家認為，很多小投資者只是純投資者，他們對商場經營的行業一知半解，不會預想到“炒樓炒成房東”，日后可能需要應付商場招租招商等麻煩事。就算是商場鋪投資商，他們組建的團隊或招來的經營者也未必擅長專業的商場運營和管理。{page_break}

　　資深投資者盧小姐去年在商場鋪熱銷潮流中購入了一個位于西華路的商場鋪，她說這是她第一個也是唯一一個投資的商場鋪，后來地產銷售再打來電話，她都婉拒了。她覺得自己擅長服裝類的批發場投資，覺得跟服裝業“大佬大姐”做無產權的批發場投資，比這些分散投資者的產權鋪更有賺頭。