謝國忠：只有樓市崩盤股市才會轉好

　　我家附近有個酒吧，最近，酒吧的一位服務生問我，上海股市最近表現怎樣？我回答說，現在大約在2600點。他當即跳了起來，說：“不會吧！政府怎會讓股市跌成這樣？”

　　接下來的10分鐘，他試圖說服我，未來三到五年內，政府將讓股指升到8000點。

　　“看看港股，現在可是20000點，”他說，“上海股市漲到8000點一點都不稀奇。”

　　中國股市有1.24億個交易賬戶，就投資者數量而言，比世界上其他股市都要多。據我了解，投資者的整體熱情仍舊非常高。股票市值目前不大，只占GDP的53％，占貨幣供應量的31％。P/B(股價/賬面值)約為2.5倍，已處于歷史低位。股市為什么仍在往下走？

　　中央政府引入調控樓市的措施后，許多人滿懷希望，以為從樓市流出的資金將流入股市。流行的悠悠球理論告訴人們，資金只在樓市和股市之間來回旅行，不會跑去別的地方。現在，樓市沒有下滑多少，而股市卻大跌了20％。

　　軟著陸

　　中國股市由政治和流動性推動，但目前兩者都沒啥好消息。雖然政府更希望樓市實現軟著陸，但對樓市泡沫的爭論已經結束，緊縮已成共識，問題只在于調控的節奏是緊還是松。在政府擠壓樓市的流動性時，股市的流動性受到影響也是不可避免的。兩個市場都下調。

　　股市向下調整與樓市調控直接相關。對于各個行業，尤其是金融業，房地產升值其實是最大的利潤來源。房屋存量、在建工程和土地儲備的價值，可能已超過GDP的3倍。樓價升20％，增加的價值相當于GDP的60％。

　　在正常的經濟體里，企業利潤一般為GDP的10％。當資產增值達到企業利潤的6倍，企業就會玩財務游戲，將資產增值轉化為會計上的利潤。當樓價停止上升，甚至下降，非常賺錢的公司會突然間變的無利可圖。
銀行股

　　國有銀行正排隊等著在股市籌集5000億元人民幣的資金。雖然三分之二將在香港籌集，但余下的三分之一對于A股市場來說仍是一個大負擔。2009年全年，A股市場的融資額是4560億元。

　　銀行在平時是一部賺錢機器，但說不定哪天，他們會突然把以前賺的錢全虧光。銀行業危機之后，其實是購買銀行股的好時機。但銀行為應對樓市調整而籌集這么多資金時，可能不是買進銀行股的好時機。

　　合理估值從來都不是支持進入中國股市的理由。不過，現在中國股市的估值合理了。2.5倍的P/B談不上便宜，但按國際標準看已處合理水平。我勸你對市盈率不要過多關注。市盈率已經被資產泡沫嚴重扭曲了。估值的下降，可能只是回歸正常的一個階段。

　　過去很長一段時間，中國許多股票的可流通部分比例很小，有點像互聯網公司的股票。經過股改，所有股票都可以流通了。由于沒有了非流通股在場外市場以折扣價交易，中國股市的估值正回歸正常。這是一個進步。結論是：上海股市不會很快恢復到其鼎盛時期的6000點。這會讓許多人失望。{page_break}

　　市場崩盤

　　有錢人已經不在股市玩了，他們轉去了樓市。絕大多數人相信樓價只漲不跌。今天玩樓市的人并沒有經歷過1997年的樓市崩盤。

　　另一邊廂，股市在2007年-2008年經歷過一次崩盤，一年間，從6000點跌到1700點以下。那些能夠炒得起房的人發現股市是一個壞地方。這就是為何自2007年以來樓市總是紅火，而股市卻一直在掙扎。當然，如果樓價能像2007年的股市那樣大跌，股市的境況會好一些。

　　中國的股民往往沒錢去炒大城市的房子。他們寄望于能有足夠的運氣，賺夠多的錢，然后轉去樓市作戰。股價升到一定時候，這些人就會跑掉，限制股市升值；股市下跌時，這些人也不會成為股價的支撐力量。

　　最后，酒吧的服務生讓我推薦一只股票。他說，他已經有了7萬元，希望賺到足夠的錢去買一輛車。

　　“光靠我的收入買不了車，”他說，“你看我的工作有多辛苦。但如果我在股市賺到20萬，我就能買一輛好車。”

　　只要樓市不崩盤，普通投資者最好不要奢望從中國股市里賺到免費午餐和新汽車。{page_break}

　　謝國忠：樓市泡沫即將破滅時我會通知你

　　“我家保姆剛剛提出辭職，”我北京的一位朋友告訴我，“她急著回家買房子。我建議她貸款不要超過七成，萬一有損失，至少有緩沖余地。”這不是我第一次聽到這樣的故事。似乎同一時間，所有保姆都殺入了樓市。對基金經理來說，請保姆可謂好處多多。中國的保姆可能就是擦鞋男孩的亞洲版。另一位朋友在三亞度假，去售樓處看看。每個她認識的人都在那買了房，似乎不這么做就不合群了。“你應買兩套，”售樓小姐建議，“三年后會翻1倍，到時你賣掉一套，另一套就是白撿的。”一個人怎么能拒絕這樣的建議呢？在官員腐敗案件中，招牌證據已不再是塞滿冰箱的現金抑或小有名氣的女演員做情婦，而是有多少套房子。上海的一位局級官員被抓時，就有24套房子。

　　中國正處地產投資狂潮帶來的劇烈陣痛中。我想聲明，說中國房地產為一個“泡沫”，并非否定中國的發展成就。泡沫的一個關鍵組成部分是樂觀，而樂觀離不開經濟的成功。另外，也不是說價格明天就降。泡沫的發展和破滅，有自己的時間表。

　　人民幣升值預期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人對免費午餐的欲望。其次，人民幣升值的故事把中國人的錢留在了國內。美元向來是中國人的資產避風港，那些有頭有臉的人物都在海外有美元。但現在，所有的錢回來了。更重要的是，任何收入，合法不合法，現在都留在中國，不出去了。要房子，不要現金。

　　腐敗官員為什么會保有房子，而不是現金？在樓價飆升時，又何必持有現金呢？腐敗的現金到了樓市可以再賺一道錢。貪官們只有在被抓時，才會體會到持有不動產是有壞處的。

　　由于利益相關，中國政府已身陷泡沫不能自拔。賣地的錢都到了政府手里。土地價格占開發成本的一半。在熱點地區，土地成本超過了開發費用——政府要現在就把未來的價格收入拿到手。房子賣掉時，政府收到交易稅和利得稅。地產開發商向政府交的稅超過了自己的收入。地產開發商最終入賬時，他們必須將錢再去投入，華爾街分析師會建議他們去買地。由于土地價格升了很多，可憐的收入不夠，所以他們不得不借錢。他們所有的收入和借錢的利息，都到了政府手里。你能責怪他們助推了樓市價格嗎？

　　對土地的癡迷是另一個推動因素。不久前，中國還是一個農業國，最重要的資產永遠是土地。當然，在城市里，你已看不到地，只能看到地上的建筑，但畢竟建筑也是長在地上的。

　　現在，保姆們都去買房了，還會有誰？永遠不要低估13億人的力量。在中國，許多人說你應該聽擦鞋男孩的意見。事實上，確實會有很多人聽他的。

　　歡迎來到中國，這塊土地可以讓你快速致富。