千億級“世茂福晟”平臺誕生 地產并購模式升級

1月13日下午，世茂集團、福晟集團聯手對外宣布全方位進行戰略合作。雙方成立了“世茂福晟”平臺，由世茂海峽發展公司（下稱“世茂海峽”）董事長兼執行總裁呂翼擔任總裁。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇認為戰略合作會有1+1>2的效果。世茂的強項在于融資能力，操盤能力和施工管理等。福晟集團的優勢則在于項目儲備。

據透露，今后雙方涉及合作的項目品牌輸出一律用“世茂福晟”，合作內容涵蓋所有項目。許世壇指出，目前世茂主要通過代建、品牌輸出等方式介入福晟日常運營，包括對項目進行債權重組。

對于世茂而言，2020年銷售體量會增加300億。此外，戰略合作協議簽署后，福晟集團旗下福建六建集團有限公司或成世茂子公司。世茂欲借此打通上下游產業鏈，構建新常態下的“地產合作生態圈”。

“世茂福晟”平臺成立

據知情人士透露，世茂福晟將成為世茂海峽旗下四個平臺公司之一，辦公地點設在福晟集團總部；另外三個平臺公司分別為廈門運營中心、灣區運營中心與城市更新平臺。世茂福晟平臺各個職能部門對接將于這個周末進行。

許世壇分析認為，2019年對中國房地產來說還是蠻難的一年，“很難”已經變成一個大家的共識。當然它從銷售總量來說還是增加到16萬億，也是歷史最高，但供應量還是增長比較多。所以實際上開發商可能也面臨庫存的壓力，面臨利潤進一步收縮的壓力。以前中國的地產可能是“大魚吃小魚”，下一步實際上是“大魚吃大魚”，甚至是整合的時代。

許世壇表示：“2019年世茂增長得比較快，因為對比行業前十來說，世茂基數小一點，所以快一點也是對的。我們今年做了很多平臺整合，但沒覺得這是一個收購，比方說跟泰禾也好，跟粵泰也好。而且我們雙方還持有股份，世茂來操盤、入賬，只是會占比較大的股份。”

許世壇重點介紹了世茂海峽，這家子公司在2019年首次突破900億銷售，并在運營方式上作了很多探索，比如整合大灣區資源。目前，世茂海峽在大福州是銷售第一名；而在福州市中心，2019年福晟實現了在福州的權益和操盤金額第一、面積銷冠。許世壇的愿景是，兩家整合之后將會做強做大世茂福晟這一新平臺。

根據呂翼的說法，下一步世茂會對福晟原來的架構進行比較大的改革，整體基調是積極向上、精簡、提升股東效益的。比如，原來人員比較多，下一步要降低一點；原來各方面的費用比較寬裕，現在可能會更緊一點。諸如此類，通過內部成本管控等手段，世茂福晟平臺會用比較極致的管理方式來提升利潤。

4000億舊改想象空間

許世壇表示，盡調完成之后會發布公告披露詳情，并對外界高度關注的幾個問題一一作了解答：首先，合作是全方位的合作，包括房地產開發、建筑施工、物業經營等領域，福晟在舊改方面有很多資源，包括在深圳、惠州、鎮江、揚州、鄭州等地擁有的豐富舊改項目及城市更新項目；第二，股權合作以世茂和福晟為主，世茂操盤，金融機構提供相應支持，做完盡調之后雙方都會公告詳情。由于合作還在前期階段，許世壇認為現階段能對外透露的不多，但是會“盡快做品牌輸出，盡快做銷售”。

可以肯定的是，福晟集團手握近4000億舊改資產，這遠大于其具備預售條件的千億市值資產。許世壇也坦陳世茂自身有舊改短板，但有信心做好舊改。以廣州收購的天越項目為例，世茂天越項目經過4個月時間的改造，達成了項目的全面提升，不僅打破該區域長年無新房的局面，還打造了廣州首個阿里云智慧社區。最終項目實現較周邊樓盤60%-100%的高溢價，單價破10萬。

許世壇說，“福晟有幾千億的舊改資產，這個利潤是很高的，舊改也是世茂最弱的。舉個例子，世茂有一萬多億的土地儲備，如果在全國前十的開發商里，應該也是差不多排第7、第8。但是如果說舊改，我們可能要排到20名以后，我們自己的舊改我匡算了一下應該在1000億以內，但是如果加上福晟4000億，我們可能就前5、前6名，我們就會在這一塊補了一個很大的短板。”

對于外界質疑世貿是否“吃下”福晟的誤讀，許世壇解釋了三個原因：第一，世茂并不會給出巨額并購款項，實際上福晟手中確實有1000多億具備銷售條件的存貨，還有300多億商業資產；第二，福晟面臨的是短期流動性問題，需要把短期的錢換成長期的債，世茂會配合金融機構一起做這個事情；第三，世茂福晟今年銷售指標是300億，比福晟之前的銷售目標少一點，“我們希望（千億貨值）可以分四年來買，不要太快。”許世壇與福晟集團董事長潘偉明均表達了要做利潤提升的期望。

據透露，東方資產、信達資產等金融機構對世茂此次入場盡調提供了支持。世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸強調，為了幫助福晟度過目前暫時的困難，盡快恢復運營，世茂財務團隊將會同福晟財務團隊做債務重組。具體而言，債務重組主要依靠世茂的資源，結合項目的實際情況，通過福晟后期的經營逐漸具備清償能力。