樓市復(fù)蘇“南強(qiáng)北弱”：交易量恢復(fù)七成 部分二手房價格上調(diào)

     隨著新冠肺炎疫情逐漸得到控制，房地產(chǎn)市場也正在出現(xiàn)復(fù)蘇。

     多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，熱點(diǎn)城市的新房、二手房成交量均低于去年同期，降幅均在三成以上。3月中下旬開始，市場復(fù)蘇的跡象較為明顯，目前總體交易規(guī)模已恢復(fù)至往年水平的七成左右。

      從區(qū)域來看，“南強(qiáng)北弱”的態(tài)勢比較明顯，“長三角”地區(qū)的恢復(fù)力度最大，“京津冀”地區(qū)相對較弱。

      根據(jù)各機(jī)構(gòu)的調(diào)研，除了交易量的恢復(fù)外，成交價格也在緩慢提升。新房方面，此前推出的價格優(yōu)惠措施，正逐漸取消。二手房市場中，對價格調(diào)漲的比例正在增多，部分城市的漲價幅度達(dá)到15%。

樓市調(diào)控政策出臺頻次同比增65%

     貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度，全國66座大中城市新房成交套數(shù)與成交面積分別為4247萬平方米、37萬套，同比分別下滑28.6%、30.7%。

      其中，一線城市的下滑幅度較大，達(dá)到四成。二線城市成交套數(shù)同比下滑34.9%；成交面積同比下滑31.7%；三四線城市受影響相對較小，成交套數(shù)同比下滑17.1%；成交面積同比下滑15.6%。

      二手房交易同樣受到較大影響。鏈家地產(chǎn)覆蓋的18個城市，2020年第一季度成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%。“當(dāng)前季度成交量為近五年季度成交最低水平。”

      貝殼研究院指出，疫情的影響使得市場出現(xiàn)“V”型走勢，到今年3月，市場開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道綜合多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告發(fā)現(xiàn)，今年3月，重點(diǎn)城市新房和二手房的成交量已恢復(fù)至去年同期水平的七成左右。

      按照貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，在二手房市場，“長三角”地區(qū)的恢復(fù)速度明顯高于其他城市，且恢復(fù)步伐較為一致。其中，上海、南京與杭州三城3月成交量已經(jīng)明顯超過疫情前12月的水平，目前恢復(fù)至去年3月水平的75%。

      在中西部地區(qū)與粵港澳大灣區(qū)，3月二手房成交量接近去年12月的水平，這兩個區(qū)域的代表城市分別為成都和廣州。相比之下，京津冀地區(qū)的恢復(fù)程度相對較弱，3月成交量大約為去年12月水平的62%，相當(dāng)于去年同期水平的40%。

      新房市場的復(fù)蘇態(tài)勢同樣明顯。今年3月，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的22個城市，新房成交面積環(huán)比上升351.59%，目前已接近去年同期水平的七成。

      樓市的回暖，既與疫情逐漸得到控制有關(guān)，也有賴于各級政府發(fā)布了一系列支持政策。中原地產(chǎn)指出，今年第一季度，各級政府發(fā)布樓市調(diào)控政策高達(dá)171次，比去年同期的104次，上漲了65%。

      該機(jī)構(gòu)表示，雖然部分城市因松綁幅度過大被叫停，但仍有不少城市通過降低落戶門檻、增加供應(yīng)、延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納等方式，對市場進(jìn)行刺激，并很好地穩(wěn)定了市場預(yù)期。

      多位受訪者反映，在一些疫情影響已經(jīng)較弱的城市，二手房市場的帶看量明顯增多，新房市場的關(guān)注度也在不斷提升。預(yù)計(jì)到今年第二季度，市場可能會完全恢復(fù)。雖然部分區(qū)域已出現(xiàn)“搶房”現(xiàn)象，但整體市場很難出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

房價上漲動力不足

     在市場復(fù)蘇的同時，房價也出現(xiàn)上漲跡象。多個房企向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道證實(shí)，從3月開始，隨著售樓處的開放和客戶增多，一些項(xiàng)目開始取消此前的打折措施。但到目前為止，尚無明顯的漲價現(xiàn)象。

        在二手房市場，雖然價格總體較為穩(wěn)定，但零星的漲價現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，北上深三個一線城市的二手房掛牌價“破五”（突破5萬元／平方米），其中上海、深圳的價格要高于去年同期。

      前述機(jī)構(gòu)表示，部分熱點(diǎn)二線城市的二手房掛牌價漲幅明顯，寧波、無錫、蘇州二手房掛牌價同比漲幅約15%。

    二手房交易往往被視為市場的先行指標(biāo)，二手房價格的上漲，是否意味著整體市場將迎來一波漲價潮？

      58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然市場正在復(fù)蘇，但目前的成交量并不足以支撐房價上漲。從新房市場來看，多數(shù)房企受困于資金鏈壓力，不會貿(mào)然漲價。

      據(jù)悉，隨著市場進(jìn)入下行通道，從去年下半年開始，新房和二手房市場都出現(xiàn)降價現(xiàn)象。新冠肺炎疫情期間，由于交易停滯導(dǎo)致資金鏈承壓，部分房企在線上實(shí)施降價賣房。

       貝殼研究院首席分析師許小樂也認(rèn)為，當(dāng)前大多數(shù)城市的二手房成交周期在120天，說明市場并未恢復(fù)到足夠的熱度，價格難以得到足夠的支撐。

     許小樂表示，從需求結(jié)構(gòu)上看，經(jīng)過近幾年的調(diào)控洗禮，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求以首次置業(yè)和改善型置業(yè)等剛需為主，這部分需求對價格變化較為敏感，很難支撐房價的大幅上漲。

     也有房企人士提醒，在市場恢復(fù)期，容易出現(xiàn)恐慌性購房情緒，并導(dǎo)致局部區(qū)域出現(xiàn)市場過熱現(xiàn)象。在當(dāng)前松綁樓市調(diào)控沖動頻發(fā)的情況下，應(yīng)做好預(yù)期管理，避免市場出現(xiàn)非理性波動。