房企2020中報關鍵詞：降負債、慎拿地、銷售為王

    “在未來的一段時間，我們還是會再減輕負債，因為要做完一些減負債，評級才有得升……”在8月24日的中期業績會上，富力地產董事長李思廉表示。今年上半年，富力權益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%，僅完成年度目標的33.6%。同期，富力的凈負債率達到177%。

近期，房企進入中報發布季。受疫情影響，上半年不少房企的銷售業績不及預期，一些企業出現銷售、利潤雙降。但進入二季度以來，市場加速恢復，疫情的影響逐漸消失。

      但與往年相比，房企對待市場的態度顯得愈加“謙虛謹慎”，這主要源于監管層在近期的一番表態。

     8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，強調實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

在此之前，為控制房企有息債務的增長，監管部門出臺新規，設置“三道紅線”進行管理。種種跡象表明，以控制杠桿為目的的融資“強監管”，正在成為常態。

     這也給剛從疫情中恢復、并試圖進一步擴張規模的房企帶來新的考驗。企業如何看待融資新規？下半年又將以何種策略應對？很多答案都隱藏在中報里和表態中。

回款率明顯提升

疫情對房地產業的影響，集中體現在銷售環節。

     頭部房企中，今年上半年，碧桂園實現權益銷售金額2669.5億元，同比下降5.32%；凈利潤約為219.3億元，同比下降5.2%。同期，融創完成合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%；凈利潤增長約6.5%。保利實現銷售金額2245.4億元，同比下降11.1%，凈利潤微增。

相比之下，“第二梯隊”的一些房企實現了業績增長。如中海實現合約銷售額1720.1億元，同比增長4.2%；龍湖實現合同銷售1111.0億元，同比增長5.2%；世茂完成合約銷售額1104.8億元，同比增長10%。

過去三年來，房地產市場出現罕見的“大牛市”，很多房企借此實現銷售規模的大幅攀升。其中，大中型房企的復合增長率普遍在30%-50%的水平。

     今年以來，疫情一度使很多房企的銷售受挫，直到二季度才逐漸恢復。“基本上一個半月的時間是沒有銷售的。”中海地產行政總裁張智超說，這也造成了供貨的延后，以至于在疫情逐漸得到控制的6月，中海集中供貨和銷售，并于當月實現了575.6億元的創紀錄銷售規模。

但并非所有房企都能穩住銷售。在這輪疫情中，無論大型房企還是中小企業，都有成員難以幸免。

今年上半年，綠地實現房地產合同銷售金額1330.29億元，同比減少20.7%，合同銷售面積同比減少30.7%。同期，北辰置業的營業收入為人民幣33.48億元，同比下降60.83%，公司的利潤降幅則達到八成以上。

      值得注意的是，在近年來不斷強調抓回款的情況下，房企的回款率普遍較好。上半年，碧桂園和綠地的回款率均達到驚人的95%。這也保證了企業在銷售額受到影響的情況下，銷售現金流不至于過度萎縮。

     到7月19日，金茂的回款金額超過1000億元。其上半年實現合同銷售金額1028.7億元（同比增長31%）的情況下，實現銷售和回款雙雙突破千億。

盡管受疫情影響較大，但自二季度市場逐漸恢復以來，房企的信心也開始恢復。由于融資政策趨緊，多數企業更加信奉“銷售為王”的信條，并表示不會調整全年的銷售目標。

張智超表示，下半年中海將積極地抓好供貨和銷售，作為重點供貨的階段，下半年的供貨要占到全年的61%。“下半年只要再不出現疫情重大反復、經濟的重大狀況，公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標。”

僅完成年度目標33.6%的富力，也表示“銷售目標1520億左右是不變的”。為達成這一目標，富力將推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源。

2020年2月16日，北京市豐臺區康辛路一處樓盤工地尚未復工。圖人民視覺

“拿錯地是痛苦的事情”

實際上，房企加強銷售和回款，除了有保證現金流的考慮，還有降負債的目的。

      對于新的融資管理政策，房企在公開解讀中，將其稱為一種規范。“這一舉措的主要目的還是想穩住開發商的杠桿，控制負債不會過快增長，從而把房價穩定下來。我們認為這個措施是規范行業行為，倒逼行業進入健康狀態的這么一個舉措。”龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼說。

過去一年多來，很多房企通過債務置換，完成借新還舊，并實現負債率的下降。半年報中，很多企業的負債率低于去年同期。但以“三道紅線”為標準，對融資進行“強監管”的政策，仍然令企業意識到一個現實：要想繼續通過資金杠桿來實現發展，必須首先控制現有的債務水平。

天風證券根據2019年財務數據，按照“剔除預收賬款資產負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中，同時踩到“三道紅線”的房企共14家，同時踩到兩道紅線的房企有10家，踩到一道紅線的房企有14家，全部不踩線的房企僅有12家。

      李思廉表示，“未來9個月，我們可能會在國內外處理250億到300億的債務，中間超過一半會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。”雅居樂也聲稱，要將負債率控制在70%左右的合理水平。即便是負債率較低的中海和龍湖，也強調會繼續控制負債規模。

今年以來，隨著長效機制的試點繼續推進，房企普遍意識到樓市調控進入常態化的現實。如何在保證安全的前提下，實現規模和利潤的適度增長，成為企業的主要課題。對于此前通過高杠桿實現快速增長的房企來說，這一課題尤為嚴峻。

“我們所提到的資產負債結構優化，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關系，這是非常重要的課題。”美的置業執行董事兼首席財務官林戈在業績會上表示。2015年至2018年，美的置業銷售復合增長率為73.8%，并在2019年邁入千億陣營。在完成規模發展后，美的置業把今年的經營策略定位為“戰略鞏固年”。

     其中，美的的拿地策略變得謹慎起來，公司仍會按照銷售回款的1/3拿地，但要盡量避免在高點出手。

    這一策略不難理解。嚴厲的融資環境和激烈的市場競爭，使得房企的資金越來越“寶貴”，因此，前端投資的重要性大大提高。

近期，金科股份聯席總裁方明富在接受21世紀經濟報道采訪時表示，由于市場的容錯空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項目成敗的關鍵因素。“以前有做得不精細的地方，犯的一些錯誤，都可以通過市場來消化，但現在已經沒有空間。”

在業績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點，“我們現在不能亂拿地，下半年會有更好的機遇，在收購合并或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”