實地尋訪：樓市入秋 振蕩下行

金秋十月，樓市暗淡。

中原地產研究中心數據顯示，國慶長假樓市整體平穩，并逐漸出現繼續回落現象，由于網簽數據滯后，暫時無法看到市場全面數據，但整體看，國慶期間大部分城市網簽暫停。

從典型城市網簽量看，北京新建住宅國慶前6天網簽29套，二手房住宅網簽35套，10月7日，二手房13套（2018年10月7日7套），與2018年相比有漲有跌。

國慶期間，上海中原地產監測數據顯示，全市二手房新增掛牌7509套，是下半年以來掛牌新增量最低的一周，比去年同期減少21.3%。并且從一些門店來訪情況看，來客量也出現明顯下滑。

市場成交量下降，也伴隨著房企促銷及土地市場的下滑。很多房企在國慶期間展開了新一輪促銷，如世茂、金科等推出首付分期優惠，希望鎖定客源；華夏幸福采用首付付款條件優惠活動，加速回現；雅居樂、金地、金茂等在南通和徐州項目上給予價格優惠；新力、禹洲、中駿、金輝、融信、融創等在南昌、鄭州項目均出現優惠促銷。

此時，二三線城市市場已有變化，房企在保業績而換倉上已展開動作。反觀熱點二線城市的土地市場，向下趨勢有跡可循。10月10日，南京主城有8幅地塊集中出讓，其中，南部新城一幅住宅地塊爆冷，被南京交通投資置業有限公司以底價8.1億競得，樓面地價16597元/平方米。這幅地塊相比今年7月金茂所拍地塊，地價下降了近1.3萬元/平方米。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從最近市場看，部分城市降溫已開始出現，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場，均出現降價促銷。除深圳外，大部分熱點一二線城市出現了小陽春繼續退燒的現象。

整體看，一二線城市，9月樓市成交量環比8月均無明顯上漲，樓市告別金九。北京、南京、深圳、寧波、福州等城市的庫存都有不同程度上升。

實際上，樓市已經多年沒有金九銀十，2019年以來，房價下降出現從點到區域的擴散。熱點城市逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

成交量不容樂觀

國慶期間，21世紀經濟報道記者走訪了上海部分區域市場。中介小劉（化名）透露，近期買家來電咨詢的不多，但賣家卻不斷增加。

這或許為膠著的成交打開一條縫隙。小劉跟了好幾年的一名客戶，在2016年上海樓市處于高位時買入嘉定新城一手房，精裝修3房大戶型，最近以500多萬出售，算上各種稅費虧損約30萬。

來自上海中原地產的反饋，賣家掛牌價格仍以市場價為主，部分心態比較平和的會主動下調1-2個點掛牌，以增加看房量，促進成交。目前，議價范圍仍維持在3%-5%左右，一些品質較好的房源在價格讓步下，容易快速達成交易。

相比之下，剛需房源掛牌量價相對穩定，但一些高總價房源尤其是總價過千萬的仍有不少壓力。比如嘉里華庭中區140平方的一套帶車位房源。9月中旬掛牌1300萬左右，現

在降了50萬，只比近期成交的一套低層房源總價高了30萬。

新建商品房市場，由于網上房地產系統調整，十一期間數據統計有所滯后。雖然沒有數據直接反映，但中原地產市場分析師盧文曦認為，市場表現依然有據可尋。尤其是市場分化依然明顯，今年以來，上海市區盤去化略優于郊區項目，近期樓盤表現不一。

比如寶山某項目喊出了購房送寶馬5系，此外，國慶假期認購指定房源就送華為最新款手機，營銷活動賺足眼球。

十一長假成交縮水，一方面是慣例，不少客戶出去游玩，對樓市的關注度下降，加上當前樓市穩定，買家沒有入市急迫感；另一方面，國慶前兩天天氣不佳，某種程度上也影響看房計劃，對成交有一定影響。此外，基于9月新盤供應量猛增，價格優勢也比較明顯，越是市中心區域，和周邊二手房價格倒掛的現象越明顯，分流客戶的同時也給區域內成交帶來壓力。

盧文曦指出，長假市場能顯示出當前市場心態，一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度，而沒有后續壓力的樓盤則放緩腳步。最重要的是，隨著上半年一批需求集中釋放后，新增需求的接續，成為制約成交的阻礙。本質上，上海調控政策并未發生改變，因此市場需求受到抑制。雖然當前二手房容易達成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數據表現一般，也會使信心受挫，預計10月成交仍是震蕩下行格局。

此前，由于限購放松而大熱的臨港板塊，也陷入瓶頸，中介張沖（化名）透露，由于此前不少樓盤對客戶承諾先交定金，等具體細則下來可網簽，而如今細則一直未出，該板塊成交也面臨下滑。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾指出，10月8日起房貸利率變化對市場的影響有限，一是因為對月供金額影響不大，二是在目前房住不炒的方針政策引導下，市場以穩為主，尚不存在造成巨大波動的因素。從累計銷售同比來看，維持在50%，向下趨勢“似乎”暫時止住。

“金九銀十”不再

張大偉認為，每年備受關注的樓市“金九銀十”，因為在歷史上曾經9-10月占據了全年樓市最重要的比例，但隨著氣候變化，混凝土對溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發行為。另外10月份的長假，也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

綜合多家機構數據顯示，1-9月熱點一二線城市的新建住宅成交量因為小陽春出現輕微上行，22個熱點城市合計住宅簽約113.1萬套，相比2018年同期的112萬套輕微上漲2.8%。22個城市里前9個月有13個城市同比上漲，其中，北京前9個月簽約住宅2.7萬套因為限競房供應增加，相比2018年同期的1.5萬套上漲了76%。

張大偉指出，2019年春節后的小陽春，因為后續各種政策加碼影響，在三季度逐漸退燒。加上樓市調控重壓，信貸收緊，特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注，使得最近市場再次觀望。

調控密集也導致樓市逐漸趨穩：2018年前9個月房地產調控385次。從調控政策密集程度看，2019年前9個月合計415次調控，平均每個工作日有2次以上調控，刷新了歷史紀錄。2019年是房地產政策最密集的年份，而在房地產政策內容里，過去很少提及的房地產金融風險在2019年密集提及，累計看，中央各部委在2019年累計已經發布過25次講話或政策，要求防范房地產金融風險。

雖然當下房價上行城市依然較多，但市場已經出現逐漸平穩跡象，調控政策嚴格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭出現。具體表現為：熱點城市開始進入賣不完時代，一二線城市的土地成交平均溢價率跌至近2年最低點。市場上底價成交成為主流。業內人士指出，后市走勢如何，主要看10月8日的各地信貸報價情況，以及10月20日的LPR定價。

近期，二線城市一二手房市場成交差異化明顯，房企也在積極換倉過程中推出降價促銷策略。興業、中泰等多家券商統計，廈門熱度延續，蘇州5月11日調控加碼，成交數據近期逐漸走弱。廈門二手房成交套數，國慶前一周同比增加40%，環比增加15%，九月以來累計同比增加42%，年初至今累計同比增加163%。

蘇州國慶前一周（下同）同比減少11%，環比增加13%，九月以來累計同比減少21%，年初至今累計同比增加32%。

成都、南京持續回暖，杭州近期開始走強。二手房成交套數，成都同比增加34%，環比增加36%，九月以來累計同比增加18%，年初至今累計同比增加36%；南京同比增加129%，環比增加23%，九月以來累計同比增加73%，年初至今累計同比增加24%。杭州同比增加81%，環比增加31%，九月以來累計同比增加36%，年初至今累計同比減少11%。

同策咨詢研報顯示，國慶期間，主要一二線城市中的南昌、鄭州，主要三四線城市中的南通、鎮江、揚州、徐州等城市，有房企項目出現較大價格優惠，其他城市優惠力度普遍較小，武漢由于政府管制原因，基本沒有出現較大的促銷活動。

部分房企對于戰略性退出城市或區域，一般采取大幅降價清倉策略，比如某頭部房企9月中因桂林項目大幅降價而被當地政府暫緩備案。