29幅土地整體溢價率近30% 寧波首次集中供地熱度不減

在近期寧波二手房成交驟降、一手房搖號選房棄購率上升的情況下，寧波土地市場熱度依舊不減：70多家房企報名爭奪29塊地。

5月26日、5月27日兩天，寧波完成了首次集中供地：29幅土地總成交價358億，19幅拍出了封頂價，整體成交價溢價率接近30%，集合了萬科、保利、綠城等多家頭部房企參與競拍，最終頭部房企拿地占據大頭。

綠城以97.72億拿下6幅土地，其中一幅地塊是聯手寧波軌交獲得。一直深耕浙江的榮安地產、德信地產、佳源地產、新希望地產等也在此次土拍有收獲，甚至最近鮮少現身土拍市場的華南房企如珠江投資、越秀地產、時代中國、海倫堡等也蜂擁而至并有所斬獲。

公開資料顯示，寧波首批出讓地塊29幅（含1幅安置房地塊），總出讓面積1981畝，總建筑面積302.44萬平方米，總起價286.4億元。地塊涉及海曙區、江北區、鄞州區、北侖區、鎮海區和奉化區6個區域。

反觀寧波樓市，5月21日，寧波市住建局發布了《關于明確在住房征收貨幣補償安置工作中執行限購限售政策有關事項的通知》，明確針對拆遷戶限購升級、首套房限售5年。疊加寧波加息的舉措，近期寧波樓市發生了微妙的變化。一名寧波購房者對21世紀經濟報道記者表示，最近二手房成交量跌了一半。但他認為近期的市場調整只是時間問題，最近一手房搖號還是很火爆，但買家的選擇多了，有人搖到號沒有理想的房源也會棄購。

一個事實是，寧波此次集中供地，似乎并沒有讓土地市場降溫。而此次供地大多位于郊區或者市區偏遠地段，比如明湖TOD等明星地塊均未放出，甚至連新盤已經斷供的鄞州中心區，也沒有土地供應。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，當前各地首次集中供地都會出現熱度較高的情況，首先，大多數房企都有“對手在拿地，自家也要跟上”的心理；其次，第一批供地規則還沒有變化，或者說變得嚴格，加上企業投拓部門有拿地指標，在這樣的心理驅使與現實需求下，房企積極拿地的局面就出現了。

一二手房市場分化

寧波確實出現了戲劇化的一幕：新政前后兩個星期，寧波二手房成交數量驟減300套左右；重倉慈城、奉化的投資客反映，新政出臺后房源掛牌后成交變慢了。

作為強二線城市，寧波近年來樓市火熱程度直線上升。5月初，國家統計局公布的數據顯示，2021年4月，寧波房價均價2.6萬元/平方米，環比輕微下跌0.79%，同比上漲13.23%；這一房價水平排名浙江省第二，目前已經超越福州、天津，排名全國第九。

與杭州、溫州、紹興、金華、嘉興一樣，寧波也是賣地收入近千億級別及以上城市。上海中原地產提供的數據顯示，寧波在今年3、4月份，住宅銷售套數均在6000套以上。

近期，寧波公布了房貸利率上調和“限購限售”的調控政策。5月下旬，寧波工行、農行、中行、建行、交行陸續上調了房貸利率，首套房由5.35%上調至5.45%，二套房由5.6%上調至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個BP。

由于限價，寧波一二手房價格倒掛也很明顯，最近在排隊拿預售證的雅戈爾江匯城，銷售人員對前來咨詢的購房者表示，新政出臺后，無房戶搖號的中簽概率會高一點。

然而，新政以及利率的上調，令最近一周的寧波樓市發生了明顯變化。寧波市區二手房成交量、成交面積和成交金額環比均有所下降。

據寧波當地機構數據統計，5月15日-5月21日這一周，海曙、江北、鄞州存量住宅成交量環比下降8%，成交總面積環比下降6%，成交總金額環比下降2%。

這樣的市場波動下，房企拿地更像在賭后期的上漲行情。寧波首次集中供地的地塊情況，可以看出房企進入門檻無形中抬升了：有一部分地塊需要競自持；大部分地塊要求毛坯銷售，奉化區實行雙限；在首批地塊出讓前寧波限購圈擴大了。

利潤率之辯

對于房企而言，拿地關乎生存問題，這個時候，利潤率或許被放在了第二位。5月26日，寧波集中供地第一天出讓15幅地塊，總出讓面積1248畝，總建面204萬平方米，總起拍價近203億，占比71%。結果，5月26日，寧波15幅地塊拍出了255.3億元，溢價率25.7%。

有業內人士指出，第一天的出讓情況基本可以看出寧波市場格局：利潤率趨低，房企深耕區域，大房企拿地集中度高。

此前杭州的地塊，已有房企測算利潤率只有1%-2%，面對整體不過1%-5%的利潤率，房地產行業已然可以與制造業相提并論。第三方機構“好地研究院”測算了這次出讓的純宅地，平均利潤率0.75%，較一季度的1%略有下降。

一個較為直觀的數據是，寧波這批地塊的房價地價比進一步縮小了。比如，新希望競得的鄞州區下應地塊，樓面價2.1萬元/平方米，目前該板塊在售新房價格在2.6萬元/平方米-3萬元/平方米不等。毛坯房的房價地價比最多只有0.7，利潤空間較小。加上項目需現房銷售，銷售回款的滯后將加大資金壓力。按推遲1年銷售、年化8%的資金成本，預期利潤率也僅5.6%，再考慮到地鐵沿線建設成本增加，利潤空間也將進一步壓縮。

如果以自持部分地價按可售住宅地價6折計算、并計算無償移交建安成本來測算各地塊實際地價來看，這批地塊的凈利率也不高。如溫州時代在奉化錦屏拿下的地塊，實際地價約為1萬元/平方米，較其2019年5月拿下的相鄰地塊地價上漲2206元/平方米，2年地價漲幅27%；業內人士反映，寧波這一片區的新房限價，較之前地塊實際售價下降2.8%。

如此看來，寧波市場表現與杭州一樣，在新房限價之后利潤率持續走低。另一方面，房企們也看清了這一事實，該拿的時候也不會猶豫；更多房企在拿地策略上作出了調整。綠城就是一個典型的案例。

綠城為何重倉寧波

與其他頭部房企相比，綠城的拿地策略不一樣。在杭州首批57宗地塊中，綠城未拿一地，將實力保留在了寧波。

2020年寧波房地產銷售金額排行榜中，綠城以310億銷售金額穩坐頭把交椅，與第二名萬科185億、第三名中南置地180億拉開較大差距。

此外，一季度綠城在寧波拿地2幅，共63.8億元。這意味著，上半年綠城已在寧波投資超過160億。

與其他房企比較，綠城利用了集中供地的時機，在杭州與寧波之間，做出拿地的精準選擇。一季度，綠城在杭州已斥資135.9億元拿了9宗地塊，特別是包攬了富陽一季度出讓的所有地塊，占期間杭州市區涉宅地總出讓金的28.7%，已相當于綠城去年全年杭州總拿地額的61%。

寧波是綠城這兩年深耕的城市。公開數據顯示，2020年綠城寧波拿地8宗偏少，拿地金額約為2019年42%，仍需要繼續補倉。

有分析師認為，綠城在杭州與寧波之間，輪動出擊、集中式拿地，在集中供地下，資金利用效益得到了放大。因此，綠城非常可能在杭州第二批地塊出讓之時再強勢出手。

綠城相關人士對21世紀經濟報道記者指出，寧波團隊非常給力，而且測算過后不會虧損。這名人士也坦承，當前土地開發利潤率的確很低，肯定不會超過5%。