火熱的地產的背后

　　與零售行業相對低微的利潤相比，轉投商業地產對零售業巨頭更具誘惑力

　　經歷了兩年全球金融危機低谷之后，2010年北京零售商業地產市場大幅躍升。據國際物業服務機構調查世邦魏理仕統計，商業地產新增供應量和吸納量分別達到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。

　　隨著住宅市場調控逐步深度，部分開發商開始轉向商業地產。據悉，2011年北京還將有近20個大型商業項目入市，總建筑面積達120萬平方米。

　　萬科、中糧、保利、中海、富力等國內多家一線住宅開發企業均公布了商業地產發展戰略，未來商業地產的開發比例將占到其整體開發投資的20%-30%。

　　業內人士分析，調控的持續進行、保障房建設的不斷推進等因素正在改變住宅市場的預期，在樓市政策調控頻繁、市場波動的環境下，單一專注于住宅開發業務風險過大。在此形勢下，許多住宅開發商轉而向商業地產平衡風險、尋求更廣的發展空間。

　　對于商業地產，零售企業也不甘人后。

　　隨著國內社會消費品零售額和居民收入的增長，零售商業地產也日益被業內看好。許多中外零售企業，如華潤萬家、蘇寧、TESCO、法國歐尚等也積極涉足零售商業地產開發。

　　而繼三大零售商之一TESCO宣布在華自建區域購物中心“樂都匯購物廣場”后，國內最大的超市連鎖企業華潤萬家也宣布進軍區域購物中心，其標志性項目“歡樂頌”日前在深圳開業。

　　據華潤萬家負責人透露，華潤計劃未來將這一業種(區域購物中心)比例占到整個業務40%左右。記者了解到，宜家、歐尚、麥德龍、卜蜂蓮花等零售企業也在自建物業進行嘗試。

　　零售商加速投身地產

　　事實上，零售商自建物業的趨勢在2009年已蔚然成風。在不斷上漲的租金壓力下，零售商試圖通過運作區域購物中心來提升商業升值空間。

　　“零售業投資不動產能優化資產結構，尤其是上市零售企業，通過不斷擴張投資或并購來保持業績增值。”專家指出，與零售行業低微的利潤相比，開發區域購物中心更具誘惑力，這也促使零售業轉投商業地產的原因。

　　據中國連鎖經營協會的國內連鎖百強企業統計顯示，行業平均凈利潤率只有1.32%，即便是銷售額排名前十位的國內零售商，凈利潤率也只有1.77%，這與商業地產升值空間相比，投資回報率相差甚遠。

　　不過，對于零售商此輪大舉進軍區域購物中心，也有專家對零售商此輪大舉進軍區域購物中心等商業地產保持謹慎態度，他們認為自購物業投資大、回報周期長，對現金流的要求非常高，并且需要大量的資金，這樣會嚴重影響零售企業在主業方面的擴張速度。{page_break} 

　　火熱的背后

　　近年來，不少城市在轉型過程中提出“打造金融中心”的規劃。據不完全統計，國內已有數十個城市提出建設“國際金融中心”“區域性金融中心”等，金融基礎較弱的邊疆省份云南省也提出要用20年的時間打造“泛亞金融中心”。

　　地產業內人士分析認為，實際上，從金融業發展的內在規律看，絕大多數城市短期內并不具備發展成為“金融中心城市”的現實條件。有些城市規劃建設1000萬平方米商業地產，的比例即使僅占其中的1/2，也接近甚至超過目前北京、上海等城市商業地產的存量規模;以每年10萬平方米的消化速度計算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”，實際上已埋下泡沫的種子。

　　雖然有些零售商認為，自建區域購物中心等商業地產，能做的比地產商更好。然而，觀察并實戰商業地產多年地產投資人趙九生先生對零售企業做商業地產的規模化發展，并不怎么看好。

　　“零售企業做商業地產，在真正操作一個項目的時候還會遇到很多瓶頸。”趙九生坦率地說，“不僅是金融體系、商家資源的問題，在具體運營的時候又會遇到專業機構、專業人才的瓶頸。”