復旦大學教授韋森：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟發(fā)展引擎

韋森說，自己是個很敢講的人，但現(xiàn)在不太敢講了。因為現(xiàn)在每天都在發(fā)生變化，世界經(jīng)濟將發(fā)生什么，沒人知道。但變化總是相對的，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟增長的重要引擎，這一點沒有改變。

新冠肺炎疫情之下，中國經(jīng)濟怎么發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)會受到什么影響？8月8日，在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第20屆年會上，復旦大學經(jīng)濟學教授韋森發(fā)表了題為“新冠疫情沖擊下的世界經(jīng)濟與中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)”的演講，他指出，在復雜的國際環(huán)境下，基建和房地產(chǎn)還是中國經(jīng)濟的重要支柱，房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等短期內(nèi)不會推出。

但在人口紅利消失、價格高企等因素下，未來房價也不可能大幅上漲了。

頑強恢復的房地產(chǎn)

5個月前，韋森對中國經(jīng)濟還是很樂觀的。不過，如今他對中國今年的經(jīng)濟增速多了一些擔憂，究其原因，除了可能會伴隨人類很長時間的新冠病毒，還有就是不斷惡化的國際環(huán)境。

在這種情況下，中國的外貿(mào)訂單驟然下降，雖然7月有所回升，但影響甚微。韋森表示，從最近召開的中央政治局會議釋放的信息表明，中央已經(jīng)意識到中國當下遇到的很多問題都是中長期的。

不過從全世界范圍來看，中國經(jīng)濟的表現(xiàn)還是很好。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)字，第一季度GDP下降了6.8%，第二季度為3.2%正增長，中國經(jīng)濟上半年GDP同比正增長。

5月份以來，中國經(jīng)濟運行延續(xù)復蘇態(tài)勢。

一方面，各種經(jīng)濟指標回升。例如，5月份綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為53.4%，中下游企業(yè)的利潤也在回升。

另一方面，工業(yè)總產(chǎn)值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資開始回升。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長4.4%，環(huán)比增長1.53%。1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元，同比增長1.9%。

宏觀政策調(diào)節(jié)力度加大，地方因城施策更加靈活，疊加疫情緩和后前期積壓的購房需求積極釋放，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復，尤其是長三角地區(qū)熱點城市。

從房企銷售來看，根據(jù)易居研究院發(fā)布的前7月TOP100房企銷售榜單顯示，房企操盤口徑單月業(yè)績同比自4月轉正后逐月回升，7月進一步提升至25.7%，累計業(yè)績規(guī)模同比增長2.7%。

從多種數(shù)據(jù)可見，房地產(chǎn)行業(yè)的恢復，迅速而明顯。

按照長江證券首席經(jīng)濟學家伍戈的研究，多年來中國GDP增長貢獻最多的是房地產(chǎn)和基建。韋森同樣認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)是支撐中國經(jīng)濟增長的最重要行業(yè)之一。

房價上升空間有限

在今年的疫情沖擊下，世界各國都開啟了貨幣寬松。

在此背景下，有觀點認為，“只要貨幣一放水，房價就會上漲”。但韋森認為，房價上漲與貨幣寬松的關系，是互為因果的，說不上是誰決定誰。

韋森還通過比較納斯達克綜合指數(shù)與上海房價指數(shù)、深圳房價指數(shù)指出，“在深圳、上海買房，比在納斯達克賺得還多，至少這是大家過去一二十年的經(jīng)驗。”

不過在多個約束條件下，他認為，未來房價很難再有大幅上漲的空間。

首先，國家政策一直強調(diào)“房住不炒”，也就是說不提倡再通過房地產(chǎn)來增加自己資產(chǎn)的價值。韋森表示，最近中央重申“房住不炒”說明，盡管經(jīng)濟下行，決策層對樓市調(diào)控并沒放松。

其次，從現(xiàn)狀講，中國城鎮(zhèn)居民的住房空置率、自有房率、房價在世界上都很高。根據(jù)2018年中金分析的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人均住房的套數(shù)比例為1：1.6，西南財經(jīng)大學調(diào)查中心的數(shù)據(jù)雖然有些差別，但都可以表明，一個三口之家，大約有3.5-3.6套房。

此外，根據(jù)NUMBEO國際房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，在全球房價收入比排名前20位的城市中，中國城市就占據(jù)了16席。其中，北京、深圳、上海的房價收入比位居國內(nèi)外主要城市的前三位。

韋森還提到，從中國的出生率、老齡化率長期來看，中國人口紅利正在消失。

從以上因素綜合考慮，未來房價的上升空間有限，但這并不影響房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的地位。

韋森判斷，在目前險惡的國際環(huán)境中，基建和房地產(chǎn)仍舊是中國經(jīng)濟恢復和增長的主要產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)房地產(chǎn)稅不會推出，遺產(chǎn)稅也不會推出。