二線熱點城市樓市調查系列報道｜武漢樓市半年考：成交同比腰斬，庫存制約房價難上漲

經歷了最猛烈的疫情之后，武漢這座“英雄的城市”，正在慢慢將一切拉回正軌。

房地產市場也在逐步復蘇。二季度開始，人們走出家門，開發商的售樓處重新開放，有了新客戶，政府也放松了資金管控，4-6月，樓市成交逐月上揚，熱度漸顯。

開發商們的信心顯然比購房者更大。他們很多人都看好武漢的未來，認為當前是個“抄底”的機會，熱切地活躍在土地市場上。上半年，武漢賣地收入688億元，位列全國前十。

但疫情的影響對武漢而言仍然是巨大的。根據中指院數據，上半年，武漢新房市場成交同比腰斬，只賣出去年一半的量，導致去化周期飆升到12個月；另據貝殼數據，二手房掛牌量激增5倍，成交低迷。

顯然，這個城市的房地產市場信心還未徹底恢復，這與疫情、產業和人口密切相關。武漢樓市的盛宴還未到來，展望今年甚至明年，武漢樓市或將還有一段很長的爬坡期。

二季度緩慢恢復

疫情沖擊下的武漢，上半年樓市經歷了十年來最慘淡的光景。一季度疫情暴發樓市徹底冰封，2月成交甚至為零。

在3月17日的業績會上，萬科總裁祝九勝說，疫情導致萬科2-3月認購金額少了510億，湖北三個城市自1月23日后就沒有新的銷售，而湖北的銷售額占全集團的1.3%。

不僅是萬科，作為開發商戰略重鎮，有七成百強房企布局湖北區域，而武漢作為省會及唯一核心，聚集了各大房企在湖北77%的土儲貨值。克而瑞根據過去三年的區內企業銷售情況預計，若疫情導致市場停滯2個月，前十房企銷售額將損失超過300億。

轉機出現在4月8日武漢全面解封，樓市開始慢慢恢復。

國家統計局、中指院數據顯示，4-6月，武漢新房分別成交6627、11977、13316套，5、6月更是連續突破萬套，分別環比上漲80.73%、11.18%。

隨著5、6月的成交上揚，新房價格也小幅回升，但據國家統計局數據，5月武漢新房價格環比4月份上漲0.4%，同比2019年5月份則上漲7.4%。

這離不開“備案價上調”的刺激因素。6月起，武漢住宅裝修價格計入備案總價，中指數據顯示，4月8日-6月14日，武漢108個拿到預售證的項目中，價格上漲的項目占比約37%，房價漲幅3%-14%不等，僅有1個項目備案價下降。

從3月23日開始，政策也在助力樓市復蘇。武漢市在預售方面做出了適當的寬松，提高預售監管資金使用效率，有效緩解了項目開發帶來的資金壓力。

然而上半年整體成交仍然幾近腰斬。中國指數研究院數據顯示，2020年上半年武漢新房成交4.36萬套，較去年同期（85129套）大降48.7%。成交面積498.74萬平米，較去年同期（949.02萬平方米）下降47.45%。

在復蘇的市場中，一些房企抓住機會窗口，趕緊促銷。在武漢上半年成交量排名前十的樓盤中，恒大憑借時代新城、科技旅游城獨占兩席，時代新城則以1404成交套數位列冠軍，成為上半年唯一成交破千的幸運兒。

與新房市場相比，二手房市場恢復更加緩慢。據武漢市房管局數據，5月全市二手住房僅成交4843套，市場供應量嚴重過剩。最近一個月，已經有92%的二手房掛牌價出現下調。

房企重倉武漢

與試探性回暖的銷售市場相比，武漢土拍市場更為引人注目，大型地產商用實際行動表達了他們對這座城市的看好。

3月31日，冰封兩月的武漢土地市場重啟。當時樓市普遍低迷，開發商拿地還較為保守，雖然10宗地塊都成功出讓，但9塊均以底價成交。不過龍湖、金茂等龍頭房企的出手，向外界傳遞了看多武漢的信號。

4月7日，武漢還沒全面解封，融創中國董事會主席孫宏斌就坐上了開往武漢的高鐵，成了疫情后第一個奔赴武漢的開發商大佬，參加第二天的武漢重啟“云簽約”。

幾天內，孫宏斌就敲定了三個項目。在4-6月的幾場土拍中，融創也頻頻現身，又砸下了超過10億元。

6月30日，武漢土拍達到高潮，上半年高調收官。當日出讓了9宗土地，攬金243.82億元。其中中海豪擲144億，拿下歸元二期地塊，讓市場驚嘆。

此外，在和24家房企進行168輪激烈廝殺后，南山地產以9.62億元拿下其中一幅地塊，樓面地價13514.75元/平方米，溢價率高達93.13%。

除了融創和中海，上半年龍湖、華夏幸福、金茂、華僑城、德信等多家全國性房企也紛紛出手，押注武漢。本土實力型房企也表現積極，武漢地產集團、美好置業和百步亭等均有收獲。

在中指研究院發布的2020年1-6月全國土地出讓金TOP20中，武漢以688億元位居第6，雖然同比不及去年，但力壓佛山、東莞、深圳等多個土拍熱門城市。

華南一位開發商人士說，相比其他同類城市，武漢的土地價格并不算很高，居全國中游水平。如果長期看好武漢的話，疫情后的恢復期拿地，是個合適的機會。

中國綜合研究院旅游與地產研究中心宋丁認為，武漢是遭受疫情沖擊最大的城市，但是疫情過后，中央給予了武漢非常多的政策、財政支持，目前業界對武漢未來的樓市是充滿期待的。因此，很多房企在看好武漢市場的前提下，都會積極地去拍地搶地。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進指出，武漢遭受疫情重創，財政壓力較大，政府肯定會加快推地的節奏。開發商也知曉這一邏輯，拿地積極性增加。

有待全面恢復

武漢，作為國家中心城市，具有重要的戰略意義。過去幾年，武漢房地產發展十分迅猛。從2014到2019年，不管是商品房成交量，還是土地供應、成交情況，都排在全國二線城市前列。

武漢對房企的吸引力也逐年增加，截至2019年，全國50強房企入駐武漢達到42家，將武漢作為重倉區域。

然而，在疫情之前，2019年的武漢樓市就已露出疲態。2019年末，易居克而瑞武漢總經理吳洋在一次演講中表示，已經聞到了武漢樓市“冬天的氣息”。

核心的指標是，新房成交量下滑、庫存量上升，2019年上半年去化率74%，下半年去化率60%，出現陡降；成交轉化難，簽約比達到12，也就是說12個人來看項目，僅有1個人成交。

與此同時，庫存去化周期達到7.17月，同比上升56.2%。

沒想到，2020年伊始就遭遇了疫情黑天鵝，給武漢帶來更大的打擊。中指數據顯示，截至6月底，武漢的新房庫存高達16.2萬套，庫存周期已超過12個月。

二手房同樣有壓力。貝殼平臺二手房數據顯示，武漢現有掛牌房源超過7.5萬套。而在1月初，尚未受疫情影響的武漢二手房掛牌量才1.23萬套，翻了5倍。

二手房的消化比新房更艱難。對于小區物業來說，為了控制疫情，唯一可行的做法是：拒絕一切陌生面孔進入。所以在很長一段時間，物業會把中介以及二手房帶看當成潛在威脅，這會大大影響二手房市場的交易。

二手房無法變現流通，又會反過來影響新房市場的定價和信心，形成惡性循環。

易居中國總裁丁祖昱認為，作為疫情的中心區域，武漢需要恢復的時間成本更高，區內總土儲較多、近一年新增土儲比例較大的房企也將面臨更大壓力。

在這種情況下，盡管政府放松了新房備案價，房企的降價促銷不可避免，房價普遍上漲空間幾乎沒有。一些武漢樓市的投資客認為，今年的市場，肯定是買方市場。應該做好房價一兩年不會漲的準備。

一名武漢當地開發商認為，下半年只要大形勢不陷入僵局，武漢樓市基本面會平穩，但卻不得不面對艱難的重建——恢復需求。

而武漢樓市的終極恢復，是這座城市對人口的吸附力。去年，武漢人口凈流入只有13萬，已經遠遠落后杭州、南京，在國內所有萬億GDP城市中，武漢吸附人口的數量不算多。

后疫情時代，武漢迫切需要恢復外來人口對這座城市的信心。這一點，目前仍需觀察。

長期來看，各界人士對武漢均抱有信心。重倉武漢的融創中國董事會主席孫宏斌就表示，疫情的影響是短暫的。武漢在交通、商務成本、產業機會、教育等方面的優勢，還將繼續吸引大量產業和人口，必將快速發展成為GDP超2萬億、人口超2000萬的特大城市。