房企財(cái)報(bào)季：發(fā)展減速與利潤增長下的生存之戰(zhàn)

或許是受到疫情影響，今年大部分房企的年報(bào)發(fā)布時間，都比往年稍晚了一點(diǎn)。

以目前已發(fā)布的房企年報(bào)做不完全分析，2019年大多數(shù)房企規(guī)模增速放緩，為獲取利潤，市場布局逐漸轉(zhuǎn)向去化率較高的長三角地區(qū)，近期蘇州樓市銷售與土拍市場火爆便是一個信號。

2019年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢，增速較上年有所放緩，盈利能力小幅下調(diào)。即便是以“高周轉(zhuǎn)”著稱的頭部房企碧桂園（02007.HK）也不得不面臨增速放緩的現(xiàn)實(shí)。3月27日，碧桂園發(fā)布2019年財(cái)報(bào)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約5522億元，同比增10.0%，增速比2018年放緩21個百分點(diǎn)。而重兵布局長三角這樣去化率較高區(qū)域的多家房企，同樣面臨銷售增速放緩，融信中國（03301.HK）合約銷售達(dá)1413.17億元，同比增加15.94%，相比2018年73%的增速大幅放緩。旭輝集團(tuán)（00884.HK）2019年銷售增速下滑約30%。

綜合多家房企管理層看法，2019年通過調(diào)整平衡規(guī)模、利潤與杠桿，因此出現(xiàn)了規(guī)模增速下調(diào)與利潤下滑。

如今受多重不利因素疊加，房企還將面臨運(yùn)營大考。

或許是受到疫情影響，今年大部分房企的年報(bào)發(fā)布時間，都比往年稍晚了一點(diǎn)。宋文輝攝

短期現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)劇增

受疫情影響，近期美元指數(shù)大漲，部分海外債務(wù)占比高的房企償債壓力可能加大。

3月以來，伴隨國際金融市場劇烈波動，中資房企美元債發(fā)行已明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，3月1日至20日，房企美元債累計(jì)發(fā)行額為355.1億元人民幣，僅為去年同期41.3%。由于1月房企美元債發(fā)行大幅放量，截至3月20日，今年以來房企美元債合計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)1906億元人民幣，其中1月發(fā)行規(guī)模占65.4%。

3月6日前，由于中國疫情控制見效，中資企業(yè)美元債一度被海外基金視為避險(xiǎn)資產(chǎn)。但隨著上周金融市場“美元荒”狀況加劇，境內(nèi)房企高收益美元債陷入巨大的拋售潮。

數(shù)據(jù)顯示，上周IBOXX中國高收益指數(shù)下跌7.5%，高收益房地產(chǎn)指數(shù)更是大跌9.3%。信用評級在B與BB之間的境內(nèi)房企美元債價格平均跌幅超過10%，其中，中駿、禹州、華夏幸福等境內(nèi)房企美元債當(dāng)周跌幅更是超過20%。

多家房企高管也在業(yè)績會上表示會考慮回購美元債。與此同時，一季度房企海外融資增加，這在一定程度上可以緩和2020年的到期壓力。比如，弘陽地產(chǎn)（01996.HK）在今年1月份首獲7000萬美元的商業(yè)銀行俱樂部貸款。

3月26日，市場傳聞恒大（03333.HK）擬斥資20億美元啟動債券回購;而在上周，恒大已提前歸還了一筆16億美元的境外債。

與大型房企同樣出現(xiàn)短期資金風(fēng)險(xiǎn)的處于快速增長階段的中小房企，比如弘陽地產(chǎn)現(xiàn)金短債比為0.7。

部分在2019年銷售增速下降的房企，反而“現(xiàn)金為王”。截至2019年年末，旭輝現(xiàn)金存量576億，一年內(nèi)到期的短債占比僅為20.4%，現(xiàn)金短債比2.7倍，有足夠的財(cái)務(wù)彈性應(yīng)對今年的市場波動。相比之下，融信中國現(xiàn)金短債比為1.38。即便是央企中國金茂（000817.HK），2019年的現(xiàn)金短債比也只有0.64。

調(diào)整戰(zhàn)略求生存

今年出現(xiàn)拿地窗口期、收并購機(jī)遇，但房企變得謹(jǐn)慎，不少房企表態(tài)謹(jǐn)慎拿地，降杠桿、保利潤。

或許是為了向資本市場表明今年銷售的重中之重，各家房企營銷一把手分別亮相業(yè)績會。弘陽地產(chǎn)（01996.HK）聯(lián)席總裁袁春表示，今年公司會將回款的45%-50%用于投資，以保證未來高于行業(yè)平均水平的增速；旭輝控股（00884.HK）高級副總裁、江蘇區(qū)域集團(tuán)總裁王鳳友談及旭輝的區(qū)域集團(tuán)化戰(zhàn)略效果時，以江蘇旭輝為例， 2019年6月底，江蘇旭輝和南京旭輝、徐州旭輝分公司整合之后，形成了江蘇的區(qū)域集團(tuán)。整合之后2019年的銷售額實(shí)現(xiàn)350億，實(shí)現(xiàn)了旭輝集團(tuán)第一個銷售破350億、回款超300億的集團(tuán)。

3月25日，蘇州一場土拍4幅地塊拍出123.7億元，從參拍企業(yè)來看，無論是什么策略考量，蘇州作為二線或新一線城市來講，成為眾多房企布局的重點(diǎn)。也就是說，房企的投資策略正在發(fā)生變化，目前在長三角全域深耕的房企開始將主要精力放到一二線，尤其是二線城市，以三四線城市布局為主的房企也開始回歸一二線，尤其是投資相對更安全的二線城市。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，從參拍企業(yè)來看，總體可以分為這么四類：戰(zhàn)略補(bǔ)倉型、戰(zhàn)略加強(qiáng)型、戰(zhàn)略回歸一二線型與區(qū)域深耕型。他指出，有些房企華東地區(qū)占集團(tuán)份額較高，但華東地區(qū)土地儲備不足，如果不積極補(bǔ)倉，那么極有可能會因?yàn)槿A東優(yōu)勢地區(qū)業(yè)績的下滑導(dǎo)致整個公司業(yè)績下滑，所以，現(xiàn)在必須積極補(bǔ)倉支撐集團(tuán)業(yè)績。中梁、新力、新鴻嘉信、弘陽等以高周轉(zhuǎn)見長，并且大部分是從2018年開始在三四線城市積極布局并快速成長的房企，當(dāng)前大部分三四線城市面臨棚改貨幣安置降速、庫存加大等因素導(dǎo)致銷售壓力，當(dāng)前，一二線城市調(diào)整到位的背景下，回歸一二線成為這些企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的主要動作。

盈利能力的提升，是規(guī)模房企下一步的重要工作。旭輝控股CEO林峰表示：“旭輝一直是把盈利作為我們的鐵三角中很重要的一環(huán)，我們的毛利潤率超過了25%，調(diào)整后的口徑超過30%，核心凈利潤超過12.6%，核心凈利潤69億，增長了25%，核心ROE（凈利潤/凈資產(chǎn)）24.8%，整個盈利符合2019年年初整體的規(guī)劃和市場預(yù)期。”

旭輝致力于成長為均好型企業(yè)，中高速增長、穩(wěn)健負(fù)債、高盈利。2000億之后維持20%-30%的增長，負(fù)債率降低，25%的毛利率，內(nèi)部效率進(jìn)一步提升。

面對行業(yè)毛利率下降，未來將通過成本管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用、整合供應(yīng)鏈等方式提升毛利率。旭輝的目標(biāo)是維持25%-30%的毛利率，比如成本管理一項(xiàng)，林峰認(rèn)為可以通過多元化拿地、降低財(cái)務(wù)成本實(shí)現(xiàn)，目前旭輝平均融資成本在6%，目標(biāo)是降到5%。

從近期房企在拿地城市選擇上，也可窺見對利潤的追求。蘇州、杭州、廣州、成都等城市必然成為今年房企首選布局的重點(diǎn)，在國內(nèi)外市場流動性充裕的背景下，這幾個城市的樓市極有可能會率先復(fù)蘇好轉(zhuǎn)；其次，類似青島、沈陽、長沙、重慶、南京、合肥、福州、寧波、東莞、佛山等二線城市也值得關(guān)注。

張宏偉認(rèn)為，疫情后房企融資環(huán)境確實(shí)寬松了一些，另外，盡管當(dāng)前樓市調(diào)控仍然堅(jiān)守房地產(chǎn)調(diào)控底線“紓困不刺激”的基本原則，但是，值得肯定的是，包括蘇州在內(nèi)的核心城市的2020年樓市調(diào)控政策肯定不會再收緊，也就是說，原本限價、限簽、現(xiàn)房銷售等政策影響房企周轉(zhuǎn)速度，而如今政策面也出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性寬松，比如蘇州土地出讓有條件取消現(xiàn)房銷售。蘇州這樣的新一線城市，已成為一個可以跑量的高周轉(zhuǎn)城市。在當(dāng)前的特殊的拿地“窗口期”，房企必然也會抓緊布局，在今年剩余的9個月里跑出規(guī)模，在2021年及以后做出利潤。