樓市熊市投資觀 關注學區房和優勢地段小戶型

　　這個題目本身也許就會引起爭論──現在的房產稅現在看起來似乎也不那么嚇人了──只要房子能漲，那點稅算什么?涉及千家萬戶的稅種是不可能定得太高的;連總理都在澳門承認調控房價很難了，房子不可能跌。

　　抱有這種觀點的人，基本上還是沒能從政治高度上理解這次調控的本意。和以往的調控不同，因為保障房的缺失，當房價上漲到完全超越一般民眾的承受水平，成為利益階層和游資的獲利玩具時，樓市就不再單純是一個經濟問題，而是社會問題了。一個家庭必須要用兩代人甚至三代人的積蓄去支付首付，用剩下的一輩子來還債，這就觸及了社會穩定的基石。因為前十年的工作失誤，基石階層的保障沒有做到位，現在的調控就是在給這部分的彌補工作爭取時間。不管是利率提升還是限制購買都是為了讓房價的腳步慢下來，爭取時間把保障房的建設彌補好。樓市帶動上下游很多產業，也是財政的重要來源之一，國家并沒打算放棄它。一旦保障房工作走上正軌，穩定了市場的基本需求，政策就會兩極化，低收入通過保障房保證居有定所，商品房則走市場道路，繼續為財政做貢獻。

　　不過在這個過程完成之前，不要去指望樓市會反彈。只要有些微反彈，就會引出更嚴厲的調控。在保障房走上軌道前這至少兩年內，樓市將入冬。目前的膠著只是因為多方還不死心，不肯離場。

　　在這樣的行情下怎么看待房產投資?雖然大家喜歡說，房子總會漲上去，但是幾個月差幾十萬這種事情誰遇到都是要吐血的。2008年退房、砸售樓處這種事情就沒少上演。這個問題需要放平心態來看──永遠不要要求自己買在低點賣在高點，把握趨勢就已經成功。自住型需求一旦遇到合適的房源還是不要猶豫。2007年底的時候朋友問我東四環邊一個精裝公寓17000要不要買，我說有進一步下跌的可能，但是這個價位入手從長遠看還是有保證的。結果她買了之后樓市進一步下跌，那個樓盤有沒有進一步優惠我不清楚，但是她遇到我一句不提她的房子，我就知道她是感到了壓力的。不過現在再看，她雖然沒有抓住2008年3月左右的最低點，但依然在一個比較低的點位介入了。現在也是如此，不要去等一個最低點，遇到合適的可心的價位、可以承受的房子，沒有必要猶豫。即便比最低位貴一些，過個五年十年來看，這點差距根本不算什么。

　　按照目前的租售比，房產投資的價值其實已經不高，房產稅也呼之欲出。但是否樓市就沒有投資價值了?顯然2007年這樣的瘋漲是很難復制的，房產稅的存在是一個長期因素，對樓市炒作起到抑制作用。盡管光輝不再，但是和其他投資方式相比，樓市容易操作，容易管理，回報穩定，還是有它的天然優勢。加上中國人的傳統觀念，樓市的投資價值還是長期存在的。

　　這次調控其實也給投資指明了方向──學區房，優勢地段的小戶型具有非常高的保值能力和出租回報率。不管是什么樣的市場，這兩類產品幾乎是不敗的。商鋪也是不錯的選擇。朋友最近要創業，看了一圈的商鋪，怎么算自己的利潤也超不過房租去。雖然商鋪現在的競爭很激烈，但是一旦成功出租，是相當穩定的收入來源，所以才有“一鋪養三代”之說。

　　熊市是最好的學習機會。牛市中，只要能搶到一套房子它就會升值，就會給你帶來財富。而熊市會告訴你究竟什么是真正的價值，究竟什么可以經受住風雨的考驗。