存貨償債雙壓 萬科上半年或領銜第二輪降價

　　盡管樓市降價呼聲一片，但經過了2008年降價引發的負面風波，房企至今對降價諱莫如深。

　　近日，業界盛傳招商地產(000024)招商局香港總部督促招商地產全國在售項目必須全面降價的消息，隨后招商地產澄清，項目并非降價，而是進行優惠促銷活動。

　　無獨有偶，在3月13日萬科舉行的2011年業績新聞發布會上，萬科總裁郁亮用含蓄的方式回應：從來不降價，只是積極定價。

　　2012年樓市寒冬依舊，萬科面臨償債到期和存貨上升的雙重壓力。郁亮表示，2012年將繼續“多賣房，少拿地”的萬科模式。有猜測認為，萬科繼去年下半年降價之后，可能會進行二次降價以加速銷售回款。

　　業內人士指出，去年下半年萬科降價對公司整體業績影響并不大，對加速周轉反而有益處。正如深圳某地產代理公司高管所說的那樣，萬科今年上半年擴大降價促銷范圍的可能性很大。

　　償債存貨雙高峰來臨

　　2012年，房企進入信托償債高峰期，而一、二月份，眾多房企已經迎來了還債的第一波高峰。

　　資料顯示，房地產信托本金到期兌付第一個高峰期是在二、三月份。據不完全統計，2012年房企總到期信托債務規模達1758億元，其中7月為年度高峰，達504億元，一季度達366億元。

　　國泰君安發表報告稱，萬科一、二月份到期的信托資金均高達10億元，成為今年第一波房地產信托兌付高峰期內兌付壓力最大的房企。從全年來看，萬科2012年需到期兌付的信托資金為43.18億元，僅次于中華企業(600675)的43.94億元。

　　此外，據萬科2011年財報顯示，萬科短期借款和一年內到期的長期借款達到235.7億元，資產負債率達77.1%，同比增加2.41個百分點。

　　盡管截至2011年末，萬科仍持有貨幣資金342.4億元，明顯高于短期債務，但萬科今年的資金鏈壓力不小。

　　日前，萬科發布公告稱，為滿足項目開發的需要，分別向華潤深國投信托有限公司申請金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年，年利率分別為10.6%和10.5%。加上去年萬科向華潤申請的10億元的信托借款，萬科去年向華潤尋求的44億元信托融資額度已經用完。

　　對此，萬科董秘譚華杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，萬科今年希望與華潤擴大在房地產基金方面和其他機構的融資合作。

　　對于缺錢一說，萬科總裁郁亮在2011年業績發布會上予以了否認。他表示：“如果真的缺錢，是借不到錢的。”

　　除了面臨債務和融資方面的掣肘，萬科2011年的存貨也創下歷史新高，達到2083.35億元，同比增長56.2%。

　　統計顯示，2011年萬科重點監控的全國14個重點城市成交面積繼2010年同比下降29.6%后，繼續下降19.2%，成交處于低迷態勢。

　　樓市成交放緩，房企銷售速度下降，使得萬科的去庫存化壓力加大。年報顯示，萬科2011年實現銷售面積1075.3萬平方米，新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米增長9.0%。但萬科方面回應稱，由于堅持以新推盤月度銷售率60%為控制指標，目前的庫存去化壓力相對較小。