中小房企資金鏈緊繃 近百億資金逃離地產(chǎn)業(yè)

　　眾多產(chǎn)業(yè)資本陸續(xù)從房地產(chǎn)領(lǐng)域悄然抽身而去。

　　5月18日，弘業(yè)掛牌價為1014.20 萬元，轉(zhuǎn)讓目的是“整合優(yōu)化內(nèi)部資源、重點推進主營業(yè)務經(jīng)營目標”。

　　此前一天，中機十院國際工程公司在北京產(chǎn)權(quán)交易所也將其持有的十院金鑫（洛陽）置業(yè)公司35%股權(quán)掛單出售，底價是1157.42萬元。

　　記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)交所等交易平臺以及上市公司轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)的公開數(shù)據(jù)進行粗略統(tǒng)計，今年截至5月18日就已經(jīng)有92.1億元資金抽離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在交易價格方面落差較大，大部分轉(zhuǎn)讓項目的凈資產(chǎn)評估價都不算特別高，有很多項目的凈資產(chǎn)溢價率在50%以下，不過也有高達29.71和19.75倍溢價的個案。

　　資金緊繃撤離地產(chǎn)

　　中小房企的資金鏈緊張已是不爭事實。

　　以煙臺某民營房企公司轉(zhuǎn)讓項目為例，其注冊資本為1000萬元，在煙臺市的項目總投資約5億元，規(guī)劃總建筑面積約5.2萬平方米。而財務數(shù)據(jù)顯示，其截至去年底的總資產(chǎn)為491萬元，總負債卻高達4268.71萬元。

　　近期，銀監(jiān)會高層在內(nèi)部形勢會議上也提示，由于各種因素，部分城市產(chǎn)權(quán)市場房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓數(shù)量明顯增多。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的第一季度交易數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北交所房地產(chǎn)行業(yè)共成交標的14宗，總額25.81億，平均溢價率為33.66%，其中受讓方七成為非國有企業(yè)。

　　南方工業(yè)資產(chǎn)管理公司旗下的南方東銀置地公司截至去年底的資產(chǎn)負債率也已經(jīng)高達92.29%，目前南方工業(yè)正在北京產(chǎn)權(quán)交易所甩賣持有的60%股權(quán)。

　　金馬甲網(wǎng)絡產(chǎn)權(quán)交易平臺的掛牌公告也顯示，除了北京產(chǎn)權(quán)交易所外，今年以來共有23個地產(chǎn)項目的股權(quán)在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，分別分布在天津、上海、安徽、深圳等地，其中以上海尤為集中。

　　在轉(zhuǎn)讓者的身份中，既有央企、地方國企，也少不了民營資本的身影，被交易的地產(chǎn)公司規(guī)模并不大。而且，甩賣地產(chǎn)股權(quán)者大多數(shù)并不以地產(chǎn)為主營業(yè)務。

　　進入5月份以來，僅以北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項目為例，就有中國恒天集團公司、南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責任公司、中機十院國際工程有限公司三家央企或者下屬企業(yè)甩賣地產(chǎn)股權(quán)。

　　在民營企業(yè)陣營中，金發(fā)科技在3月底將持有的長沙高鑫房地產(chǎn)公司75%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給廣州誠信投資管理有限公司，價格為5.54億元。此外，宏達股份在5月初也將其持有地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價款約11.93億元。

　　在回收投資資金同時，這些公司對地產(chǎn)企業(yè)的借款、擔保也在加速回籠。

　　弘業(yè)股份表示，截至目前，借給愛濤置地的資金為6617.80萬元，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，將督促愛濤置地盡快償還上述借款。

　　金發(fā)科技在轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)股權(quán)完成后，也在5月12 日收到長沙高鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所欠的6.42億元的借款本金以及利息，另外也解除了2.5億元的銀行貸款擔保。

　　“現(xiàn)在大開發(fā)商的處境還可以，中小開發(fā)商的日子已經(jīng)很不好過，到今年三季度如果還沒有更多融資渠道，它們那肯定就扛不住了。”四川某地產(chǎn)公司負責人表示，到時地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高峰也會接踵而至。

　　溢價最高近三十倍

　　事實上，在對轉(zhuǎn)讓項目的凈資產(chǎn)評估方面，各個項目的溢價率差異相當大，分別從11%至290%不等。

　　譬如，天津市云濱置業(yè)投資公司在濱海新區(qū)的響螺灣中心商務商業(yè)區(qū)擁有集寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓一體的云濱大廈，總投資金額5億元，預計2012年12月項目竣工。

　　截至評估基準日2011年2月28日，該公司的凈資產(chǎn)賬面價值為6649.61萬元、評估值為15837.71萬元，溢價138%。而位于三線城市三亞的京海成房地產(chǎn)開發(fā)公司的凈資產(chǎn)評估溢價卻只有36%。

　　“國家對地產(chǎn)的調(diào)控，肯定會影響市場對這個行業(yè)的預期，評估價整體會降低應該是可以肯定的趨勢。”重慶一家房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理告訴記者。

　　評估最高價者非建發(fā)股份（600153.SH）轉(zhuǎn)讓上海長進置業(yè)公司100%股權(quán)莫屬。

　　4 月20 日，上虞市天道投資公司以3.42億元價格買下這一股權(quán)，而該地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)的評估價為3.1億元，增值29.71倍。建發(fā)股份解釋，凈資產(chǎn)增值的主要原因是流動資產(chǎn)項下的房地產(chǎn)開發(fā)項目匯融大廈市場價值增加，該項目為上海普陀三村舊城改造項目。

　　僅次其后則是上海君庭置業(yè)有限公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其凈資產(chǎn)為1604.49萬元，評估值為3.32億元，增值19.75倍。這一地產(chǎn)公司目前正在開發(fā)楊浦區(qū)新江灣城相關(guān)地塊項目，占地面積21540平方米。5月18日，記者從交易所獲悉，已經(jīng)有買家接盤，正在辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　“核心地段或者優(yōu)質(zhì)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓的時候，在評估價格上也還是能享受比較高的溢價。”上述重慶一家房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理表示。