“商業(yè)運(yùn)營(yíng)范本”凱德：疫情下的凍薪與逆周期發(fā)展邏輯

作為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，凱德重倉(cāng)的中國(guó)和新加坡，都是此次疫情較早爆發(fā)的國(guó)家，這為公司今年的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

2月26日，凱德發(fā)布2019年財(cái)報(bào)，稅后凈利潤(rùn)達(dá)21.4億新元（107.9億元人民幣），同比增長(zhǎng)21.2%；股本回報(bào)率升至10%，為近10年來(lái)首次。

在亮眼財(cái)報(bào)的基礎(chǔ)上，為了應(yīng)對(duì)疫情，凱德仍然采取了凍結(jié)漲薪、股本派息保守發(fā)放等策略，并協(xié)助商戶大力發(fā)展線上銷售，以保持現(xiàn)有物業(yè)的租金收入穩(wěn)定。

去年稅后凈利潤(rùn)超百億

對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，凱德以“地產(chǎn)＋基金”的模式堪稱范本，也一直是他們的研究對(duì)象之一。

2019年，是凱德進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的第25年。根據(jù)財(cái)報(bào)，2019年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)息稅前利潤(rùn)50.676億新元（255.9億元人民幣），同比增長(zhǎng)22.3%；稅后凈利潤(rùn)超百億，全年運(yùn)營(yíng)稅后凈利潤(rùn)達(dá)到10.572億新元（53.4億元人民幣），創(chuàng)集團(tuán)歷史紀(jì)錄。

新加坡和中國(guó)兩大市場(chǎng)仍然是主要貢獻(xiàn)者，2019年合計(jì)貢獻(xiàn)集團(tuán)總息稅前利潤(rùn)的83.7%；中國(guó)市場(chǎng)更是舉足輕重，凱德在中國(guó)管理的資產(chǎn)占集團(tuán)總量的41%，中國(guó)的稅后凈利潤(rùn)占集團(tuán)的52%。

凱德管理層指出，2019年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，得益于去年并入的星橋騰飛業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，以及2018年新收購(gòu)資產(chǎn)和2019年投入運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的收益。

2019年1月14日，凱德集團(tuán)宣布與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元收購(gòu)后者附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成后，凱德成為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，通過(guò)采取審慎的資本循環(huán)利用和管理策略，截至2019年底，集團(tuán)將凈債務(wù)股本比降至0.63，原計(jì)劃于2020年底實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，提前一年完成。

截至2019年9月30日，凱德在全球的管理資產(chǎn)達(dá)1317億新元（約6585億元人民幣）；在中國(guó)的總開(kāi)發(fā)規(guī)模約2300萬(wàn)平方米，管理的總資產(chǎn)超過(guò)2800億元人民幣。

凱德的房地產(chǎn)基金模式也領(lǐng)先于同業(yè)。旗下共管理7只上市房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)和商業(yè)信托，以及20多只私募基金。包括騰飛房產(chǎn)投資信托、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德商用中國(guó)信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托。

疫情下的挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)

在尚未全面解除的疫情危機(jī)中發(fā)布這份亮眼財(cái)報(bào)，對(duì)凱德和商業(yè)地產(chǎn)商而言，都是個(gè)令人振奮的信號(hào)。

凱德在中國(guó)已進(jìn)入42個(gè)城市，目前大部分仍處于嚴(yán)密防控之中。

其中，疫情中心武漢更是凱德深耕的重鎮(zhèn)，凱德在華中區(qū)規(guī)模最大的綜合體項(xiàng)目，就是位于武漢的凱德·西城，總建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，除此之外凱德在武漢及湖北還有多座大型商業(yè)廣場(chǎng)。

凱德正在應(yīng)對(duì)疫情帶來(lái)的挑戰(zhàn)。2月27日，凱德公布，集團(tuán)董事會(huì)和高管層自愿降薪5%-15%，經(jīng)理級(jí)及以上員工是凍結(jié)漲薪，其他員工不受影響；管理層與員工的獎(jiǎng)金將照常發(fā)放。

負(fù)責(zé)中國(guó)業(yè)務(wù)的凱德集團(tuán)總裁羅臻毓解釋稱，這次只涉及管理層級(jí)的員工，占中國(guó)員工的20%；而且這是一個(gè)階段性的行為，6個(gè)月之后或者疫情平穩(wěn)后會(huì)重新評(píng)估。

此外，集團(tuán)2019年的業(yè)績(jī)比2018年好，但是股本派息依然延續(xù)了去年的情況，每股派息0.12新元，采取了保守發(fā)放的策略。

羅臻毓認(rèn)為，疫情正在全球蔓延，對(duì)中國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)的影響到底有多大、經(jīng)濟(jì)反彈的速度和力度有多大，現(xiàn)在都還不好說(shuō)。

“除了挑戰(zhàn)，我們更把它看作是一次戰(zhàn)略升級(jí)和提升管理能力、深化數(shù)字化平臺(tái)發(fā)展和提升產(chǎn)品力的契機(jī)。”羅臻毓稱。

在疫情之下，凱德迅速反應(yīng)，通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)幫助商家線上銷售，取得了顯著成效，也進(jìn)一步加速了凱德自身生態(tài)體系的數(shù)字化建設(shè)。

如借助精準(zhǔn)營(yíng)銷，某商場(chǎng)閉店租戶線上單日實(shí)現(xiàn)銷售41萬(wàn)元；新客當(dāng)天連帶銷售增長(zhǎng)平均10%，一周內(nèi)復(fù)購(gòu)銷售增長(zhǎng)平均35%以上。通過(guò)線上的持續(xù)推廣，目前凱德星會(huì)員日活用戶已經(jīng)超過(guò)40萬(wàn)。

凱德是業(yè)內(nèi)較早開(kāi)始進(jìn)行大數(shù)據(jù)和用戶運(yùn)營(yíng)的商業(yè)管理平臺(tái)。凱德星生態(tài)圈數(shù)年持續(xù)積累超過(guò)1500萬(wàn)可觸達(dá)用戶，包含超過(guò)1000萬(wàn)的實(shí)名會(huì)員。

羅臻毓認(rèn)為，這場(chǎng)疫情為行業(yè)帶來(lái)啟示，新的零售模式已不再是趨勢(shì)和概念，而成為巨大的現(xiàn)實(shí)需求；辦公場(chǎng)景也將大大超越物理空間，全面打破時(shí)間和空間的界限。這些對(duì)技術(shù)、渠道和運(yùn)營(yíng)都提出了新的要求。

按照鐘南山等專家的預(yù)測(cè)，疫情可能在4月底基本得到控制，屆時(shí)人們將重新出門(mén)逛街、休閑、娛樂(lè)。

這三個(gè)月將會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和他們的商戶帶來(lái)怎樣的影響？或許答案就在他們當(dāng)下的應(yīng)對(duì)中。

凱德希望，通過(guò)審慎的資本循環(huán)利用和管理策略，在疫情影響下的不確定性時(shí)期保持韌性，并尋求逆周期發(fā)展機(jī)遇。