疫情下長租公寓的生存圖景：運營商、業主、租客三方博弈

突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，讓很多租客在春節后，推遲返回租住的城市；那些回去了的人，很多也暫時不能進入租住的房子，需要隔離觀察。

不確定的返工日期帶來不確定的空置成本，這應該讓運營商、房東還是租客承擔？斷租還是續住？漲租還是免租？成為橫亙在房東/業主、運營商、租客之間的難題，也讓2019年本已處于洗牌中的長租公寓步伐沉重。

相較于開發商集中式管理的長租公寓，蛋殼、自如這類分散型、房間量巨大的運營商壓力較大。過去一周，蛋殼要求房東免租、自如部分房源漲租等動作均遭外界質疑，兩家機構隨后也出臺了相應補救措施。

毫無疑問，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情為長租公寓帶來新考驗。即使剛在美國上市的蛋殼，也要面對2019年前三季度高達25億的虧損，如何活下去，將是長租公寓2020年的主題。

三方博弈

2019年資金鏈問題不斷的長租公寓行業，猝不及防又遭遇了2020年新型冠狀病毒感染的肺炎疫情。

2月以來，“返工大潮”沒能如期而至，一二線城市的長租公寓運營商們，卻要為租客們的退還是續頭疼，應付可能的2至3個月甚至更長的空置問題。

2月3日前后，不少將房子委托給蛋殼公寓的業主，收到了該公司的電話稱，因為疫情屬不可抗力因素，需要給租戶免除1個月租金，希望業主來承擔。

在蛋殼公寓致租戶的信中也提到，針對無法返城的武漢租客，可返還1個月租金；其他各城市租客，結合各地政府發布的因疫情延期返工的天數，返還租客相對應的租金，或相對應免費延住。

有業主表示，給湖北租客免除租金幫他們減輕負擔本是一件好事，但蛋殼并沒有對租客進行同等免租，許多租客的房租被正常扣除，此情形發生在北京、上海、杭州、武漢、天津等地。

根據蛋殼發布的公開信，其承諾給租客的租金返還不能提現，僅能用于抵扣維修金、房屋服務費等。

除蛋殼公寓外，另一家長租公寓龍頭自如的一些租客反映，疫情期續租價格普遍增長10%到30%。對此自如回應稱，多是因為長租客想改為短期續約引起的。

長租公寓運營商們試圖在三方中找到平衡，“房東、租客、運營商各自承擔一點成本，或許是可行的方案，”易居智庫研究中心總監嚴躍進說。

但顯然，租客，尤其是那些3月份仍可能無法返工的租客，更為弱勢。

采訪中，不少業主表示愿意為湖北或其他租客免除一個月的房租，但必須是真正的免除；事實上，在深圳、廈門，一些出租自有房屋的業主，主動為租客免除了租金，但他們都是直接出租房子并沒有經過中間的運營商。

2月12日，自如進一步給出了解決方案：2020年1月、2月自如房源的平均續約價穩定，未來也將維持穩定；此外，在全國九城推出新簽自如客可享“0押金”租房，緩解租客支出負擔。

自如表示，將為因疫情導致無法返回租住城市的自如租客提供便利的續租、退租流程，包括到期租客，可選擇一個月等價短續；3月1日后返回居住，減免2月的服務費等；3月1日后仍無法返回且不打算租住的，可辦理無責退租。

近期，北京等地的一些租客反映，回到北京但無法進入租住的小區，對此自如將在符合社區管理的條件下，為其提供臨時安置房源；而對疑似感染的租客，也可為其協調14天臨時獨居房源。

安全第一“活下去”

疫情期間，一些長租公寓試圖將自己的運營成本轉嫁給房東和租戶，引發了爭議。這背后或可窺見，長租公寓的現金流困境。

就業務和盈利模式而言，目前國內長租公寓主要分為集中式和分散式，前者以萬科、龍湖、碧桂園等開發商旗下品牌及第三方獨立品牌為主，后者主要是自如、蛋殼。

如果說開發商的公寓還有一些自持物業，那么分散式公寓基本可概括為“二房東模式”，從大量個人房東手中租來房源，再進行轉租，賺的仍是差價。

基于此，由于合同約定了運營商必須每月付給房東租金，因此房源如果空置產生的損失將由運營商承擔。

在此之前，長租公寓運營商長期虧損運營，主要依靠不斷的融資。2020年1月17日，經過數輪融資的蛋殼在美國納斯達克上市，發行價每股13.5美元，總計募集資金1.49億美元，低于此前預計的2.01億美元。

根據招股書，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元，2018年凈虧損13.69億元，2019年前三季度，凈虧損高達25.16億元。

截至2019年9月30日，蛋殼公寓持有現金1.73億元，總資產76.74億元，總負債76.61億元，資產負債率高達99.8%。

蛋殼還是屬于頭部的運營商，其他長租公寓的經營狀況也大概如此。億翰智庫分析稱，疫情的到來，更加劇了長租公寓資金流緊張的局面。

根據克而瑞統計，在疫情最嚴重的武漢，自如擁有房源最多，達4萬余間；其次是江寓，3萬余間。開發商品牌公寓中，龍湖擁有25家店，2569間房，萬科擁有4家店，554間房。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，疫情對長租公寓運營商的影響是多方位的，包括復工延遲導致空置率上升，租金、員工薪資等成本增加，租客違約等，行業的寒冬期被延長了。

從行業整體的損失情況來看，中資產（包租模式）的比輕資產嚴重；分散式比集中式嚴重。租金低的公寓要比租金高的抗風險能力差。

丁祖昱認為，長租公寓企業可與業主進行減免租金的談判，爭取相應的免租期及租金支付后置支持。據了解，中資產項目中，部分國企業主已經主動向企業提供減免租金的政策。

此外，企業有機會與各地政府建立更良好的合作關系，積極與各個銀行溝通關于債權融資的利息等補貼或優惠政策。

值得關注的是，長租公寓運營商目前也將資源投入了多地的“抗疫”之中。以自如為例，其作為武漢地區最大的長租公寓平臺，疫情期間暫停對外營業，開放醫院附近的所有公寓，并消毒265個床位，免費接待醫護人員；相寓、蛋殼公寓、青客等，也都免費為醫護人員提供住宿。

丁祖昱表示，長租公寓面臨“倒春寒”，首要的是安全第一，活下去。當前，頭部企業的強運營能力凸顯，“租期管控”做到了淡季空置率控制，未出現斷崖式下滑。