碧桂園：下行周期房企規模與利潤的平衡樣本

在中國轟轟烈烈的城市化大潮中，僅用了六年時間，碧桂園就從千億做到了7000億，增速之快無人能敵。

與此同時，碧桂園歸母凈利潤也從百億暴增到395.5億，逼近“凈利王”中海地產，超過了萬科、恒大等一眾龍頭。

這樣的商業奇跡，是建立在碧桂園對城鎮化戰略的堅持、對資產周轉、財務安全和利潤的嚴格把控之上。

2017年以來，從恒大開始，高周轉的房企都將偏重追求規模轉到追求“規模＋效益”上來。在過去的幾年里，碧桂園是將規模和利潤平衡做得最好的一家。

值得關注的是，在城市化的新階段，非都市圈的三四線、四五線樓市面臨收縮，轉型高科技要投入高成本，都對碧桂園未來凈利的持續增長構成挑戰。

對此，碧桂園管理層表示，低線城市的市場并沒有想像中的那么差，且公司已對區域進行重新布排；公司豐富的已售未結資源和土儲，以及充裕的手持現金，將對未來的利潤增長形成支撐。

規模與利潤雙增長

當外界還對碧桂園的印象停留在快速高周轉之時，這家公司已悄然將重心轉到了盈利水平上來。

2019年，受市場環境影響，碧桂園銷售增速放緩，合同銷售額約為5522億元，同比增長10.0%，對比2018年下降了21個百分點。

但橫向來看，碧桂園的增速依然領先同業平均。據克而瑞統計，2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長僅為6.5%。

雖然銷售降速，但碧桂園仍問鼎冠軍，全口徑銷售金額首次超過7000億，位居行業之首。

在銷售規模繼續卡位的同時，碧桂園致力于提升營收和利潤水平。

于2019年全年，公司實現總營業收入約為4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤1266.4億元，同比增長23.6%；歸母凈利潤395.5億元，同比增長14.2%。

在龍頭房企中，碧桂園歸母凈利潤僅次于中海的416億，而超過了萬科、恒大、融創、龍湖等房企。

就增速而言，對比同類頭部房企，碧桂園的凈利潤增速幾乎與萬科持平。

截至報告期末，碧桂園不含增值稅的已售未結轉收入達7158億元，鎖定了未來兩三年時間的業績提升空間。

當房地產的規?；l展到今天，像萬科、碧桂園這類巨型房企，要做到規模和利潤的平衡，殊為不易；同時，他們還要在財務安全性管控上做到極致。

在行業周期性調整和疫情“黑天鵝”之下，像萬科一樣，碧桂園始終致力于提升回款率，穩住現金流。

2019年全年，碧桂園權益銷售現金回籠約5301億元，權益銷售回款率高達96%，且自2016年起第四次實現凈經營現金流為正。

截至2019年末，碧桂園賬上現金余額2683.5億，創集團有史以來最高值，現金余額占總資產比例達14.1%。

碧桂園在過去一年也謹慎地進一步降低了負債率，凈借貸比率僅為46.3%，同比下降3.3個百分點。雖然高于萬科、中海的33％多，但也是行業較低水平，接近華潤、保利這樣的央企地產商了。

截至2019年末，集團有息負債總額為3696億（含銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可轉股債券），其中需于一年以內償還的短期有息債務約為1163億，占總有息負債之31%，現金短債比為2.3倍。

繼續看好三四線

作為中國城鎮化的最大受益者，碧桂園深諳城市化發展邏輯，也深刻意識到城市化正在進入第二階段，即進入城市群和都市圈的階段。

自2018年四季度以來，碧桂園就在不斷調整其區域結構，從裂變最多時達100多個的區域，逐漸收歸、集中為55個區域，以適應區域市場的變化。

碧桂園仍是目前布局城市最廣泛的開發商。截至2019年底，碧桂園的項目已遍布全國31個?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元，其中73%位于中國五大城市群。

這五大城市群GDP占比高達53.4%，常住人口占比為40.6%。據調查，疫情后50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業。碧桂園認為，這些高能級城市的房地產市場也將在疫情后率先復蘇。

近兩年，市場曾對碧桂園布局三四線城市有所顧慮，但碧桂園提供的數據顯示，截至2019年底，其三四線城市項目獲取18個月后的投資轉化率為1.27，相較同行一二線城市項目，優勢明顯。

中銀國際截至2019年10月的數據顯示，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。而碧桂園已經進入193個低線城市，其中有92%的城市處于庫存短缺或者庫存合理狀態。

截至2019年末，碧桂園一線城市的權益可售資源2906億元，二線城市為6140億元，而三四線城市則高達7976億元。

碧桂園管理層稱，2020年，公司投資方向是堅持占領三四線、堅定下沉五六線、謹慎布局一二線。

在3月27日的業績會上，碧桂園集團總裁莫斌說，集團的可售資源分布符合流動人口的趨勢，權益可售資源97%位于常住人口50萬以上的區域，93%的資源位于人口流入的區域，73%位于長三角、珠三角和環渤海區域。

莫斌透露，公司在大灣區內已獲取或潛在貨值資源合計6377億元，其中位于深圳的可售權益資源約217億元，領先同行。

在去年新房銷售達到16萬億高峰之后，業內普遍認為開發市場天花板已至，多元化將持續深入，碧桂園也確立了以地產、農業、機器人為基本業態的“三駕馬車”業務架構。

碧桂園主席楊國強對機器人產業寄予厚望。碧桂園自2018年進入這一產業，首先重點發展建筑機器人，現有在研建筑機器人50款，其中32款已投放工地測試，2019年研發投入的費用約19.7億元。

農業是碧桂園轉型的另一大方向。2020年3月9日，碧桂園農業對價3億元收購華大基因農業控股有限公司80%股權，成為華大農業控股股東。

億翰智庫認為，碧桂園之所以選擇農業和機器人為切入點，不僅是看準了兩者的市場空間，同時又能與地產主業協同，打造全產業鏈，形成內生增長動力，幫助公司平滑經濟周期風險，持續增強公司的綜合競爭力。

莫斌表示，集團組織結構的調整是根據市場等方面作出的安排，未來新業務也是圍繞主營業務去完成的，最后達成綜合實力的提升。